合同法买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?

最新修订 | 2024-08-16
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王淳律师
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专家导读 合同法买卖不破租赁的适用瑕疵有:是否适用于买卖、是否适用于动产、与抵押权竞合、与财产竞合等情况,在上述情况时,买卖不破租赁的适用情况是有瑕疵的,具体情况结合实际而定。

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一、合同法买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?

1、是否仅仅适用于买卖。

“买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此,“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。

2、是否适用于“动产”。

“租赁”,依合同法第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制,就是可包括不动产也可以是动产,从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候,不禁会发现,如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。但司法习惯是这样做,但也没有法律条文明确。

3、买卖不破租赁与抵押权竞合。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。

4、财产保全与租赁竞合。

财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决,尽管法律没有明文规定应怎么处置,并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看,买卖的行为也是发生于后,按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。

二、司法解释

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

我国法律上规定了买卖不破租赁的原则,也是根据民法中的相关要求来确定的,主要目的在于维护公民间租赁房产的相关约定情况,特别是在租赁行为已经达成后,如果出现了产权转移的相关情况,是不能对原租赁合同产生影响的,具体情况可以向司法机关咨询。

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