法院遭遇买卖不破租赁怎么办?

最新修订 | 2024-09-04
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王淳律师
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专家导读 法院执行遭遇买卖不破租赁这一约束,应该对双方签订租赁合同背景进行详细调查,判断租赁关系的真实性,如果认定是双方通过虚假合同来规避执行的,可以不按照买卖不破租赁这个原则判决,这样可以保障到债权人的合法利益。

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一、法院执行遭遇买卖不破租赁怎么办?

买卖不破租赁”确实是法律规定,主要是为了保护处于弱势地位的承租人权益。可是,现在这些制度确被一些人拿来规避、对抗执行。被执行财产上如存在长期租赁关系,必然对财产能否处置变现及变现金额产生影响。因此在案件审理中需要格外慎重,通过对双方签订租赁合同的背景、经过及合同内容所反映的租金水平、付款方式等方面进行审查,并结合租赁合同的基本特征及市场一般交易习惯进行判断,认定合同双方是否存在规避法院执行的主观故意,租赁合同关系是否真实,从而确保被执行财产的有效变现,保障申请执行人的合法权益。

一般来说,租赁合同必须在抵押、查封前签订,且承租人应当依据租赁合同占有房屋,开始占有的时间节点应当是在案涉房屋抵押、查封前,而且应当至今占有。比如:在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的;已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的。

二、哪些情况不适用买卖不破租赁的约束?

1、租赁物是动产的。因为动产的种类繁多,且价值普遍较低,通过市场交易很容易取得,因此,没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外,如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则,则不利于财产的流通,不利于充分发挥财产的效用。

2、先抵押后出租的。根据法律的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

3、被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由承租人自己承担。

4、租赁物为破产财产,且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般不适用“买卖不破租赁”原则。

综上所述,法院在房产执行过程中,经常会遇到房产已经租赁,并且租期较长情况,针对买卖不破租赁这一约束条件,法院更要慎重处理,平衡好债权人和租客的关系。对于租赁合同签订背景、当地租赁市场情况等展开调查,来认定租赁关系是否真实性。

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我2周前拍下 一处房产,这处房产地理位置还算可以,虽然装修差了一点点。一周前我拿着钥匙打算去这套房子去看看,打开门之后我发现里面居然还有人居住,他们告诉我他们和前房主签了20年租约,现在是第5个年头,我现在很郁闷,我拍下来的房子居然还有15年才真真正正的属于我,我要咨询一下当遇到这种司法拍卖买卖不破租赁漏洞时怎么办?
[律师回复] 原则上,“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第<br/>一,“先抵押,后租赁”,不适用“买卖不破租赁”。基于物权优先原则,抵押权作为担保物权先于租赁权设立,不论租赁权的性质是属于债权或是物权(学术界目前尚存在争议),都应当先保证抵押权人权利的优先实现;第<br/>二,“先查封,后租赁”,不适用“买卖不破租赁”。众所周知,查封(常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封)的目的是便于实现债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权,擅自处分查封财产的,处分行为无效[1 ];第<br/>三,在“先租后抵”的前提下,本应适用“买卖不破租赁”原则,但是当出现特殊情况时,法院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如,如果租赁权继续存在于拍卖财产上,会导致拍卖的价款过低,影响抵押权实现,执行法院应当将该租赁权取消,然后再进行拍卖[2 ]。
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