未经出租人同意转租解除合同成立吗？

[律师回复] 出租人在未经同意转租的情况下是可以解除合同的，根据《民法典》规定，主要在下列情况下，当事人可以单方行使解除权，解除租赁合同：
（一）承租人使用不当，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。承租人不正确使用租赁物使之损失，属于承租人严重违约行为，为了保护自己财产安全，出租人应有权利单方解除合同，终止双方的租赁关系。
（二）承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。租赁合同明确约定可以转租的，承租人可径行转租，这属于出租人同意;合同未约定转租的，承租人在合同成立后要转租，则必须先取得出租人的同意。承租人未经出租人同意而转租的，出租人单方终止租赁关系。
（三）承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。承租人迟延交付租金的，应负债务迟延履行的责任。获得租金是出租人的基本权利，也是出租人出租的直接目的所在，承租人不支付租金就会使出租人订立合同的目的不能实现，因此，出租人有权解除合同。
1、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金。这里所说的“正当理由”，主要包括不可抗力、对支付期限约定不明、租赁物有瑕疵(权利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及时维修保养租赁物等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由。在约定或者规定的期限内承租人无正当理由不支付租金，则属于违约行为。
2、经出租人催告，承租人仍未支付租金。承租人无故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人在该期限届满仍不支付的，出租人方可解除合同。这里所说的“合理期限”应视具体情况而定，可以在合同中约定，也可以由出租人来确定，但不宜太短，也不宜太长。
（四）不定期租赁的，当事人可以随时解除合同。
对于不定期租赁，当事人任何一方都可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。
（五）租赁物有质量瑕疵的，承租人可以随时解除合同。
（六）租赁物因非承租人的原因而受损，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

[律师回复] 您好，关于未经出租人同意转租承包土地能解除合同吗这个问题，我的解答如下, 未经出租人同意转租承包土地可以解除合同吗
未经出租人同意转租承包土地违反约定可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第一百二十八条　土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十四条　国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条　土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
基本案情：
原告石门县水稻原种场诉称，2008年被告喻某某以办牲猪、家畜为名租用原告土地
4.3亩，用于畜禽舍及道路建设。当年2月29日被告委托其兄与原告签订了一份土地租赁协议书，约定租赁原告享有土地使用权的土地
4.3亩，租期为40年，租赁费
4.3万元。协议签订后被告以其配偶杨宜珍的名义办起了“石门县盛旺达种猪场”。3月2日被告作为丙方，石门县盛旺达种猪场(业主杨宜珍)作为乙方，
第三人作为甲方，签订了《土地使用权租赁协议书》，被告将该宗土地转租给第三人使用。
被告承租土地后，不经出租人(原告)同意，隐瞒事实，在原告毫不知情的情行下将该租赁物转租给第三人使用，违反了《中华人民共和国合同法》及其他法律有关规定，依据《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条第二款规定，即“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，原告有权解除合同。再者，因上次原告没有提出解除合同的诉讼请求，没有就此进行裁判，故原告具状，请求判令：
一、解除原、被告签订的土地租赁协议;
二、被告、第三人按原状返还所承租土地
4、3亩给原告;
三、诉讼费由被告承担。
原告石门县水稻原种场为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
1、原告法人资料、被告户籍证明、第三人企业注册登记资料(复印件)各1份，拟证明原、被告及第三人的主体资格;
2、《土地租赁协议》(复印件)1份，拟证明原告出租给被告土地的事实;
3、国有划拨土地使用证及附图(复印件)1份，拟证明原告对该国有划拨土地拥有使用权的事实;
4、第三人与杨宜珍、被告所签《土地使用权租赁协议》(复印件)1份，拟证明被告以投资人身份而不是自己实际使用土地的身份将土地转给第三人使用，转租了土地的事实;
5、石门县盛旺达种猪场企业注册登记资料(复印件)2份，拟证明本案所争议土地现在是第三人使用的事实;
7、收购公告(复印件)1份，拟证明被告将原告所租土地给第三人使用，第三人是有偿使用的事实。
被告喻某某辩称，被告与第三人没有土地的转租关系存在，被告喻某某将租赁原告的土地无偿提供给第三人使用，第三人是免费使用原告土地，不是转租关系，也就不适用租赁合同关系的相关法律规定，故请求依法驳回原告的诉请。
被告喻某某为支持其上述主张，向本院提交了如下证据：
石门县人民()石民一初字第168号案庭审笔录(复印件)1份，拟证明该笔录第6页内容说明原告在7月就已经明确知道了被告将所租土地提供给第三人使用的事实。
第三人湖南大康牧业股份有限公司述称，与被告喻某某的辩称意见一致。
第三人湖南大康牧业股份有限公司未向本院提交证据。
对原、被告提交的证据，经庭审举证、质证，结合第三人的当庭陈述，本院认定如下：
原告提交的证据
1，系国家出具的公民身份证明和工商登记资料，证据5系工商出具的企业登记注册资料，均予以认定。证据
2、证据
3、证据
4、证据
6，被告和第三人对真实性均无异议，本院对真实性均予以采信。证据
7，虽然为没有任何出具单位印章或注明出处的打印资料，且被告和第三人亦对该证据的真实性提出异议，但经与深圳交易所网站所披露的被告方6月10日上市公司公告内容完全一致，故对其真实性本院予以采信。
根据原告的举证、质证及本院认证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：
2008年2月29日，原、被告签订《土地租赁协议》。协议约定，被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前土凸一座，面积0.7亩，办公楼西头4米处外空地一块，面积
3.6亩，租赁总面积
4、3亩;租赁费用
4.3万元(1万元/亩)，签订协议时一次性付清;租赁时间40年，自2008年3月1日起至2048年3月1日止;被告主要用于畜禽舍建设和道路更新以及其他之用。被告租赁期间可以修建畜禽舍以及附属设施，所有设施归被告所有;办公楼西头地段，被告不管从事任何建设项目，都要留足3米生产通道，否则原告有权制止项目实施;租赁期满后，固定资产属于被告所有，土地使用权属于原告所有，如需续租，双方重新协商，并签订协议，如不续租，由双方协商处理;在租赁期间，原告不负责给被告建设所需要的任何手续和费用;约定违约责任为，违约方承担0.5万元违约金，因违约造成的全部损失由违约方承担。
协议签订后，被告按约支付了租金，原告出租了约定土地。3月2日，被告作为丙方与湖南大康牧业股份有限公司(甲方)、石门县盛旺达种猪场(乙方，个体工商户业主杨宜珍系被告配偶)签订《土地使用权租赁协议》，协议约定，湖南大康牧业股份有限公司租赁被告及石门县盛旺达种猪场位于石门县原水稻场面积
3、6995万平方米，租赁期限20年，被告及石门县盛旺达种猪场免费提供湖南大康牧业股份有限公司使用，不收取租赁费。该协议还约定了土地管理、不得擅自改变土地整体用途以及违约责任等事项。原告认为，被告与第三人所签协议违反法律强制性规定、被告擅自修建办公楼等设施以及擅自转租，构成违约，遂于6月7日向石门县人民，请求判决确认原告石门县水稻原种场与被告喻某某签订的《土地租赁协议》无效;被告喻某某、第三人湖南大康牧业股份有限公司向原告按原状返还承租土地。
另查明，石门县盛旺达种猪场(普通合伙)于2008年8月11日成立，2008年8月11日核准登记，2008年11月3日因分立而解散注销，合伙人为杨宜珍、杨春林。石门县盛旺达种猪场(个体工商户)于2008年11月18日成立并核准登记，8月3日注销，经营者为杨宜珍。湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场于8月10日成立，12月30日经石门县工商行政管理局核准登记，为湖南大康牧业股份有限公司分公司。
石国用()第0041号土地使用权登记证书记载，坐落于“石门县蒙泉镇水稻原种场”、土地使用权面积为7
5、6公顷的土地使用权人为“湖南省石门县水稻原种场”，地类(用途)为“农用地”，使用权类型为“国有划拨”，其中耕地2
8、23公顷、园地3
7、21公顷、林地0、97公顷、农村道路
1、72公顷、水利设施用地
6、89公顷。
同时查明，湖南大康牧业股份有限公司于6月10日的上市公司公告(证券代码：00250
5，公告编号：-022)披露：湖南大康牧业股份有限公司以2480万元收购石门县盛旺达种猪场所有资产。
裁判结果：
驳回原告石门县水稻原种场的全部诉讼请求。
裁判理由：
生效裁判认为：原、被告与第三人三方签订的协议不仅名称明确为租赁协议，而且协议还约定了双方的具体权利义务，虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用，但根据第三人的上市公司公告披露，第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购，而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营，被告在3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用，但无疑此处的“免费”收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件，理由自然不能成立。故被告上述抗辩主张不能成立，转租行为成立。
根据《中华人民共和国立法法》
第九十二条的规定，在位阶相同的法律规定不一致时，应适用新法和特别法的规定。本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范，相对于合同法对一般租赁关系的法律规范，既属于特别法也属于新法，故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》
第一百三十四条规定，国家所有的农用地实现承包经营的，参照本法的有关规定。
对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定，即土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，而不需要经过发包方同意。根据上述规定，被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人，不能成为原告主张解除合同的法定理由。本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外，即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权，也因其早已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭，故原告主张解除合同的诉请不能成立。
案例注解：
依法成立的合同，受法律保护。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。但该条款只是为出租人设置了合同解除权，并非是转租合同无效。因此，只要承租人与次承租人定力的转租合同不存在合同法规定的无效情形，即应依法认定是有效合同。
本案中第三人湖南大康牧业股份有限公司与被告喻某某、石门县盛旺达种猪场三方签订的协议名称明确为租赁协议，而且协议还约定了双方的具体权利义务，虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用，但根据第三人的上市公司公告披露，第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购，而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营，被告在3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用，但无疑此处的“免费”收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件，理由自然不能成立。故被告和第三人之间形成了土地转租关系。
原告主张本案依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告则抗辩应依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，即国有土地的承包转让无需经过出租人同意，仅需向其备案。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定，在位阶相同的法律规定不一致时，应适用新法和特别法的规定。
本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范，相对于合同法对一般租赁关系的法律规范，既属于特别法也属于新法，故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定，国家所有的农用地实现承包经营的，参照本法的有关规定。对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定，即土地承包经营权采取出租形式流转的，应当报发包方备案，而不需要经过发包方同意。
根据上述规定，被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人，不能成为原告主张解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外，即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权，因该权利属形成权，受除斥期间的限制，原告已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭，故本院判决驳回原告的诉讼请求合理合法。

[律师回复] 第一种观点：合同无效。根据《合同法》224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租行为必须经过出租房同意，未经出租人同意而转租的行为其性质显然属非法转租，那么转租合同应属无效合同。
第二种观点：效力待定合同。根据《合同法》51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。非法转租应当属于无权处分，因为，对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人的财产，但承租人擅自将占有、使用权转让他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。转租合同应属效力待定合同。
第三种观点：合同有效。非法转租合同为诺成性合同，双方意思表示一致即有效成立，所以转租合同应属有效合同。
首先根据合同法规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同从双方意思表示一致时即生效。
其次转租符合合同的功能，法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，在某种情况下，还可以确保其收益。
最后根据合同自由的原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合意成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。
注意，认定转租合同为有效合同必须有一个前提即次承租人善意无过失即不知道或不应当知道承租人是无权处分行为。在无权处分条件下，对善意相对人给予特别保护，认定转租合同为有效合同。
因此结合以上三种特定情况来判定是否非法转租解除合同不当得利。

[律师回复] 未经出租人同意转租承包土地违反约定可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第一百二十八条　土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十四条　国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
《中华人民共和国农村土地承包法》
第三十七条　土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

[律师回复] 未经出租人同意转租承包土地的，是否可以解除合同，应当依据依法签订的合同条款进行处理。建议当事人依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定，受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

[律师回复] 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
　国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗
1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。
2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。
房屋转租合同的效力
合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。
民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

[律师回复] 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。次承租人不能主张解除合同。因为出租人虽然没有同意，但属于默认承租人将房屋租赁给次承租人。而次承租人与承租人之间的租赁合同既然有效，就不能随意解除。

[律师回复] 您好，关于租赁合同未约定转租可以转租吗这个问题，我的解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗
1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。
2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。
房屋转租合同的效力
合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。
民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示)，应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效;如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。

[律师回复] 是的，转租不出去的说明合同还是双方的，是需要交房租的

[律师回复] 未经出租人同意转租承包土地可以解除合同。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条的规定，经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第三十五条规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 次承租人的合同解除权
(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用，并可以要求赔偿损失。
(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，但在出租方知道转租后提出异议，反对转租，从而影响了次承租人合理使用租赁房屋，次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人，对出租的房屋享有物权，根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系，但是出租方可以以物权对抗债权，要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时，由于次承租人无法依据转租合同使用房屋，权益受到侵害，可以主张解除转租合同。

[律师回复] 租赁合同有无对非法转租的相关责任进行约定？另外，你知道对方非法转租出去多久了？

[律师回复] 如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，次承租人可以主张转租合同无效。如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，而承租人擅自转租，则分为以下三种情况：
一是出租人对转租行为没有异议，依合同自由原则及合同的相对性原理，该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
二是出租人对转租行为提出异议，但并不与承租人解除租赁合同，该房屋转租合同也应当有效。因为《合同法》第二百二十四条第二款只规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定转租合同无效。
三是出租人对转租行为提出异议，并解除与承租人的房屋租赁合同，转租合同则因出租人解除租赁合同而导致无效。因为承租人的权利是因租赁合同而产生，如果租赁合同被解除，自然没有转租权利，签订的转租合同也随之没有效力。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 次承租人的合同解除权
(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用，并可以要求赔偿损失。
(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，但在出租方知道转租后提出异议，反对转租，从而影响了次承租人合理使用租赁房屋，次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人，对出租的房屋享有物权，根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系，但是出租方可以以物权对抗债权，要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时，由于次承租人无法依据转租合同使用房屋，权益受到侵害，可以主张解除转租合同。

[律师回复] 1.没有影响，如果经出租人同意转租的，出租人解除房屋租赁合同后，租赁合同停止履行，而房屋转租同样终止履行。
2.法律依据：《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

[律师回复] 房屋在租赁期间，承租人在取得了出租人同意的或者出租人在知道，或者应当知道承租人擅自转租6个月内未提出异议的，承租人转租出房屋的，为合法转租。所以在有效的租赁期内取得出租人同意后转租的，即为合法的转租。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋在租赁期间，承租人在取得了出租人同意的或者出租人在知道或者应当知道承租人擅自转租6个月内未提出异议的，承租人转租出房屋的，为合法转租。这种情形下虽然为合法转租，但是如果转租的租赁期限超过承租人剩余的租赁期限的，超期部分的租赁合同无效。比如说，甲将一套房屋出租给乙，约定租期是5年。未经过出租人甲的同意，乙将房屋转租给了丙。甲在知道乙将房屋转租给了丙，因一直忙于自己的生意，在知道后的第9个月才向乙提出转租异议。在上述案例中，乙虽然将租赁的房屋转租给丙，没有经过甲的同意，但是甲在知道乙转租的事实后9个月才表示异议，乙的转租符合法律，属于合法转租。
二、如何将房屋合法转租给第三人根据《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。首先，在允许的情况下，我们首先应该跟房东协商转租的情况，在房东同意的前提下，房子可以合法转租给第三人。当房东不知道房子转租的事实，或者房东知道房子被转租了，但是由于自己的原因没有在六个月内提出异议，那么，租客的转租行为则变成了合法转租。
三、房屋转租的收益该归谁不当得利是指没有合法依据而获得利益并使他人利益受损害的事实。因此持第二种观点的人认为，承租人的擅自转租是没有合法根据的，其收益是基于出租属于出租人所有的房屋而获得，构成对出租人合法权利的侵害，属不当得利，转租人应将所获不当得利返还于受损失的出租人。房屋转租一般都存在着转租收益的问题，对于合法转租收益，除合同有约定外，一般归承租人所有。主要依据是《合同法》第225条的规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。而实际上，擅自转租收益是否构成不当得利。应看是否符合不当得利的成立要件。承租人擅自转租，其收取的新租金若高于原租金，则可从中得到利益，但承租人仍继续按原合同约定向出租人交租，出租人并未直接受到损害。也就是说出租人以收取租金作为对价，已将房屋的使用收益权能移转给承租人，出租人在租金收益方面并没有受到损害。因此，擅自转租收益不属于不当得利。

[律师回复] 您好，关于承租人擅自转租出租可否解除合同这个问题，我的解答如下, 我国法律规定，未经出租人同意，承租人不得擅自将房屋转租给他人，若承租人这样做，出租人可以提前解除房屋租赁合同。
根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(一)将承租的房屋擅自转租的
(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的
(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的
(四)拖欠租金累计6 个月以上的
(五)公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的
(六)利用承租房屋进行违法活动的
(七)故意破坏承租房屋的
(八)法律、法规规定其他可以收回的。

[律师回复] 需经原房主同意。