法院执行拍卖买卖不破租赁可以适用吗？

[律师回复] 虽然目前我国的破产企业相关法律和法律还很不健全
不过最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对破产企业的拍卖完全适用
依据是《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法目的·其立法目的就是为了进一步规范民事执行中的拍卖变卖措施。
破产企业的拍卖属于民事执行中的拍卖变卖
换言之·破产企业的拍卖适用最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条　所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条　优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国《合同法》第229条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。
第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗
第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。
第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

[律师回复] 《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条　拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分，不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1%;超过1亿元的部分，不得超过0.5%。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。
以上为法院拍卖执行费用大致过程，如有问题欢迎致电!

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 虽然目前我国的破产企业相关法律和法律还很不健全
不过最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对破产企业的拍卖完全适用
依据是《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法目的·其立法目的就是为了进一步规范民事执行中的拍卖变卖措施。
破产企业的拍卖属于民事执行中的拍卖变卖
换言之·破产企业的拍卖适用最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复] 虽然目前我国的破产企业相关法律和法律还很不健全
不过最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对破产企业的拍卖完全适用
依据是《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法目的·其立法目的就是为了进一步规范民事执行中的拍卖变卖措施。
破产企业的拍卖属于民事执行中的拍卖变卖
换言之·破产企业的拍卖适用最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

[律师回复] 虽然目前我国的破产企业相关法律和法律还很不健全
不过最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对破产企业的拍卖完全适用
依据是《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的立法目的·其立法目的就是为了进一步规范民事执行中的拍卖变卖措施。
破产企业的拍卖属于民事执行中的拍卖变卖
换言之·破产企业的拍卖适用最高院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

[律师回复] “买卖不破租赁”原则适用的是在抵押或查封前，真实有效的租赁合同。因此，在执行过程中，如果遇到被拍卖房产附带不符合上述条件的租约，申请执行人可以向执行法院提出执行异议，由执行法院进行审查。
以上是用假买卖合同对抗执行房屋拍卖如何破解的解答

[律师回复] 您好，关于破产拍卖应该如何流拍这个问题，我的解答如下, 目前，有关流拍如何处理的法律规范有二个：
一是最高《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》其13条规定：股权〈上市公司国有股和社会法人股〉拍卖保留价，应当按照评估值确定，第一次拍卖最高价未达到保留价时；
应当继续拍卖，每次拍卖的保留价应当不低于前次保留价的百分之九十。经过三次拍卖仍不能成交时，人民应当将所拍卖的股权按第三次拍卖的保留价折价抵偿给债权人。
二是最高人民法院《关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：人民确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;
如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
相对而言，第一种流拍处理程序更为具体和更具可操作性，其虽然仅是针对股权拍卖做出的规定，但对于其他财产如实物财产的拍卖应当可以参照适用。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于被执行人名下与他人的共有房屋的是可以申请强制执行的，具体操作流程如下。
第 一、对于被执人名下与他人的共有房产，在诉讼中就应该先去房管局或者不动产登记中心调取涉案房屋的登记材料，然后提交给并申请查封，避免被执行人在诉讼或者执行过程中恶意转移财产。
第 二、查封被执行人的共有房产时，一般会通知被执行人和房屋的共有人。此时申请执行人可以先选择通过谈判或者调解的方式，促使双方达成和解或者调解协议，目的是通过协议分割房产，如果共有人愿意购买被执行人所享有的共有份额（因为共有人对于房屋共有份额享有优先购买权），则申请执行人则可以直接执行该购房款，同时还可以省去评估、拍卖程序，快速实现债权。
第 三、如果共有人不同意购买或者分割房屋份额，同时对执行共有房屋行为还提出执行异议或者提析产诉讼的，此时执行一般会依法中止对该房屋的执行。一旦通过上述程序确定被执行人在共有房产中所占的份额或者共有人未提异议但通过不动产登记簿、房产证可以直接判断房屋份额占有情况。执行就可以启动该共有房屋的评估、拍卖程序，但应当通知共有人参加拍卖，因为共有产权人此时仍然享有优先购买权。
第 四、对于司法拍卖的房屋变价款，一般执行会先保留共有人份额的变价款，然后扣除房屋的评估费、执行费等实际支出的费用，最后通知申请执行人领取执行款，如果还有剩余的钱则退还被执行人。
最后，如果被执行人与共有人之间属于夫妻关系且该房屋属于夫妻共同财产，此时需要判断生效判决所确定的债务是否属于夫妻共同债务，如果属于夫妻共同债务，则可以直接执行夫妻共同财产（无需分割），如果属于个人债务，可以半额处分夫妻共同财产。

[律师回复] 具体看情况的。
第
一、被执行人的子女尚未成年或者尚未工作（没有收入来源），但其名下却有大量的房产、车辆、银行存款、大额理财产品等财产，此时如果被执行人及其子女不能提供证据证明是其子女的个人财产的，一般推定为家庭共有财产，执行可以执行子女名下的财产。
第
二、申请执行人有证据证明或者经调查查明被执行人属于恶意转移转移财产，故意将名下的房产、银行存款转移到子女名下或者为子女购买大额理财产品等规避执行，此时可以先司法拘留被执行人，构成犯罪的可以追究其刑事责任，对被执行人无偿转让（赠与）财产的行为，申请执行人可以通过提起撤销权诉讼方式追回，然后予以强制执行。
第
三、如果被执行人的子女有收入来源且能够向提供证据证明其名下的房产、车辆、银行存款是其通过努力工作、劳务报酬、奖金、继承、他人赠与、参加比赛、表演、买彩票等合法渠道获得，并且可以向提出执行异议，经审查认定被执行人子女名下的财产属于其个人财产时，就不会强制执行了。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 购买是没有问题的。只要有房产证登记即是拥有合法产权的。拍到后，可以拿裁定书到房管局办理房产过户事宜。拍卖公告里已经说明，没有租赁情况，你应当可以直接收房。如有阻碍，可以通过向公安机关报案来解决。 1、直接凭人民裁定书和人民协助执行通知书、拍卖公司出具的《拍卖成交确认通知书》及买受人的居民身份证等材料，到房产局办理产权过户手续。提供人民出具的裁定书、买受人的身份证明，竞买协议、佣金发票、付款的银行单据向房屋所在地的登记机构申请办理所有权登记手续。 2、 竞买者一般要首先向指定单位或者机构缴纳一定的保证金，保证金的金额大体上就是首付款。 取得竞拍资格后，竞买人要及时向银行申请贷款，填写相关贷款申请表等待银行审批。银行在收到贷款申请资料后进行申请，并把结果及时告知申请者。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十一条
第一款“人民委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人”的规定。作为委托人，人民有权决定拍卖活动延期举行。已经进入拍卖程序的相关当事人，应当根据人民的要求，延期举办拍卖活动。根据《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十一条
第二款规定：“暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖"。人民通知拍卖机构恢复拍卖时，拍卖企业应当根据人民的要求恢复拍卖。恢复拍卖时，原进入拍卖程序的各方法律关系不变，恢复后的拍卖应当视为原拍卖的继续。《拍卖法》第二十九条规定“委托人在拍卖开始前可以撤回拍卖标的”，商务部《拍卖管理办法》
第四十条规定“有下列情形之一的，应当中止拍卖：(三)委托人在拍卖会前以正当理由书面通知拍卖企业中止拍卖的”。即便不是强制拍卖，拍卖中委托人有正当理由也是可以中止拍卖的。恢复拍卖时，如果拍卖标的物未发生变化，拍卖人已经对外招商，原拍卖程序中已经规定了报名时间，且报名时间已过，竞买人已经根据要求交纳了保证金，取得了竞买资格，则其资格应当得到保护。拍卖人可以依照规定停止其他人员报名，拍卖会应当在已经报名并且取得竞买资格的竞买人之间举行，以保障原竞买人的权益。恢复拍卖时，如果原程序中对竞买人报名时间未作限制，则可以允许其他竞买人报名参加竞买，以保障被执行人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》
第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预"的规定，原有竞买人不能要求或者限制他人参加竞买的合法权益。是否允许其他人报名参加竞买，是拍卖人的权利，只有拍卖人才能对竟买人员的资格进行审查，并做出同意或者限制的决定。任何竞买人都无权禁止其他人参与竞买。同时，竞买人不是拍卖公告的发布者，是否重新发布拍卖公告，无需征得竞买人的同意。拍卖时，竞买人可以放弃竞买权，终止和拍卖人之间建立的竞买合同关系，但放弃竞买权的一方，应当以书面形式通知拍卖人。恢复拍卖时是否重新发布公告，我国目前的法律法规中没有明文规定，我们有一个原则的建议，就是如果中止时间没有超过规定公告时间(如七日前、十五日前等)，就不再重新发布公告，如果中止时间超过规定时间就重新发布公告。但在拍卖实践中，经常出现人民要求发布公告几天内必须拍卖的情况，由于没有法律规定，我们建议拍卖人在听取委托人意见的基础上，慎重考虑。在重新拍卖时如果拍卖标的的保留价或者被执行标的发生了变化，如土地面积减少、房屋面积减少以及因其他原因导致发生的质量或者数量的变化，均应视为标的物变更。标的物变更表明原执行裁定的裁定书与现被执行标的出现变化，此时应当由人民重新裁定，以便重新进入拍卖程序。人民做出重新裁定后，原拍卖程序即告结束，原进入拍卖程序各方的法律关系随之结束，原来因为拍卖而存在的合同关系失去约束力。随后的拍卖活动应当视为进入一个新的拍卖程序，拍卖人应当重新发布拍卖公告，竞买人应当重新办理拍卖手续。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于被执行人名下与他人的共有房屋的是可以申请强制执行的，具体操作流程如下。
第 一、对于被执人名下与他人的共有房产，在诉讼中就应该先去房管局或者不动产登记中心调取涉案房屋的登记材料，然后提交给并申请查封，避免被执行人在诉讼或者执行过程中恶意转移财产。
第 二、查封被执行人的共有房产时，一般会通知被执行人和房屋的共有人。此时申请执行人可以先选择通过谈判或者调解的方式，促使双方达成和解或者调解协议，目的是通过协议分割房产，如果共有人愿意购买被执行人所享有的共有份额（因为共有人对于房屋共有份额享有优先购买权），则申请执行人则可以直接执行该购房款，同时还可以省去评估、拍卖程序，快速实现债权。
第 三、如果共有人不同意购买或者分割房屋份额，同时对执行共有房屋行为还提出执行异议或者提析产诉讼的，此时执行一般会依法中止对该房屋的执行。一旦通过上述程序确定被执行人在共有房产中所占的份额或者共有人未提异议但通过不动产登记簿、房产证可以直接判断房屋份额占有情况。执行就可以启动该共有房屋的评估、拍卖程序，但应当通知共有人参加拍卖，因为共有产权人此时仍然享有优先购买权。
第 四、对于司法拍卖的房屋变价款，一般执行会先保留共有人份额的变价款，然后扣除房屋的评估费、执行费等实际支出的费用，最后通知申请执行人领取执行款，如果还有剩余的钱则退还被执行人。
最后，如果被执行人与共有人之间属于夫妻关系且该房屋属于夫妻共同财产，此时需要判断生效判决所确定的债务是否属于夫妻共同债务，如果属于夫妻共同债务，则可以直接执行夫妻共同财产（无需分割），如果属于个人债务，可以半额处分夫妻共同财产。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 根据合作公司的年限，将相同年限的土地使用权（类似于你所说的租赁）进行投资，产权不过户也不收租金，即用该年限的租金收益权换成股权。这种情况，新企业要用土地完整的使用权融资，当然要取得你方的同意，并出具相关的贷款要求的文书。融资失败贷不成款，抵押没生效到没什么。但如果破产还不了贷款，土地肯定是没了。至于公司其他财产也按清算。这种情况下，投资期限内土地上的建筑物随土地的投资年限，属于新公司无偿使用。注意房屋办理产权证时，跟土地所有权证上的业主一致。至于合同结束后，如何处理，正常结束清算的话，土地房屋肯定权属是你方的。如何进行清算分配，肯定是协商的结果。一般而言，房屋建筑折价冲抵你方应分配的剩余财产。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。