租赁合同期内出租人解除合同需要赔偿吗

[律师回复] 一般乙方是租客，也就是承租方，
免租期属于合同的一部分，
如果乙方违约应按合同违约条款支付违约金，
同时免租期不再有效，
应按合同支付全额租金，
如乙方已经进场装修，
则应恢复房屋原样。

[律师回复] 《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 在融资租赁中，租赁期间届满，承租人一般可以有三种选择权：留购、续租或退租。留购是指租期届满，承租人在付清应付的租金后，只要向出租人支付一笔双方商定的设备钱值，即可取得租赁物的所有权。续租是指租期届满，承租人与出租人更新合同，继续承租租赁物，承租人按新合同支付租金；或者承租人未退回租赁物，出租人同意合继续有效至承租人退回租赁物或者留购租赁物，承租人按原合同支付租金，直至合同终止。退租是指租期届满，承租人负责将处于良好工作状态的租赁物按出租人要求的运输方式运至出租人指定的地点，此而产生的一切支出，如包装、运输、途中保险等费用均由承租人承担。如果当事人双方对于租赁物的归属没有约定或者约定不明确时，可以依照《合同法》第61条的规定协议补充；不能达成补充协议时，应依照合同有关条款或者交易习惯加以确定。如果合同双方当事人既未能就租赁物的归属达成补充协议，又不能根据合同有关条款或者交习惯确定时，租赁物的所有权归出租人享有。

[律师回复] 售 方： （简称甲方）身份证号；
卖 方： （简称乙方）身份证号；
居间房：公司（简称丙方）
第一条：依据国家有关法律、法规和本市有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就居间方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙订立房屋买卖合同，并完成其他委托的服务事项达成一致，甲、乙、丙在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本解除委托租赁合同
第二条：房屋基本情况
1、甲方自愿将坐落在 区 街（巷） 号 栋 层的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异，愿意购买该房屋。
1、该房屋的基本情况如下：
房屋性质： 所有权人： 建筑面积： 楼
层： 房屋来源： 产权证号： 土地证号： 丘号： 附属设施：
第三条：成交价格
甲、乙双方协商后实际成交价格为：人民币： 元（大写），￥ （小写）该房屋产权或租赁权过户的

[律师回复] 3、如果出现了法律规定的解除情形，那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。但通常当事人会对合同解除与否发生争议，最终也只能向法院起诉由法院审理。
总体上来说，解除房屋租赁协议的条件主要有两种，一种是约定的解除条件，一种是法定的解除条件。相比较而言，在当事人协商一致的情况下解除合同的，发生纠纷的可能性比较少。但实践中大部分房屋租赁合同并不是协商一致解除的，所以当事人最好请律师帮助收集证据和准备材料，为向法院起诉和打赢官司做好准备。

[律师回复] 在以下情况下，私有居住房屋出租人可以解除租赁关系并收回房屋，以保障自己的权益：
1、承租人擅自将承租住房转租、转让、转借或无正当理由闲置不用连续半年以上的；
2、承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益；
3、承租人无故累积6个月不交付租金的；
4、承租人擅自在承租的房屋内搭建或改变房屋用途而拒不恢复原状的。

[律师回复]
1，根据租赁合同的约定，约定条件成就的，可以解除;
2，如果合同无约定，可根据法律规定解除，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条　承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

[律师回复] 关于解除租赁合同声明书有以下内容：
甲方（出租人）：____________ 乙方（承租人）：____________
鉴于：
甲乙双方于____ 年____月____日签订《门市租赁合同》（以下简称“租赁合同”）及《房地产租赁补充协议》（以下简称“补充协议”），甲方将坐落于____市____区______街（路）____号____ 层门市/住宅租给乙方。上述租赁合同及补充协议约定的租赁期为____年____月____日起至____ 年____月____日止。
乙方因________________于____ 年____月____日向甲方提出提前终止租赁合同及补充协议的要求。
现甲、乙双方经过平等协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同及补充协议：
一、现因乙方方面的原因导致租赁合同及补充协议无法继续履行，需提前终止。并付给甲方违约金______________元人民币（小写：_________）。
二、返还剩余房款及押金方式：
核算清乙方所有应缴费用，包括：租金、管理费、物业费、水电费、燃气费、房屋在乙方租赁期间应缴纳的税费等后，甲方于____年____月____日前返还乙方扣除违约金以外的剩余房屋租金和押金___________元人民币（小写：_________）。
三、乙方必须在________ 年____月____日前搬离该租赁房屋。
四、本协议效力
本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方代表签名盖章后生效。____
甲方（出租人）：_____________ 乙方（承租人）：______________
法定（授权）代表：___________ 法定（授权）代表： ___________
签署日期：_______________ 签署日期：________________

[律师回复] 委托合同当中，除当事人约定不得行使任意解除权外，合同双方均可行使解除权。但现实中委托合同基于任意解除权通常会做一定限制，在合同约定过程中限制双方适用任意解除权。任意解除权不属于法律中的强行性、禁止性规定，因此只要不损害国家、集体、第三人利益，可以在合同当中约定放弃。

[律师回复] 对于解除租赁合同说明书有以下内容：　
甲方（出租方）：
　　乙方（承租方）：
　　甲、乙双方就 年 月 日共同签订的《 租赁合同》（下称合同）的解除相关事宜，约定如下，以资遵守。
　　
一、甲、乙双方友好协商，一致同意解除合同。
　　
二、甲、乙双方共同确认以下事实：
　　
1、甲方已收取乙方自 年 月 日至 年 月 日期间的租金共计人民币 元（大写： ）；收取乙方履约保证金人民币 元（大写： ）；
　　
2、乙方经甲方允许，已实际对承租房屋进行了装饰、装修和改造，并支出费用人民币 元（大写： ）；
　　
3、乙方承租后为承租房屋添置了 等物品，价值人民币 元（大写： ）；
　　
4、甲方已代收乙方缴纳的水、电、煤气等费用人民币 元（大写： ）。至本协议签订之日起，乙方尚欠水、电费用 元。
　　
三、乙方装饰、装修及改造费用与欠付甲方租金、欠缴水、电费相互折抵（或折抵后甲方/乙方须向对方另外给付人民币 元）。
　　
四、合同解除后，乙方所有的可移动物品归属乙方；租赁房屋内固定物及装修部分归属甲方。本条约定的可移动物品具体是指：桌椅、电脑、家俱等物品。
　　
五、乙方应于本协议签订之日起 日内迁出租赁房屋。乙方按约迁出租赁房屋后 日内，甲方应全额返还乙方履约保证金人民币 元（大写： ）并以银行转帐方式支付给乙方。乙方帐号见合同。
　　
六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。
　　甲方（签字）：_________　　　　　　　　乙方（签字）：_________
　　_________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日

[律师回复] 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

[律师回复] 提前解除房屋租赁合同需要注意的问题。
1、 押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。 之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。 除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。
2、 身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：“法律有没有规定一个明确的违约金数额标准？” 这里我要再次告诉大家：“没有！” 在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：“有约定从约定，无约定以实际损失计。” 承租人单方解除合同呢？理由上似乎好找一些，可以说“造成房屋空置产生损失”，但是空置几个月的损失是合理的呢？你总不能永远空着不找新的承租人吧？比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终法院只支持了四个月的。 所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。 这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便；而违约方呢？对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
3、 经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。 可是谁能保证协商一致呢？能不能提前就做好这个工作？能！如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。 比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。 再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。 比如可以做类似如下的约定： 如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任； 如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。 其实，上述变通办法，即使提前没有约定，在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商，但是如果提前没有约定，就算您的方案是合理的，对方也未必就要绝对接受，所以，可能的话，还是事先约定为好。
4、 提前解除合同要有必要的书面手续。 前面我们讲过，合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。

[律师回复] 买卖不破租赁解除租赁关系是可以的，“买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在而要求承租人返还租赁物。

[律师回复] 从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：
一、动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
二、对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
三、租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
四、从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。

[律师回复] 从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：
一、动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
二、对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
三、租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
四、从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。

[律师回复] 买卖不破租赁解除租赁关系是可以的，“买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在而要求承租人返还租赁物。

[律师回复]
(一)明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
　　《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：
　　
1、将承租的房屋擅自转租的；
　　
2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
　　
3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　
4、拖欠租金累计六个月以上的；
　　
5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
　　
6、租用承租房屋进行违法活动的；
　　
7、故意损坏承租房屋的；
　　
8、法律、法规规定其他可以收回的。
　　根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
　
(二)《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《合同法》的相关规定。根据《合同法》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据。
　　
(三)《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果。
　　租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
　　如何解除房屋租赁合同
　　１、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。
　　２、对于法定解除，当事人可通过向人民法院起诉、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。
　　我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”据此，只要一方有第九十四条规定的情形之一，另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方，合同即行解除。
　　３、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。
　　但在实际上，不论是哪种形式的解除合同，都往往会引起合同当事人之间的争议。在面临争议的情况下，当事人并不一定能达成一致，所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决。
　　值的注意的是在一当事人行使通知权时，被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决，否则该合同已经解除。如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同中的权利，就是其他独立法律关系中的侵权行为。例外的是，如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除，为了防止因恢复原状而造成不必要的损失，应当规定在生效裁决作出前，合同不产生解除的效力。
　　如果承租人出现乏力规定的可以单方解除房屋租赁合同的八种事由，出租人是可以解除房屋租赁合同的

[律师回复] 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所涉装饰装修物处理规定的解析
装饰装修物的处理涉及到物权和债权两大领域，关涉添附制度、不当得利等民法理论，在理论界及审判实务界均引起高度关注。2009年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)针对合同无效、合同解除、合同履行期间届满三种情形，吸收装饰装修物形成附合、未形成附合情形下所有权归属理论及补偿理论，用五个条款对装饰装修物的处理进行了详细规定。为便于审判实践理解和适用，现对《解释》有关装饰装修处理的规定阐述如下。
装饰装修物的范围及归属
合同法第二百二十三条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”。改善是指不改变租赁物的外观形状，对其性能进行改良。增设他物是指在原有的租赁物上又添加另外的物。实践中，承租人对租赁房屋进行改善或者增设他物多在装饰装修中进行。建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》规定，建筑装饰装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。《建设工程质量管理条例》释义解释称，“改建是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。装修工程也是改建”。从上述部颁规定对专业术语的解释看，改建包括装饰装修，均是对建筑物进行改善的重要方式。房屋租赁市场普遍将改建称为装饰装修，房屋增设他物因多在装饰装修中进行，且常与房屋结合密切不可分离，同装饰装修区分不明显，一般也纳入装饰装修的范畴。《解释》依照行业理解，条文中所称的装饰装修物包括改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。
对租赁房屋进行改善或者增设他物，均是将动产附着于不动产。按照装饰装修物与房屋结合的继续性与固定性的物理形态和装饰装修物是否丧失独立价值的经济学标准划分，装饰装修物可分为附合和未形成附合装饰装修物两类。附合装饰装修物是动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。例如对租赁房屋铺设地板砖、吊设天花板;租赁房屋作为酒店或者商场所安装的空调管道、照明设施等。依照世界各国和我国有关添附理论的通说，动产与不动产的附合发生物权法上的效果，包括两个方面：一是动产的所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失。二是不动产所有人即时取得动产的所有权。依照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，不能产生所有权变动的法律后果，其所有权仍属于承租人。《解释》针对装饰装修物的两种形态，吸收物权添附理论，规定未形成附合的装饰装修物可由承租人取回。形成附合的装饰装修物由出租人取得所有权。
附合装饰装修物的补偿
承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。下文对《解释》有关附合装饰装修物补偿规定的介绍，均是建立在承租人经同意装饰装修的前提下。
合同履行期间届满时附合装饰装修费用的处理
附合发生债权法上的效果是丧失动产所有权的人有权基于不当得利而请求返还添附物的价值。不动产所有权人获取利益与动产所有权人遭受损失是构成不当得利的两个重要要件。但在房屋租赁合同中，出租人收回房屋时取得装饰装修物的所有权，却不必然获得利益，承租人亦不会当然遭受损失，不能适用不当得利理论。这由以下方面因素决定：
第
一，承租人对租赁房屋装饰装修，是为满足己方的使用需要，根据其审美情趣和使用目的进行。当承租人审美情趣与确定的房屋用途与出租人不一致时，出租人往往要重新进行装修，不会因接受承租人的装饰装修获取利益。
第
二，承租人如经出租人同意装饰装修，应当本着诚实信用原则确定与其租赁期限相适应的装饰装修费用，该费用作为其租赁房屋的投资成本，应当在租赁期间内摊销完毕。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。依照该条法律规定，承租人返还的房屋应当符合经装饰装修使用后的状态，出租人不能要求承租人恢复房屋原状，亦无需对装饰装修予以补偿。
第
三，装饰装修主要发生在经营用房租赁中，缔约双方普遍约定合同履行期间届满，出租人无偿取得装饰装修，上述约定已经成为行业惯例。
《解释》综合考虑上述因素，规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。
合同解除时附合装饰装修费用的处理
《解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。
上述规定中，涵盖了如下方面的内容：第
一，明确了装饰装修损失的负担原则。合同解除，承租人装饰装修费用尚未摊销完毕。承租人不能利用剩余租赁期内的装饰装修价值，是由合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。双方违约的，根据各自过错分担。因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平原则分担。依照物权法、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。此时，虽然合同解除具有不可归责于双方的事由，却不能适用公平原则解决装饰装修损失的补偿问题，装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。《解释》第十一条第
(四)项因此作出“法律另有规定的，适用其规定”的表述，作为适用解释规定的负担原则之外的兜底条款。
第
二，确定了装饰装修损失的范围。按照《解释》规定，合同解除时装饰装修的损失为残值损失，这一损失范围的确定，需要考虑出租人是否同意利用装饰装修的因素。如果出租人同意利用装饰装修，表明装饰装修对出租人具有利用价值，该价值由出租人实际取得，其应当依照不当得利的民法理论，对承租人予以补偿，补偿的款项应当在承租人装饰装修损失中扣除。考虑到上述装饰装修损失范围的认定原则已被审判实践普遍采用，因此，仅在《解释》第十一条第
(二)项进行了规定，在第
(三)、
(四)项中未作表述，但该原则在第
(三)、
(四)项规定情形中同样适用。
合同无效时附合装饰装修物的处理
依照《解释》第九条第二款的规定，合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
现值损失和残值损失的计算方法
《解释》根据有效合同和无效合同的不同法律后果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的认定标准。
现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。该价值一般采用审计鉴定的方法确定。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。
通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但因为《解释》确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销(消耗)的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定;如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销(消耗)的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。

[律师回复] 房屋租赁合同有效且承租人经出租人同意装饰情况下，租赁合同期间届满前合同被解除时装饰物如何处理，根据《解释》第十、十一条之 规定：
（一）未形成附合的装饰物，双方有约定的从约定，没有约定的，承租人可以拆除。但承租人拆除时造成租赁房屋毁损的，应当恢复原状。需要强调的是承租 人拆除时不以出租人同意为必要要件。因为，未形成附合的装饰物，其所有权仍然归承租人，承租人当然基于所有权将装饰物拆除取回。另外是否拆除取回装饰物承租人有选择权，而不是必须拆除。但如果承租人选择不拆除装饰物，也不能要求出租人折价补偿，除出租人同意补偿外。
（二）已形成附合的装饰物，双方有约定的从约定，没有约定的，按下列情形分别处理：
1、因出租人违约导致合同解除，承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失。也就是说，房屋租赁合同有效但因出租人违约导致租赁合同提前解除的，承租人有权要求出租人就剩余租赁期内装饰残值损失承担损害赔偿责任。
2、因承租人违约导致合同解除，承租人不得要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失，但出租人同意利用装饰物残值的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
3、因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰残值损失，由双方按照公平原则负担。法律另有规定的，适用其规定。

[律师回复] 租赁物损坏的责任由谁来承担取决于租赁合同的约定责任方以及租赁物损坏的原因。租赁物损坏的修缮责任应在租赁合同中明确约定。
若在按约定方法正常使用租赁物的过程中，租赁物损耗的，承租人不需承担损坏赔偿责任若承租人未按约定方法使用租赁物导致租赁物损坏的，承租人应当赔偿损失。也就是说，如果租赁合同没有特别约定，而租赁物的损坏主要责任不在承租人时，则修缮责任应由出租人承担承租人有着主要过失的，由承租人承担损害赔偿责任。
《城市房屋租赁管理办法》规定，出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
《中华人民共和国合同法》第二百一十八条
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第二百二十条
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。