买卖不破租赁的租金归属是谁的?

最新修订 | 2024-09-14
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王淳律师
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专家导读 买卖不破租赁的租金归属应当是新房东的,毕竟房屋发生买卖标志着产权变化,作为新房东,应该和之后的承租方形成租赁关系。如果承租方没有给付租金,新房东可以行使合同解除权,让承租方搬出房屋。当然,承租方之前多交的租金,原来房东应当返还。

买卖不破租赁的租金归属是谁的?

一、买卖不破租赁的租金归属是谁的?

租金归所有权人。买卖不破租赁保护的是租房子的人,买房子的人不能因为自己买了房子就让人搬走,以此维护先前租赁合同的有效性。新房主通知承租人后,承租人应把租金交给新房主。承租人具有法定的优先购买权,出租人出售系租房屋前理应通知承租人,即使承租人不予购买,起码对嗣后的租金支付事宜有所准备,以免把租金错放在别人的口袋,滋生事端。相对而言,出租人负有主要的通知义务,但买受人亦具有善意提醒,除非买卖双方另有约定,租金由出租人继续收取(房价上有折让)。

租赁房屋产权变动,租赁合同效力并未消亡,只是租赁主体发生变更,而且此类租赁主体的变更受制于“买卖不破租赁”的规定,买受人不能佯装一无所知,借机逃避“过错”责任。承租人已经支付或提前预付的租金,对买受人是由约束力的,买受人可以不当得利想出租人请求返还承租人已经支付的租金。只要承租人出示租金支付的证明,举证责任基本完成;须注意,买受人通知承租人向买受人支付租金后,承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。

二、如果租客不给新房东租金怎么办?

如果租客存在不按时交纳租金,或者擅自转租等行为,严重影响租赁合同的继续履行,那么新房东可依照租赁合同(如果约定了出租人合同解除权的话)或者法律规定行使解除权,要求解除租赁关系,让租客腾出房屋。承租人与房东应提前协商好一旦房屋出现买卖应如何处理租赁关系,并在合同中约定清楚双方的责任和义务、违约赔偿等;购房者在购买二手房时,也应该了解清楚房屋目前的租赁情况等信息,在充分协商的基础上订立房屋买卖合同

综上所述,当房屋发生买卖后,原来的租赁合同还是有效的,之后租金归属权属于新房东,当承租方知道房屋因为买卖变更产权人后,并拿到产权人通知,之后就应该支付租金给新的房东。如果原房东将押金转给新房东,承租方不用再缴纳。

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