买卖不破租赁当事人约定排除是否有效

[律师回复] 结合各自合同约定维权；可以向卖家主张违约赔偿

[律师回复] 门面租赁合同甲方：乙方：为更好提高单位房屋的使用率，现根据国家有关法律规定，经甲、乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同，合同条款如下：<br/>一、甲方将座落于某地一间面积为多少平方米的临街门面租赁给乙方，作使用。<br/>二、租期从何年何月何日起至何年何月何日止(即：两年)。<br/>三、年租金万元整，乙方于每年元月份一次性向甲方交清当年的租金，但甲方必须提供税务发票。<br/>四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付元押金(不计利息)，合同期满押金退回。<br/>五、乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金。<br/>六、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。<br/>七、合同期内，甲方应提供水、电供应。水、电费按月按表由甲方计收。同时乙方应自觉遵守甲方的水、电管理规定，如有违反，按甲方的水电管理办理。因甲方责任停水、停电，致使乙方损失，甲方按全年租金总额0.5%支付违约金，并赔偿乙方实际损失。如乙方需增容，其手续和费用由乙方负责。<br/>八、租赁期间，甲方应负责房屋主体结构的正常维修，如委托乙方代行维修，费用由甲方负担。若甲方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，造成乙方损失的由甲方赔偿。其室内的各种设施(包括门窗)维修费用均由乙方负责。<br/>九、租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止。<br/>十、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前3个月与甲方协商。十<br/>一、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金元，并赔偿不足部分损失；如乙方违约不得要求返回押金，并赔偿不足部分损失。十<br/>二、合同期满，乙方如需续租，在同等条件下，甲方应优先乙方。十<br/>三、本合同未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。十<br/>四、本合同在履行中发生纠纷，应通过双方协商解决；协商不成，可诉请人民法院处理。十<br/>五、本合同一式肆份，甲方两份，乙方两份，合同自签订日起生效。甲方法人代表签字：盖章乙方法人代表签字：盖章年月日