车库买卖不破租赁的适用条件是什么？

[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条　所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条　优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国《合同法》第229条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。
第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗
第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。
第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复] 您好，关于什么是买卖不破租赁这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 您好，针对您的买卖不破租赁是指什么问题解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 什么是买卖不破租赁
买卖不破租赁原则，是指在租赁关系存续期间，即使房屋所有人将房屋所有权转让他人，买受人不得以房屋所有权人身份否定此前的租赁关系。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期 内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”
但是这里指的租赁，是指有固定期限的租赁，比如在租房合同中约定了租期一年。假如是无固定期限的租赁就不同了，最高院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通 则若干问题的意见》第119条第三款规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。”此外，还有一些情况是对这一原则限制适用的，如房屋被抵押、被查封或属于破产财产等情况，还要具体问题具体分析。

[律师回复] 对于买卖不破租赁是什么含义这个问题，解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 对于买卖不破租赁释义是什么这个问题，解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 卖房子需要通知承租人吗?
《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。
这样法律条款的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。
买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 卖房子需要通知承租人吗?
《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。
这样法律条款的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。
买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 卖房子需要通知承租人吗?
《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。
这样法律条款的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。
买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 卖房子需要通知承租人吗?
《合同法》对租赁房屋出卖问题规定，出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人，使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖，并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时，在同等条件下优先购买。
这样法律条款的规定，体现了法律对房屋承租人利益的特殊保护。如果房屋出租人未通知承租人，而将房屋出售的话，即使手续合法、程序健全、已办理过户，承租人也可以主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。
买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 咨询热线内容2003年年底，我在郊区买下了一块地皮，建了几间仓库，准备出租给别人使用，从中获取租金。2005年3月，我将其中一间租给了某超市使用，并与某超市签定了房屋租赁合同，约定使用用途为仓储，租期两年(2005年4月至2007年4月)。该超市在租用期间，一直将二号咨询热线内容2003年年底，我在郊区买下了一块地皮，建了几间仓库，准备出租给别人使用，从中获取租金。2005年3月，我将其中一间租给了某超市使用，并与某超市签定了房屋租赁合同，约定使用用途为仓储，租期两年(2005年4月至2007年4月)。该超市在租用期间，一直将二号仓库闲置，当然也无人对其维护。2006年4月，二号仓库发生了一场大火。仓库的屋顶、门、窗户等被烧毁。事故发生后，有关部门未对火灾事故的原因及责任作出认定。事发后，我曾多次找超市方协商，要求其恢复被损毁部分的原状或赔偿损失，但超市方均以没有过错不承担责任为由拒绝了我所提出的要求。他们认为，我要求他们赔偿损失，属损害赔偿之诉，我必须举证证实他们有过错行为，且其过错行为与损害结果之间有因果关系，在我不能提供消防部门作出火灾事故的原因和责任认定书的情况下，就不能证实他们有过错。而我则坚持认为，超市方违反了合同义务，侵害了我的财产权益，应当承担民事责任。由于意见不一，事情一直没有解决。现在，我想通过诉讼的途径维护自己的合法权益，请求判决该超市赔偿我的损失。请问：我该如何超市(咨询者：蒋先生)律师专线解答蒋先生，您与某超市之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同成立且合法有效，当事人双方应当严格遵守合同的约定。根据我国《合同法》第222条规定，超市作为承租人在租赁期间应当妥善保管租赁物，这既是合同之约定，也是法定义务。在承租人某超市违背妥善保管义务，致使租赁物仓库毁损的情况下，其理应承担赔偿责任。根据民事违法行为性质不同，某超市对您承担的损害赔偿责任可依照债务不履行的违约责任来确定；也可依某超市因故意或者过失致租赁物毁损侵权责任处理。违约责任，是指当事人对自己违反合同义务所引起的法律后果应当承担的民事法律责任；侵权责任，是指违法行为人对侵害他人的财产权、人身权等所造成的法律后果应当承担的民事责任。在一定的条件下，违约责任与侵权责任有可能发生竞合。我国《合同法》第122条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的。受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，您可以选择某超市承担违约责任或承担侵权责任。通常情况下，我们建议您在选择诉因时，应该选对自己更为有利的诉因进行诉讼，以便更好地维护您的合法权益。就该事件而言，您应该选择有利于自己的举证责任分配规则进行诉讼。而在此事当中缺乏的最重要证据就是仓库起火事故原因及责任认定，所以您应该选择违约之诉，将证明失火原因的举证责任合法地转移给超市方，这样，您胜诉的机会就更大一些。原因在于，您的仓库被烧，当时消防部门未到现场进行勘查，至今没有结论。您以合同违约提讼证明了某超市到期不能交还租赁物，且在租赁期间将租赁物毁损的事实，您已经履行了提供证据的责任，就此卸下了举证责任的负担，而此时提供证据的责任已经开始发生转移，反证意义上的提供证据的责任开始发生，应由某超市证明自己尽到妥善保管租赁物的义务。综上，我们建议您最好选择提起违约之诉来维护自己的合法权益。症结所在本问题的症结在于咨询者对违约与侵权责任竞合情况下如何选择诉因的问题不清楚。律师提醒与注意事项当违约责任与侵权责任竞合时，一般选择要求对方承担违约责任。因为在现实生活中，违约责任比较好取证，侵权责任取证则相对困难。为减少发生在房屋租赁过程中的纠纷，我们应该重视、了解、熟悉、掌握这一方面的法律制度和法律知识，防患于未然。法律链接《中华人民共和国合同法》
第一百二十二条、
第二百二十二条

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、承租方事先要看出租人的房产证明和有效身份证明，确认出租房屋的产权。
二、出租方需查验承租方有效的身份证明，承租人不得从事非法经营等活动。
三、签订书面租赁合同。写明房屋租金、押金给付方式(双方留存书面支付凭据，如收条、银行转帐凭证等)；登记室内家具设施情况；约定水电费、采暖费、天燃气、物业费及承租后室内设施的后维修费用等缴付。
四、承租方在入住前查验相关设施是否完好，要求出租方结清水电等相关费用。
五、进行租赁合同的备案登记。
六、对房屋转租、续租情况的约定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、承租方事先要看出租人的房产证明和有效身份证明，确认出租房屋的产权。
二、出租方需查验承租方有效的身份证明，承租人不得从事非法经营等活动。
三、签订书面租赁合同。写明房屋租金、押金给付方式(双方留存书面支付凭据，如收条、银行转帐凭证等)；登记室内家具设施情况；约定水电费、采暖费、天燃气、物业费及承租后室内设施的后维修费用等缴付。
四、承租方在入住前查验相关设施是否完好，要求出租方结清水电等相关费用。
五、进行租赁合同的备案登记。
六、对房屋转租、续租情况的约定。

[律师回复] 您好，关于车库享受优先租赁权吗这个问题，我的解答如下, 现在在小区中一般来说都会用这个停车位了，只是说这个小区的停车位是比较稀缺的，如果自己租了这个车位的话，会不会享受优先租赁权
一般可以得到优先租赁权的，这个可以和房东协商。
优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。
优先承租权的性质：
优先权类似于现行法律中所规定的优先购买权，对优先购买权的性质有相通点：
1、是一种形成权。承租人以同样条件声明承租者，出租人有出租之义务，即优先承租人得依一方之意思，形成以义务出租人同样条件为内容之契约，无须义务人之承诺。
2、是一种附限制条件的物权。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有权人，其所有权的行使反受没有所有权人的限制，这只能是一个附限制条件的物权，目的是为保护弱势群体承租方的利益。
《民事诉讼法》
第一百九十六条　申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民提出。
第三十六条父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除。离婚后，子女无论由父或母直接抚养，仍是父母双方的子女。离婚后，父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。离婚后，哺乳期内的子女，以随哺乳的母亲抚养为原则。哺乳期后的子女，如双方因抚养问题发生争执不能达成协议时，由人民根据子女的权益和双方的具体情况判决。
第三十七条离婚后，一方抚养的子女，另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部，负担费用的多少和期限的长短，由双方协议协议不成时，由人民判决。关于子女生活费和教育费的协议或判决，不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 17％。具体规定如下：
增值税税率：
(一)纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条
第二项、
第四项、
第五项另有规定外，税率为17。
(二)纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11：
1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐;
2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品;
3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物;
4.饲料、化肥、农药、农机、农膜;
5.规定的其他货物。
(三)纳税人销售服务、无形资产，除本条
第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6。
(四)纳税人出口货物，税率为零;但是，另有规定的除外。
(五)境内单位和个人跨境销售规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
税率的调整，由决定。