合法转租与买卖不破租赁原则是否冲突

[律师回复] 抵押权与买卖不破租赁的规定相冲突的，对于在租赁之前已经被抵押的不动产，若是在租赁合同有效期间，所有权发生了变更，租赁主体也不能凭借买卖不破租赁的规定，提出想要保护自己使用租赁物的请求。对于已经被租赁的物体，若是告知租赁人，可以将其抵押。

[律师回复] 首先，根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：<br/>（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；<br/>（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。依据上述规定，适用“买卖不破租赁”规则需要具备以下条件：<br/>1、在房屋所有权发生变动之前，租赁合同已经成立并生效；<br/>2、在抵押权设立之前。租赁关系已成立并生效；<br/>3、房屋在租赁之前未被人民法院查封。

[律师回复] <br/>1、动产租赁的限制适用<br/>从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。<br/>2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用<br/>在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则，也就是说抵押在前，租赁在后。<br/>3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用<br/>查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由其自行承担。<br/>4、破产财产处理过程中的限制适用<br/>破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。<br/>法律依据：<br/>最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第六十六条<br/>抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。