出租人解除合同次承租人合同有效吗？

[律师回复] 您好，关于承租人提前解除合同次承租合同是否有效这个问题，我的解答如下, 租人转租经出租人同意的。《合同法》第二百二十四条　【转租】承租人经出租人同意。承租人未经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，该转租行为不对出租人产生法律约束力；如果承租人转租未征得出租人同意且出租人事后未追认的，承租人解除租赁合同次承租人有权要求与出租人继续履行原租赁合同，对出租人有约束力，该转租行为有效，出租人可以解除合同，次承租人无权要求与出租人继续履行原租赁协议。承租人转租的，只能向承租人主张违约责任损失，第三人对租赁物造成损失的，可以将租赁物转租给第三人，承租人应当赔偿损失

[律师回复] 如果原租赁合同为基础的；
（
3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，如果原租赁合同解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（
1）因不可抗力致使不能实现合同目的。2，人民应当认定超过部分的约定无效。3、根据合同法第九十四条的规定1、有权解除；
（
4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，属于合同目的无法实现以及超过承租人剩余租赁期限的情形，次承租人可以主张解除转租合同或者主张剩余租赁部分无效，也可以与出租人协商后继续承租该房屋；
（
2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，则转租合同中剩余的部分也缺乏实现可能性。但出租人与承租人另有约定的除外、转租是以原租赁合同为基础的；
（
5）法律规定的其他情形。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的

[律师回复] 《合同法》并没有赋予次承租人主张转租无效的权利，因此次承租人与转租人之间的合同依然是有效。

[律师回复] 次承租人的权利应依法得到保障，协商处理再说。

[律师回复] 租赁合同被人民法院依法解除后，次承租人与承租人签订的合同并不自然解除，租赁合同仍然存在，双方仍然需要按合同约定及相关法律规定履行合同。
　　相关法律规定：《中华人民共和国合同法》
　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

[律师回复] 具体要看你们合同如何约定的，如果约定不给转租，那你可以要求解除合同不退押金。

[律师回复] 承租人与次承租人签订的房屋合同效力如何认定
《合同法》第二百二十四条对转租的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂，而房屋出租人往往不知道房屋被转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。”根据该条规定，出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

[律师回复] 承租人与次承租人签订的房屋合同效力如何认定
《合同法》第二百二十四条对转租的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂，而房屋出租人往往不知道房屋被转租，这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租，则视为出租人对转租合同的追认，那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租，则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，出租人解除该合同的，转租合同被撤销，自始无效。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。”根据该条规定，出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民请求解除合同或认定合同无效将得不到支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。
另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

[律师回复] 《合同法》：
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[律师回复] 租赁合同被人民法院依法解除后，次承租人与承租人签订的合同并不自然解除，租赁合同仍然存在，双方仍然需要按合同约定及相关法律规定履行合同。
　　相关法律规定：《中华人民共和国合同法》
　　第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

[律师回复] 《合同法》第九十七条规定表明，《合同法》认可合同的解除是向将来发生作用，即对尚未履行的终止履行;同时《合同法》承认合同的解除将产生溯及既往的效力，即已经履行的，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。因此主合同解除后，主合同并非当然归于消灭，主合同当事人的责任仍然存在，即合同解除下的附随义务，对这种附随义务，合同双方应当履行。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 房屋租赁合同中次承租人的诉讼地位 出租人未经承租人同意而将房屋转租，从合同的相对性来看，完全形成两个互相的合同，即出租合同与转租合同。出租人与承租人之间并不发生直接的联系，但是，由于出租人的出租房屋行为与承租人的转租房屋行为处分的是同一标的物，因此，两者之间难免互相影响。故本条依照《民事诉讼法》第五十六条，在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人诉讼地位。因租赁合同解除而产生的纠纷，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼。如果次承租人人数过多，且各方的也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据情况需要，由当事人另行诉讼。 需要注意的是人民是要根据案件的具体情况，通知次承租人作为第三人参加诉讼，是“可以”，而不是“应当”。 另需要指出的是：本条规定的也仅是出租人与承租人的原租赁合同发生争议时次承租人的诉讼地位问题，转租合同中承租人与次承租人就转租合同发生争议时，是否将出租人列为第三人呢?即承租人与次承租人就合同效力或合同解除产生争议的，是否需要追加出租人为合同当事人。此种情况下，一种观点认为承租人与次承租人的关系，与出租人与承租人的关系是两个法律关系，不应当在一个案件中审理;一种观点认为应当追加出租人为第三人，或通知出租人对租赁合同是否解除作出意思表示，然后决定本案的审理。我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人为第三人或通知出租人表达意见的话，势必造成讼累，不利于案件的审理。所以，不需要追如出租人为第三人或通知承租人。但是，承租人有证据证明出租人已通知解除租赁合同的，在案件审理过程中应当作为一个事实予以考虑;或出租人已另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。 另外，次承租人要求承租人解除合同并赔偿装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无须追加出租人为案件的第三人。如果

[律师回复] 《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三条　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
第二百三十一条　因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
除上述法律规定的情形外，出租人在以下情况下也可以解除合同：
1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；
2、出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；
3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；
4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。

[律师回复] 一般对于中介承诺合同解除有效吗这个问题来说中介公司如果有房主的租赁委托书获取了房东的许可，就可以和中介签订租房合同，这种形式其实就是中介先和房东签订租房协议，然后中介再将房屋转租出去，中介公司相当于二房东。如果中介公司没有获得房东的许可，那么签订的合同就无效。

[律师回复] 第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

[律师回复] 在租赁合同中承租人的解除情形主要有以下几种：
（一）租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这里的“承租人”应当扩大解释为包括承租人之共同居住人，共同使用人等等与租赁物的安全程度有利害关系的人。
（二）因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。租赁物的部分毁损、灭失并不影响合同目的实现，或者只是部分地影响承租人的使用收益还不足以影响整个合同目的的实现的，承租人不能据此解除合同。
（三）承租人在租赁期间死亡，其生前的共同居住人有权继续原租赁合同，可以解除合同。就该法律规定的目的而言，是为保护承租人生前共同居住人的利益，为了使承租人的生前共同居住人不因与承租人无法定继承关系而在其死后骤然无所依靠。这既然是一种授权，该同居人自然可以选择。如其认为其无须受此种保护和特别照顾，自得不继续该租赁合同而解除之。承租人之法定继承人或指定继承人，因依其与承租人关系可以取得承租人地位，因此可以解除合同。
（四）因第三人对租赁物主张权利，以致承租人无法对标的物使用、收益，行使租赁权的。按照《合同法》的规定，承租人在这种情况下可减少或不支付租金。那么，在这种情况下，承租人是否可解除合同?应当认为，合同可否解除，关键不在于是否存在第三人主张权利的情形发生，而在于这种主张是否确实已经使承租人不能对租赁物使用、收益，导致合同的目的无实现可能。如果出现租赁合同的目的不能实现的情况，承租人当然可以解除合同。

[律师回复] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
以上就是法律关于次承租人请求解除合同的规定

[律师回复] 【法律意见】
单方提前解除合同属违约,须承担违约责任.
虽然合同没有约定提前退租的违约责任,但没有约定违约责任并不当然排除违约方承担违约责任,违约方仍须根据合同法的相关规定承担违约责任(合同法关于违约责任的规定可作为合同的补充条款).因此,承租人要承担提前退租的违约责任,赔偿由于违约给出租方造成的损失.
【法律依据】
《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据上述规定,出租方可不返还对方预付的半年租金及保证金(这些钱应作为出租方的损失赔偿予以扣除,两年合同履行完毕的租金应不止这个数),如果承租方不同意,可由其到通过判决来解决.

[律师回复] 未获得业主同意，转租合同无效

[律师回复] 不当得利是指没有法律或合同依据而使他人受损，自己获益的行为。在转租关系中，承租人向次承租人收取租金并未使出租人利益受损。因为出租人和承租人之间存在合法的租赁关系，出租人以租金为对价将房屋交给承租人占有、使用、收益，此时出租人的收益已经确定而不能再针对同一房屋进行使用、收益。此时无论承租人向次承租人收取多少租金，出租人的租金并不因此受到损害。因此，不能因为承租人因转租获益就认为损害了出租人的利益。而对于次承租人来说，承租人向其收取租金有合同依据，更不存在不当得利情形。故承租人收取租金并非没有法律依据，同时不存在损害他人利益的情形，不构成不当得利。