商品房购房合同如何更名

[律师回复] 该行为属于变更合同履行主体，属于必须同意的事项，否则构成违约

[律师回复] 　 一、夫妻房产证直接更名　　办理夫妻更名手续的前提是已取得房屋所有权证，办理手续时需夫妻双方同时到场，填写《房屋所有权登记申请书》，具体提交的证件因的不同而有所不同，具体提交资料如下：　　 (一)如是房改房，需提供原售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字；如是、经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由；　　 (二)结婚证复印件(核验原件)；　　 (三)夫妻双方的身份证复印件(核对原件)；　　 (四)夫妻双方共有房屋的协议；　　 (五)房屋所有权证；　　 (六)房改房提供原购房契约复印件(核对原件)；　　 (八)办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税5元，其余任何费用均不需交纳。　　 二、房产证赠与更名　　赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。　　以下是赠予的两种情况：　　一种是：有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。　　另一种是：有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。　　 三、房产证买卖更名　　除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。

[律师回复] 　 一、夫妻房产证直接更名　　办理夫妻更名手续的前提是已取得房屋所有权证，办理手续时需夫妻双方同时到场，填写《房屋所有权登记申请书》，具体提交的证件因的不同而有所不同，具体提交资料如下：　　 (一)如是房改房，需提供原售房单位的证明，写明因供暖原因允许将产权人变更为配偶的名字；如是、经济适用房，夫妻双方写变更申请并简单注明理由；　　 (二)结婚证复印件(核验原件)；　　 (三)夫妻双方的身份证复印件(核对原件)；　　 (四)夫妻双方共有房屋的协议；　　 (五)房屋所有权证；　　 (六)房改房提供原购房契约复印件(核对原件)；　　 (八)办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税5元，其余任何费用均不需交纳。　　 二、房产证赠与更名　　赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。　　以下是赠予的两种情况：　　一种是：有房有贷。一般房子贷款没有还清是不能更名的，若要更名有两种途径有两种途径，一是提前还清贷款，然后再进行更名。二是向银行申请，要求变更《借款合同》中的借款人和抵押人，获得银行批准后再到房管局办理相关更名手续。　　另一种是：有房无贷，视做赠与。双方需要签订一份赠与合同，且赠与合同必须办理公证手续，公证费一般是赠与房屋价值的1%，除此之外还需要缴纳一定的个人所得税、契税等费用(直系亲属间赠与房产，免征营业税)。　　 三、房产证买卖更名　　除赠与外，房产证更名也可以以二手房买卖方式进行。

[律师回复] （一）风险<br/>一：失去房屋所有权有的时候，虽然本人具有购房资格或权利，但是因为某种原因，如家庭问题、婚姻问题等，不方便将房屋登记在自己名下，从而采用别人的名字买房。这样借用他人名义买房的风险在于您可能会失去自己的房屋所有权。如果借名人无法证实名别人名义买房事实的，即不能够证明用别人名义买房协议、购房款由其提供或者无法提供证据证明用别人名义买房事实存在的，一般会将出资购房的行为认定是一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得房屋的所有权。另外，根据无权公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下，擅自将房屋卖给或抵押给善意的第三人，由于其房屋登记在被借用人名下，那么借用人不能以自己是房屋的实际出资人来对抗善意第三人。最终，借用人很可能无法取得房屋所有权。<br/>（二）风险<br/>二：购买违法，国家收回住房国家的政策性住房是国家为了解决城市低收入家庭住房困难而实施的民生工程，但由于其优惠的价格也吸引了不少并不具备购买政策性住房的市民，他们为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人购买。但是，国家也出台了相关的政策法规来保障政策性住房的建设。因为贪图政策性住房的优惠政策而借用他人名义买房的行为，违反了国家关于政策性住房的规定。因此，这种购买行为也可能会被认定为无效购买，国家将会收回政策性住房的房屋所有权。<br/>（三）风险<br/>三：无法取得单位集资房屋所有权单位自行集资所建房屋也是受到大众追捧的对象，有的人为了买到价格便宜的集资建房也会使用有资格购买人的名义买房，这样做的风险在于，您有可能会因为集资单位的种种限制性条件而无法取得房屋所有权，或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权。二、用他人名义买房能不能卖用他人名义买房存在风险隐患太多，如果借名人无法向证明其房屋是自己借用别人名义买房，法律上房子产权以合同上的登记名为准，借名人与被借名人则是借贷关系，这样的房子是不能够办理房产证的。根据我国《城市房地产管理法》，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。另外，在现实生活中，由于没有房产证书的房子在市场中的流通存在很多纠纷隐患，对于购房者来说，购买这样无产权的房屋，多数也不放心。以上就是关于用他人名义买房是否有风险、用他人名义买的房能不能卖问题的解答。在实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。尤其在国家限购令发布后，有人因不符合购房资格而借用亲戚朋友的名义购买房产，这样的行为实际上存在着很大的风险，如果您现在正有这样买房的打算，最好先向专业的律师进行咨询，寻求帮助，规避风险，这样才能够让您在购买房屋过程中更加安心、放心。

[律师回复] 以下是对你的商品房买卖合同更名问题的解答<br/>已备案合同需要开发商同意办理退房手续重新购买方可更名。如果该房产受让者今后打算转让,建议还是买卖过户,赠与过户免交营业税和所得税,契税和工本费还是要交,赠与还需办理公证手续,而且今后再次转让需交20%的所得税。以下是二手房买卖过户的费用,请参考。<br/>1.契税:如果购买者是第二套房产:契税为3-4%;首套房产144平米以上是3-4%;90-144平米为<br/>1.5-2%;90平米以下为1% 。 <br/>2.营业税 ● 成交价的<br/>5.5% (满5年免交)<br/>3.个人所得税 ● 成交价的1% <br/>4.交易手续费 ● 6元/M2;<br/>5.转移登记费 ● 80元/件