买卖不破租赁，原房东不履行合约怎么办

在租房子的时候，可能就想着能安安心心地住完租期，可没想到有时候会遇到房东把房子卖了的情况。按照“买卖不破租赁”原则，就算房子换了主人，租客依然能在剩余租期内继续住。但要是原房东不按照合约履行自己的义务，比如不退还押金，或者不承担原本约定好的房屋维修责任等，这就会让租客陷入麻烦。自己的权益受到侵害却不知道该怎么解决，这是很多租客都会碰到的难题。下面就来具体说说面对这种情况该咋办。

一、明确“买卖不破租赁”及原房东义务

“买卖不破租赁”就是在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。原房东在将房屋出售时，有义务告知新业主房屋处于租赁状态，保证租客能按原合同约定继续使用房屋。同时，原房东要按照租赁合同约定，履行自己的其他义务，像维修房屋等。比如说，租客和原房东签了三年租赁合同，住了一年时房东把房子卖了，这时原房东就得按约定履行责任，不能因为房子卖了就撒手不管。

二、尝试与原房东协商解决

遇到原房东不履行合约，先别着急上火，和和气气地和原房东沟通。把问题摆到台面上，明确指出房东哪些地方没做好，要求他按照合同处理。比如原房东没退还押金，就跟他说清楚合同里规定租期结束没违约就得退押金。沟通时要心平气和，保留好聊天记录或者通话录音，万一协商不成，这些就是证据。打个比方，如果房屋该维修但房东不管，和他协商时用手机录下谈话内容，要是后续要维权，这录音能证明你主动和房东反映过问题。

三、向相关部门投诉反馈

要是和原房东协商没用，那就可以考虑向相关部门投诉。可以找当地的房地产租赁管理部门，他们专门管理房屋租赁相关事务。投诉时要准备好租赁合同、聊天记录、录音等证据材料，详细说明事情经过和你的诉求。相关部门会根据具体情况进行调查和调解。假如原房东私自将租赁房屋出售，且没履行提前告知租客的义务，租客就可以带着这些材料去投诉，寻求部门的帮助。

四、考虑通过诉讼途径维权

如果前面的方法都行不通，就只能走法律诉讼这条路了。打官司前得准备好充分的证据，比如租赁合同原本、租金支付凭证、和房东沟通的记录等，这些能证明房东违约。写好起诉状，明确你的诉求，是要求房东退还押金，还是承担赔偿责任等。然后向房屋所在地的人民法院提起诉讼。法院受理后会安排开庭审理。以房屋维修为例，如果合同里规定房东要负责维修，可他没修导致租客受损，租客就可以在诉讼中要求房东赔偿损失。

原房东不履行合约问题解决后，后续可能还会有新状况出现，比如新业主不认原合同或者对租客的居住有新要求等。这些情况要是处理不好，很容易再次产生矛盾，影响租客的正常生活。这时不妨到律图咨询本地律师，律图上的律师都有合法执业资质，能通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大维权效果。会根据你的实际情况，帮你理清后续要处理的事情，让你在维护自身合法权益的道路上少走弯路，避免再受这些烦心事的困扰。