拆解家事不动产纠纷，帮当事人守住房产权益

不少家庭里的房产纠葛，从来都不是房产证上一个名字能说清的。尤其是亲属之间你情我愿形成的居住、出资约定，当年抹不开面子没写白纸黑字，等到关系生变、利益冲突闹上法庭，普通人往往握着零散的票据、说不全前因后果，稀里糊涂就要面对无房可住的窘境。执业12年的张玥律师处理过数百件民商事纠纷，深耕合同、家事、不动产相关领域，本身也是《都市报道》受邀律师，至今仍担任天津市南开区人民法院特邀调解员、南开实验（师大校区）法治副校长，常年扎根一线处理普通群众的财产权益难题，最近就接连办结两起典型的家庭类房产纠纷，帮当事人保住了住了大半辈子的房子。

第一起案件的当事人是一位年近八旬的老年被告，一家三代早在15年前就住进了案涉房屋，这么多年水电采暖费全是自己缴，日常和登记产权人往来也都默认他们可以一直住下去。直到某天突然收到法院传票：原告也就是这套房的登记所有人拿着起诉状找上门，说当初是看在亲属情分上临时把房子借给老人暂住，现在自己要用房，要求老人立刻腾空搬离，还要补缴这么多年的房屋占用费，连之后到腾房完成前的费用也要按标准持续计算。

第二起案件的情况刚好反过来：原告夫妇当年因为年龄原因办不下银行按揭，商量之后用自家亲属的名字签购房合同、办贷款，所有首付、月供全是夫妻俩掏的，双方当年也说好房子实际归原告夫妻所有。没成想后续这名亲属私下把这套房抵押给银行贷了18万，之后还以借名给自己造成损失为理由，要求原告先赔一笔钱才肯配合办过户，眼看着自己掏了全款的房子挂在别人名下，还背着一笔额外的抵押，夫妻俩情急之下找到了张玥律师。

这两类纠纷恰恰踩中了不动产纠纷里最棘手的几个常见坑：

首先是不动产登记的公示效力天然占优。普通人的常识里“房产证写谁名就是谁的房”，前者的老人拿不出书面的终身居住协议，后者的原告手里也没有完美无瑕疵的官方产权证明，单凭口头陈述去和登记公示的物权外观对抗，天然处于劣势。

其次是关键证据先天不足。两起案件里的当事人当年都是出于信任，亲属之间谈钱谈规则太生分，要么没留存书面的出资记录，要么只留了零散的缴费小票、聊天记录，普通人根本不知道怎么把这些碎片化的材料拼成能被法院采信的证据链。

第三是常规思路很容易陷入死胡同：如果老人一味抗辩“我住了十几年凭什么让我走”，不说清背后的出资和约定，很容易被认定为非法占有，反而要赔对方高额占用费；借名买房的原告如果顺着对方的思路，先去赔所谓的“损失”，等于把两个完全不相关的纠纷绑在一起，最后钱花了，对方还是拖着不肯过户，反而把简单的确权诉讼拖成长期拉锯。除此之外，借名的案子里房屋还设立了银行抵押权，银行作为第三方的合法权益必须兼顾，普通当事人很容易忽略这一点，提出的诉讼主张根本不具备可执行性。

张玥律师没有直接对着房产证的登记效力硬碰硬，而是结合自己常年处理家事、不动产纠纷的实务经验，分别给两个案件搭建了严谨的代理思路：

针对老人腾房纠纷，她接案之后第一时间花了三天时间，把这套房从早年公房买卖、拆迁安置到老人入住15年里的每一笔采暖缴费票据、当年的亲属沟通录音、老邻居的证人证言全部整理归档，顺着时间线还原完整事实链条。她搭建了四层递进的抗辩逻辑：第一层先拆解原告拿出的相关说辞里不符合生活常理的漏洞，直接否定临时借住的说法；第二层拿出所有出资单据证明当年买房老人确实掏了钱，双方早有“住到百年”的口头约定；第三层用15年不间断的缴费记录、社区开具的居住证明，佐证这些年老人完全是自主占有使用房屋，从来没和对方发生过争议；最后结合老人名下无房、年事已高的情况，从老年人基本生存权益保障的角度提出诉求，没有空喊“保护老人”的口号，每一个主张都有对应的证据支撑。

而借名买房的案子里，她先把所有公证过的协商协议、之前其他关联案件的庭审笔录、两家往来的短信记录全部按时间排序，先坐实“借名合意真实存在、所有购房款都是原告夫妇出资”这个核心事实。针对被告把损失赔偿和过户绑在一起的抗辩，她没有跟着对方的节奏去谈赔偿金额，而是直接从法律关系层面做清晰切割：被告主张的所谓损失，从来没有在本案里提出反诉，属于完全独立的另案诉求，完全可以另行起诉主张，根本不能当成拒绝履行过户义务的合法理由。同时她提前和当事人沟通好代为清偿抵押债务的方案，既不损害银行的抵押权，又直接扫清了过户的程序障碍，把本来涉及三方的复杂诉求梳理得清晰可行。

从接案后的事实梳理、证据预判风险，到文书起草、庭审里有序举证质证、把分层抗辩逻辑完整传递给合议庭，再到拿到判决后逐条给当事人拆解判项、提示后续的履行流程和对方上诉的应对预案，两个案件张玥律师都全程闭环跟进，没有遗漏任何一个细节。

腾房纠纷的案子里，法院最终采信了张玥律师的代理意见，认定原告主张的“临时借住”不符合常理，老人一方提交的证据综合证明力更高，结合老人年事已高、在案涉房屋居住十余年且名下无其他居所的实际情况，最终判决驳回原告全部腾房和房屋占用费的诉讼请求，全额1万余元的案件受理费也由原告自行承担，帮老人保住了唯一的安身之所。

借名买房的案子里，法院最终认定案涉房屋由原告夫妻共同出资购买，属于二人共同共有，准许原告代为向银行清偿全部剩余抵押贷款，待贷款结清后七日内，被告需配合完成房屋的过户手续，当事人困扰许久的确权难题终于有了可落地的结果。

结合这两起办结的案件，张玥律师也给所有持有房产、和亲属有房屋相关往来的朋友提几个实在的法律建议：

1.房产证的登记效力是推定效力不是绝对效力，尤其是家庭亲属之间的房屋纠纷，法院不会只看登记名字，当年的出资记录、沟通约定、长期居住的客观事实，都会作为裁判的重要参考；

2.哪怕是亲属之间涉及房产的安排，也尽量留好书面约定、转账凭证，哪怕当年没写正式协议，日常的缴费小票、聊天记录、通话录音也尽量妥善留存，零散的间接证据组合起来，同样可以还原客观事实；

3.老年人的基本居住权益是司法裁判的重要考量因素，如果年事已高名下没有其他居所，遇到腾房纠纷第一时间整理自己的长期居住、出资相关证据，及时主张合法权益；

4.借名买房本身存在不小的法律风险，不动产物权以登记为准，即便双方有口头约定，后续也很容易生出权属争议，不到万不得已不建议采用这种方式购房，如果已经做了安排，一定要留存好借名合意和出资的全套证据。

如果你正遇到亲属房屋腾房、借名买房确权这类不动产纠纷，不清楚自己手里的证据能不能被采信、不知道怎么应对对方的诉求，也可以联系张玥律师咨询，天津融耀律师事务所。