债务人死亡,担保人如何维护自身权益

最新修订 | 2024-09-20
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专家导读 ​保证人对债务人有追偿权,而债务人的继承人除了取得遗产外,也要继承债务,因此保证人对债务人的继承人有追偿权。当继承人继承遗产不足以清偿债务的,保证人只能独自承担返还借款的责任,如果有连带共同保证人,可以向其他连带共同保证人追偿。保证人主要通过这两种方式追偿,维护自身权益。
债务人死亡,担保人如何维护自身权益

证人债务人追偿权,而债务人的继承人除了取得遗产外,也要继承债务,因此保证人对债务人的继承人有追偿权。当继承人继承遗产不足以清偿债务的,保证人只能独自承担返还借款的责任,如果有连带共同保证人,可以向其他连带共同保证人追偿。保证人主要通过这两种方式追偿,维护自身权益。

向债务人的继承人追偿

对于被继承人生前所负合法债务,继承人有义务在继承遗产实际价值的范围内偿还。当保证人偿还债务人的欠款之后,有权向借款人的继承人追偿,但要在债务人的遗产范围内追偿。

债务人遗产范围以外的欠款,不能得到追偿,有连带共同保证人的,可以向其他连带共同保证人追偿。

向连带共同保证人追偿

在连带共同保证中,其中一个连带保证人先行向债权人清偿债务的,享有向其他责任人追偿的权利,但应首先向债务人追偿,如主债务人清偿不能的,再由其他连带保证人在前者不能清偿的范围内偿付。

构成“不能追偿”需要满足三个条件:

1、履行一定追偿程序

先行清偿的连带保证人需要提起诉讼,并通过法院的强制执行程序进行追偿。如果没有经过法院的诉讼程序执行程序,连带共同保证人以不能向主债务人追偿为由直接起诉其他连带保证人的,虽然法院可能会予以受理,但是原告(连带共同保证人)必须要提供证据证明确实不能追偿,如主债务人已经宣告破产,没有任何财产等,否则被起诉的其他连带保证人将以没有充分证据证明不能追偿为由提出抗辩。

2、追偿程序“完毕”

追偿程序“完毕”一般来说是指担保法司法解释第一百三十一条的“执行完毕”,包括生效法律文书确定的内容全部执行完毕、裁定终结执行或者当事人之间达成执行和解协议并已履行完毕等情形。前两种“完毕”由法院来达成,足以证明能够清偿或者清偿不能;而在后一种情况下,可能会出现主债务人和先行清偿的连带保证人恶意损害其他连带保证人的情形,故对于其他连带保证人来说,应当注意保留证据证明主债务人仍然还有财产可供执行。

3、有未能清偿的部分

即通过法院的执行,先行清偿的连带保证人的追偿数额仍然未能全部得到清偿。此时,先行清偿的连带保证人应当提供证据证明确实未能全部清偿,并明确不能追偿的数额,向其他连带保证人追偿。如果未明确不能追偿的数额,则法院无从判断其他连带保证人应当承担的实际补充清偿数额。

保证人的存在是保证债务的顺利履行,而当保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿,债务人死亡的,向债务人的继承人追偿,但追偿范围仅限于继承的遗产范围,其他不能追偿的部分,有连带共同保证人,可以向其他连带共同保证人追偿。司法实践中,行使追偿权大都是以提起诉讼的方式进行。

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(1) 判令被告共同赔偿原告各项损失合计________元。
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(三)保护消费者权利有利于提高企业的和全社会的经济效益 在我国,假冒伪劣产品充斥于市,服务质量不高的原因虽然是多方面的,但是缺乏对消费者权利的强有力的保护,缺乏对损害消费者权利的行为严厉打击和惩罚也是一个重要因素。如果政府能够切实保护消费者权利,那么,那些靠制造假冒伪劣产品,靠欺骗消费者赚钱的企业和个人就无法生存下去。大多数企业的合法权益也可以得到充分保护,从而在全社会形成一种靠正当经营,正当竞争来提高经济效益的良好商业道德。这样就有利于促使企业努力加强管理,不断提高产品质量和服务质量,提高经济效益,推动社会进步。 4保护机构 机关 消费者权益保护机关有两类:即行政执法机关和行业主管部门。 行政执法部门包括工商行政管理部门、技术监督部门、卫生监督管理部门、进出口商品检验部门等。工商行政管理部门保护消费者权益的主要职责是: (1)通过对市场经营主体的监督管理,制止违法经营,防止损害消费者权益行为的发生。 (2)通过对各类市场的监督管理,查处各种市场违法行为,维护市场交易秩序,为消费者提供公平,安全的消费环境。 (3)通过对广告的监督管理,查处虚假广告和引人误解的宣传行为,维护消费者的选择权和合法权益。 (4)通过商标管理,查处商标假冒行为,为消费者选购优质商品创造条件。 (5)通过制止各种不正当竞争行为,打击和查处各种侵害消费者权益的行为。 (6)指导消费者协会的工作。 组织 1.消费者组织 即消费者保护团体,是指依法成立的对商品和服务进行社会监督,从而保护消费者合法权益的社会团体的总称。消费者组织是消费者运动发展的产物,是消费者行使结社权的结果。消费者组织具有以下几个特征:它是一种社会团体, 以保护消费者合法权益为宗旨, 不以营利为目的。 2.消费者协会 中国消费者协会,是中国广大消费者的组织,是一个具有半官方性质的群众性社会团体。中国消费者协会和地方各级消费协会,是由同级人民政府批准,经过民政部门核准登记而设立的,因而具有社会团体法人资格。 消费者协会的任务有两项,一是对商品和服务进行社会监督,二是保护消费者权益。我国法律规定消费者协会有七项职能,即: (1)向消费者提供消费信息和咨询服务。 (2)参与有关行政部门对商品和服务的监督、检查。 (3)就有关消费者合法权益的问题,向有关行政部门反映、查询,提出建议。 (4)受理消费者的投诉,并对投诉进行调查、调解。 (5)投诉事项涉及商品和服务质量问题的,可以提请鉴定部门鉴定,鉴定部门应当告知鉴定结论。 (6)就损害消费者合法权益的行为,支持受害的消费者提讼。 对损害消费者合法权益的行为,通过大众传播媒介予以揭露,批评。 国际消费者组织中影响较大的有国际消费者联盟组织“IOCU”和欧洲消费者同盟机构“BEUC”。 5保护措施 我国颁布《消费者权益保护法》以来,消费者权益保护的制度和机构不断完善,销售和服务单位尊重消费者的意识也在增强,消费者权益保护取得了相当大的成绩。 消费者方 消费者可向消费者所在地的消费者协会投诉,也可向责任者所在地的消费者协会投诉。消费者协会在接到投诉后,将消费者投诉的问题转交到被投诉单位,并要求在规定的时间内作出问题的处理与答复;或转请有关行政部门根据《中华人民共和国消费者权益保护法》及有关法规进行处理解决。对一些重要的投诉,消费者协会还将会派人进行调查、解决,了解有关政策和法规,向消费者作一定的解释工作。消费者的投诉都要以文字材料为准,包括所购商品的名称、规格、牌号、数量、价格、购买时间、购买地点或经销单位、生产单位的地址和名称,或注明是无生产单位和地址的商品及各有关票据的复印件;同时,把投诉人的姓名、详细地址和邮政编码以及同经销单位或生产单位交涉的经过等内容写清楚。在没有经过消费者协会同意时,不要邮寄票证、原始单据及实物,以防遗失。 生产者方 在市场经济条件下,消费是一切经济活动的起点和归宿。有了消费才会有市场,有了市场才能去组织生产,才会有企业的生存和发展。所以,消费者是生产者的“衣食父母”,没有消费者的“ 货币投票”,生产者生产的产品就失去意义,企业和职工的利益也就不复存在。从这个角度看,消费者与生产者有共同的需要和利益。 生产者也是消费者的一部分,生产者不是生活在另一个孤立的世界里,制造家用电器的也希望在市场上能购买到称心如意的鞋帽,制造鞋帽的到饭店里用餐,也盼望受到热情周到的接待。生产者如何来保护消费者的利益呢? 1、调整结构,开发新产品,充分满足消费者的消费需求。消费方式是经常发生变化的,企业要时刻面向市场。消费群体的需求,构成了市场的需求;适应市场需求,就是要不断向市场推出消费者满意的产品。不是产品没有市场,而是市场上缺乏适销对路的产品。没有疲软的消费,只有疲软的商品。中国不是没有市场,而是有效供给不足,需要我们进一步地去开发。市场上出现的供过于求,是相对于产品的现行价格、品种而言的。很重要的一项工作,就是调整结构,开发新产品,满足消费者在消费方式方面的变化满足消费水平提高后的需求甚至是潜在的消费需求,这样就可以消费,拉动内需。从消费人群、消费空间来说,我们不能只看到城镇居民的需求,要把注意力更多地转向占我国人口72%的农民消费者,要通过多种渠道、多种方式开拓农村市场。开拓农村市场,不能只是把适合城市消费者的产品送到农村去,要注意适应农村居民生活环境和需求结构的变化,使产品设计和功能定位符合农民的需要和购买力水平,并切实加强农村营销和售后服务工作。 2、保护消费者权益,最主要的是提高产品质量,做好售后服务。产品质量达不到标准要求,影响消费者的正常使用,是损害消费者权益的主要问题。广大企业对来自消费者和用户的投诉、监督部门的执法监督以及来自市场反馈的信息要非常重视,认真分析这些信息反映出来的具有普遍性、规律性的问题,及时采取措施予以解决。 售后服务工作质量直接关系到消费者对产品满意的程度和企业的信誉。许多企业建立起完善、灵敏的信息反馈系统,充实计算机用户档案管理和维修网点,配备车辆、通讯手段和维修设备等硬件,加强维修网点规章制度等软件方面管理,使许多消费品维修难的问题得到缓解。 满足消费需求企业经营管理念的变化 发展阶段产品质量与用户需求的关系经营观念 以生产为中心产品发展<消费需求企业主导,生产什么就卖什么 以产品为中心产品质量=消费需求保证质量符合标准,加强推销 以用户为中心产品质量>消费需求用户至上,让消费者满意 3、引导消费者购买使用名优产品,减少消费者权益受到的损害。假冒伪劣产品和无厂名、无地址、无商标品牌的“三无”产品成本低、质量差,但由于销售价格一般比较低等原因,往往误导一些消费者,而这些产品往往存在着影响消费者健康和安全的隐患。要运用各种宣传工具,利用各种宣传手段,广泛深入地向广大消费者宣传名牌产品、优质产品,宣传我国的企业质量体系认证制度和产品质量认证制度,引导消费者购买品牌知名度高、售后服务有保障的名优产品,购买通过认证的企业生产的产品和质量可靠的产品,假冒伪劣产品。对发现假冒伪劣产品,要及时调查取证,向有关执法部门反映,采取防范措施。对于假冒严重的产品,企业要设立打假队伍,协同执法部门深入打假。 4、时刻想到自己也是消费者,下道工序就是“ 用户”。生产者要牢记,保护消费者的利益,重点是提高质量,同时也是保护自身的利益。要在职工中持久地加强质量意识教育,严格内部质量管理,使每一个职工都理解为什么质量是企业的生命,为什么要最大限度地满足消费者对产品质量和售后服务的需要,从自己做起,做好本职工作。每一道工序都要严格质量控制,做到下道工序满意。经过层层严把质量关,出厂产品要百分之百合格,最终做到消费者满意。要把消费者满意和满意程度作为企业产品质量的最高标准。 部门方面 建立规范有序的商品流通、经营秩序,保护消费者利益,无论从主观愿望还是从客观现实的要求来讲,都是商品流通部门要长期追求的目标。 1、通过对商品流通企业的监督管理,保护消费者利益。在消费品市场呈现买方市场特征的情况下,作为商品流通企业,尤其是直接面对消费者的零售企业,必须将保护消费者利益置于首位,树立消费者 第一、商品与服务质量第一的思想,经常虚心听取消费者和消费者协会的意见,不断检查和提高商品和服务质量。同时,对损害消费者利益的行为及时进行调查处理,督促流通企业及时解决与消费者的纠纷。例如,有的国有流通企业明确规定,商品可退可不退的以退为主,可赔可不赔的以赔为主,一时分不清责任的以企业为主,从而较好地维护了消费者利益。 2、积极开展各种形式的商品质量检查,实行监督。每个商品流通企业在进货时都要严格把好质量关,按照国家法律法规,凡是有可能影响消费者利益的商品不允许进入流通领域,尤其是不能进入大中城市大中型零售商店的柜台。对不合格的和假冒伪劣商品,除了公开曝光以外,同时还采取相应措施予以处理,如退货、停止进货、停止经营该类商品。有的假冒伪劣商品还公开销毁,以确保消费者利益。 3、开展“清柜台”和“百城万店无假货” 活动,净化零售市场。这项 活动旨在保证商品质量、维护流通秩序,涉及全国成百上千家大中型零售商店,范围广、影响大。其内容已相关法律不仅仅是防假、打假,杜绝假冒伪劣商品进入流通领域,更重要的是已成为树立流通企业信誉,提高服务质量,保护消费者利益,创建行业文明新风的“民心工程”。 4、工商联手,开拓市场,实施名牌战略,引导消费。在商品流通领域,除了通过不断地打击与清除假冒伪劣商品来保护消费者利益以外,还应当从正面宣传和推广入手,推广介绍名优产品,尤其是国产名优品牌,引导消费者正确购买和使用,这也是保护消费者利益的一个重要方面。 5、实行先行负责制。实行不满意就退货,以及部分商品实行包修、包退、包换的“三包”制度以及联清、联退、联换、联修和联合经营,不仅国有商业信誉增强,服务质量提高,而且实实在在地解决消费者的后顾之忧,把保护消费者利益落到了实处。 6、规范大中型零售商店的经营行为。大中城市的大中型零售商店,尤其是国有商店,以其特有地位,一直是消费者和社会监督的重点。有的国有大中型零售商店出租柜台,部分租赁经营者片面追求经济效益,借机销售假冒伪劣商品。不但失于管理、监督,而且还损害了国有企业的信誉。只有禁止大中型国有商业企业向生产企业、个体户和私营企业出租或变相出租柜台,严格规范引厂进店等联营、联销形式,才能堵住利用国有商业的窗口消费者利益的渠道,维护国有商店的信誉。大中型商店是商品流通领域的一个重要阵地,一定要高度珍惜,还要经营好,利用好。大商场不能只是充当物业管理者,而要扮演实实在在的商品经营者,名牌信誉的创造者,优秀管理经验的输出者。这样,才能不断提高自身在消费者心目中的地位,才能在市场竞争中处于有利的地位。 6法律责任 人身伤害 (一)概述 《消法》第七章规定了各种侵害消费者权益行为及与此有关的违法行为的法律责任,并原则规定了经营者不服行政处罚的行政复议和行政诉讼程序。所谓法律责任,是指行为人的违法行为应当承担的法律后果。损害消费者合法权益的法律责任,包括民事责任、行政责任和刑事责任三种形式。这里将重点阐释损害消费者权益的民事责任。 (二)造成消费者财产损害的民事赔偿 《消法》对经营者造成消费者财产损害的民事责任作了具体规定,除了消费者与经营者另有约定以外,这些责任形式主要有修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失。根据《产品质量法》的规定,因产品存在缺陷,造成了受害人财产损失的,侵害人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的,侵害人应当赔偿损失。所谓其他重大损失,实际上是其他间接损失,包括可得利益的损失。例如,因空调漏电引起火灾,烧毁了房屋和家具,空调制造商就应给受害者再造一幢原样的房子、一套原样的家具。如果无法恢复原状也可以按照现行价格将房子和家具折为现金赔偿。如果被烧毁的房子是间饭馆,空调制造商还须赔偿饭馆停业的经济损失。 (三)造成消费者人身伤害的赔偿 根据《消法》第四十一条、《产品质量法》第四十四条的规定,经营者提供商品或者服务,造成消费者或其他受害人人身伤害的,应承担民事赔偿责任(构成犯罪的,依法追究刑事责任),支付下列费用: 1、医疗费这包括治疗费、检查费、医药费、手术费、住院费等。医疗费必须是受害人因消费事故造成身体伤害、疾病而支付的必要的合理的费用。 2、治疗期间的护理费这是指受害人受害的程度比较严重,需要专人护理所支付的费用。什么情况下需要专人护理,应由医院决定。 3、因误工减少的收入这是指因伤不能正常工作而得不到收入,误工日期应按其实际伤害程度、恢复情况并参照医院开具的休假证明等认定。其赔偿标准可依照受害人工资标准或实际收入的数额计算。 4、其他费用这包括去医院所支付的交通费、根据伤情而必须支付的营养费等。营养费应根据医生的诊断而定,对于不需要特殊营养的,所支付的营养费不列入赔偿范围。 (四)造成消费者残疾的赔偿 造成消费者残疾的,除赔偿上条所列几种费用外,还应当支付以下费用: 1、残疾者生活自助器具费这是指受害者购买功能辅助性器具的费用,如假肢、轮椅、助听器等。 2、生活补助费这笔费用的补偿,应根据残疾后丧失劳动力的情况和原来收入减少的情况来确定。一般补足到不低于当地居民基本生活费的标准。 3、残疾赔偿金这一赔偿项目是其他法律没有规定而由《消法》新增加的赔偿费用。不管残疾轻重如何都应支付这笔费用,支付数额和办法可由当事人协商确定,协商不成的,由有关处理机关决定。 4、受害人扶养的人所必须的生活费用这里所指的被扶养人,是指事实上依靠受害人实际扶养而没有其他生活来源的人,排除了与受害人有法定的扶养义务关系而本身有生活来源的人。 (五)造成消费者死亡的民事赔偿责任 根据《消法》第四十二条规定,经营者提供商品或者服务,造成消费者或其他受害人死亡的,应承担民事赔偿责任( 构成犯罪的,依法追究刑事责任),支付以下费用: 1、丧葬费这是指安葬死者所支付的费用。丧葬费应以死者当地当时一般丧葬所需的费用标准来确定。 2、死亡赔偿金只要造成受害者死亡的,就应支付死亡赔偿金。当然生命的价值是无法用金钱来计算的,由经营者向受害人的亲属支付的这项费用,具有慰抚的性质。 3、由死者生前扶养的人所必需的生活费。 (六)侵犯消费者人格权的法律责任 《消法》第四十三条规定,经营者侵害消费者的人格尊严或者侵犯消费者人身自由的,应承担以下几种形式的民事法律责任: (1)停止侵害; (2)恢复名誉; (3)消除影响; (4)赔礼道歉; (5)赔偿损失。 需要说明的是,经营者因侵害消费者的人格尊严或侵犯消费者人身自由,承担了上述民事法律责任后,并不排除根据其行为性质承担相应的行政责任、刑事责任或其他形式的民事法律责任。
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如何维护业主权益?
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 怎样维护自己的业主权益 1、签物业委托合同还是服务合同 很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 而受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性质的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同,而不需要任何理由,也不利于小区物业管理的稳定性。 在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。 2、物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容,一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用,由于相关条例出台后,“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同,而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时,经常许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意,造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 此外,同一物业小区,相同的商品房因国家房改政策实施,产生了不同性质房屋,造成物业管理收费标准不统 一,部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则,因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。 由于“物业管理费”是个大概念,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20-30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。 同时,造成物业管理费的欠费纠纷,除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外,物业管理收费标准不明确,不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识,物业收费忽高忽低,造成业主与物业管理企业矛盾重重,这种情况在前期物业管理上尤为突出。 在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
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侵犯财产权该如何维护自身权益
民事权益受损时,可通过四种途径维权:协商、调解、仲裁和诉讼。轻微案件可由街道办等基层组织调解或协助仲裁。情节严重或调解、仲裁无果时,应向法院提起诉讼。如遭受犯罪侵害,应立即报案。请根据实际情况选择合适途径,维护自身权益。
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损害赔偿
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宅基地拆迁时如何维护自身权益
宅基地纠纷处理:优先协商,民间争端由乡县人民政府调解;涉及所有权、使用权问题,上级土地管理部门介入,要求停止侵害并赔偿。行政裁决后有异议可上诉法院,但须经过行政程序。未经过行政处理的诉讼请求,法院不予受理。
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征地拆迁
消费者权益怎么维护
[律师回复] 您好,关于消费者权益怎么维护这个问题,我的解答如下, 第
一,作为消费者,要有基本的法律知识,要有维权意识,不仅要学法、守法,还要用法,敢于拿起法律武器维护自己的合法权益;

二,消费者在购物消费时,要记得索要发票并保存好;

三,在发生消费争议时,要及时向律师等相关专业人员咨询,寻求法律帮助;

四,在发生争议时,可根据《消费者权益保护法》第34条明确规定,可以通过五种途径解决:
(1)与经营者协商和解;
(2)请求消费者协会调解;
(3)向有关行政部门申诉;
(4)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;
(5)向人民提讼。
《消法》
第二章
第七条规定,消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务,符合保障人身、财产安全的要求。
《消法》
第八条规定,消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况,要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、主要成份、生产日期、有效期限、使用方法说明书、售后服务,或者服务内容、规格费用等有关情况。
《消法》
第九条规定,消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权选择提供商品的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。
如何维护自己的权益?
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 怎样维护自己的业主权益 1、签物业委托合同还是服务合同 很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 而受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性质的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。 如果一旦小区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同,而不需要任何理由,也不利于小区物业管理的稳定性。 在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。 2、物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容,一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用,由于相关条例出台后,“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同,而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时,经常许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意,造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。 此外,同一物业小区,相同的商品房因国家房改政策实施,产生了不同性质房屋,造成物业管理收费标准不统 一,部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则,因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。 由于“物业管理费”是个大概念,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20-30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。 同时,造成物业管理费的欠费纠纷,除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外,物业管理收费标准不明确,不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识,物业收费忽高忽低,造成业主与物业管理企业矛盾重重,这种情况在前期物业管理上尤为突出。 在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
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