处理以房抵债执行异议与邻里边界侵权两起纠纷

拿到生效判决的那天，化名陈军的当事人终于松了攥了大半年的手心——法院明确判令停止执行他通过以房抵债取得的门市，同时解除全部查封。这套他本以为要凭空打了水漂的临街商铺，最终稳稳回到了自己的可控范围内。这是四川弘旺律师事务所执业律师龚兰兰近期办结的一起典型案外人执行异议之诉案件，从执行异议被驳回，到最终拿到生效判决，当事人悬了近一年的心彻底落了地。

事情要回溯到几年前，陈军对案涉门市的开发商享有一笔真实的到期债权，双方协商后达成以房抵债的合意，直接签订了商品房买卖合同，陈军也很快就实际收了门市，打理之后对外出租，靠着租金贴补家用，一直相安无事。直到半年前，开发商牵扯进其他债务纠纷，这套早已交付给陈军的门市突然被法院查封。陈军第一时间提出执行异议，却被直接裁定驳回。自己真金白银抵来的资产，平白无故就要被当成别人的财产强制执行，找了好几个身边懂点法律的人问，都告诉他以房抵债拿的房子不算数，只是普通债权，根本对抗不了执行，陈军急得连着几宿没睡好，辗转找到了龚兰兰律师的办公室。

这个案子的核心难点比陈军预想的还要棘手：债权本身经过了几次家庭内部转让，法律关系里还夹着开发商直接介入签约的环节，看似是清晰的抵债安排，实则主体关系盘根错节。被告方全程坚持抗辩，说以房抵债本质就是个普通欠钱的事儿，根本不能排除法院的强制执行。更麻烦的是，当初签合同的时候，双方图省事特意约定了暂时不网签备案，这个条款很容易被直接认定是案外人自己的过错，再加上两名关联第三人收到法院传票之后全都缺席，所有案件事实几乎全要靠手里的书证来佐证，稍有疏漏就会全盘皆输。

龚兰兰律师接待陈军的时候，没有先打包票说案子肯定能赢，而是先把他手里存了好几年的所有材料全部摊开整理：早年的借条、每一笔对应的银行转账流水、以房抵债的纸面协议、和开发商签的商品房买卖合同、抵债的房款收据、门市租给别人的租赁合同、这几年交水电费物业费的全部缴费记录，甚至连当年租客的证言都一一梳理归档。她和当事人反复核对每一个时间节点，把从债权产生、抵债签约、收房出租到后来遭遇查封的整条时间线理得丝毫不差，也明确和当事人说明，这类案件的裁判结果，完全取决于证据能不能对应上法定的排除执行要件，没有充足的事实支撑，诉求很难得到支持。

结合当地这类不动产执行异议案件的裁判倾向，龚兰兰律师给这个案子定制了四层递进的代理方案：第一步先把陈军这边和债务人之间的真实债权链条捋顺，证明债是早就真实存在、且在法院查封之前就已经到期的；第二步找了同地段同时期的门市交易记录做参照，佐证当初的抵债金额和门市当时的实际价值基本对等，不存在低价转让或者恶意串通的问题；第三步把所有能证明查封前已经实际占有的证据串起来，从出租合同到租金转账记录，再到每一笔水电缴费凭证，形成完整的占有证据链；最后专门针对当初约定不网签的条款，补充举证这套门市从一开始就因为开发商的证件问题，根本不具备网签和过户的客观条件，所谓的不备案约定，根本不是陈军这边的过错。

开庭当天，龚兰兰律师围绕司法解释规定的以房抵债排除强制执行的四项法定要件逐一出示证据，针对被告提出的“普通债权不能对抗执行”的抗辩，逐一拆解每一个事实节点对应的法律逻辑，完整还原了整个交易的真实过程。最终法院完全采信了全部代理观点，认定陈军这边的情况完全满足排除强制执行的全部条件，直接判决不得执行案涉门市，同时解除对门市的全部查封，案件的诉讼费用也由缺席的第三人全部负担。拿到判决书的时候，陈军反复翻了好几遍，说自己之前以为这笔财产肯定保不住了，没想到靠着扎扎实实的证据，真的把属于自己的门市留了下来。

几乎在同一时期，龚兰兰律师还办结了一起特殊的邻里侵权纠纷。当事人化名张桂兰，和隔壁做了十几年邻居，就因为宅基地边上的一小块空地种瓜苗，双方从口角升级成拉扯推搡。对方先把她起诉到法院，说自己被推倒受伤，要她赔一万多的护理费、交通费还要公开赔礼道歉。张桂兰这边也气不过，提了反诉，说对方是冲到自己家院坝里挑事，拉扯的时候吓出了心脏病，还弄坏了自家的卷帘门，反过来也要对方赔医疗费和修理费，同样要求赔礼道歉。

这类邻里纠纷的难点在于，双方积怨多年，各说各的理，而且本诉的原告是高龄老人，手里还有医院的检查记录，很容易让裁判方先入为主觉得张桂兰是过错方。再加上两边同时提主张，不管哪一边的证据没跟上，都可能要承担赔偿责任。龚兰兰律师接下委托之后，第一时间把当事人家里装的监控视频拷了出来，再把当时的接报警记录、后续的行政处罚复议文书、两边的全部病历材料、卷帘门损坏的照片全部整理好。她从监控画面里逐帧梳理冲突的完整过程，明确指出是对方主动追进了张桂兰家的院坝，才把矛盾彻底激化，同时逐一核对本诉原告主张的一万多护理费，发现根本没有医院出具的护理医嘱作为支撑，所谓的交通费也完全和就医时间对不上。至于反诉里主张的卷帘门损坏，客观上确实没有直接证据证明是对方拉扯的时候故意打坏的，她也提前和当事人释明了相关的举证风险，没有为了凑诉求盲目打包票。

庭审的时候，龚兰兰律师把监控视频作为核心证据当庭播放，完整还原了冲突的起因和全过程，围绕双方的过错程度、各项损失的证据效力逐一发表意见，最终法院认定，双方都没能克制住情绪，对冲突的发生都有过错，本诉原告的护理费没有医疗依据、交通费不具备关联性，反诉原告也没法证明卷帘门损坏和对方的行为有直接因果关系，最后直接判决驳回本诉的全部诉讼请求，同时也驳回了反诉的全部诉求，两边各自的损失各自承担。虽然自己的反诉也没有全部得到支持，但张桂兰特别满意这个结果：本来她以为自己至少要赔对方几千块，最后不仅不用出钱，还把对方的诉求全部挡了回去，邻里之间的矛盾也算有了个公正的说法。

龚兰兰律师常说，没有微不足道的委托，只有未曾倾尽全力的律师，每个案件都值得被认真对待。从涉及复杂产权争议的执行异议，到家长里短的邻里侵权纠纷，每一个诉求的背后，都是当事人实实在在的财产和生活。她也提醒大家，如果遇到以房抵债的不动产遭遇查封、邻里冲突引发侵权索赔这类纠纷，不要凭着自己的常识仓促处理，更不要错过提异议、起诉的法定期限，及时梳理好全部证据，寻求专业法律人士的帮助，才能更稳妥地维护自身的合法权益。个案的最终处理结果，始终要结合在案证据、案件事实和当地的裁判尺度综合判定，没有通用的必胜模板，只有针对每一个案子量身定制的严谨方案。