商品房现售需要备案吗

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　1)根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府管理部门和土地管理部门登记备案”。　　2)在1998年发布的《城市房地产开发经营管理条例》中的规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。　　3)由此说明发展商是商品房预售合同登记备案的法定义务人。既然发展商为预售合同登记备案的义务人，而有关规定未明确规定应由购房者承担备案登记费，那么根据《合同法》第六十二条第(六)款：“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”，则由发展商承担商品房预售合同登记备案费是有法律依据的，除非当时双方另有约定。房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：离婚协议中未提及的房产，可否单独转让交房时发现房屋面积不符该怎么办提前偿还银行的房屋贷款是否违约

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件<br/>商品房销售必须具备以下七个条件，包括：<br/>(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。<br/>(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。<br/>(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。<br/>(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。<br/>(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。<br/>(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。<br/>(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。<br/>所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。<br/>二、申请商品房预售许可证需要哪些材料<br/>申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：<br/>(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)<br/>(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)<br/>(三)相关报建批准文书<br/>1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)<br/>2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：<br/>① 规划总平图(验原件后收8K复印件)<br/>② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)<br/>3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)<br/>(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：<br/>1、工程施工合同(验原件后收复印件)<br/>2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)<br/>(五)商品房预售方案(收原件)：<br/>预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。<br/>(六)其它需要的材料：<br/>1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)<br/>2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)<br/>3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 您好，针对您的开发商从事商品房销售应具备哪些条件问题解答如下, <br/>一、开发商从事商品房销售应具备哪些条件<br/>商品房销售必须具备以下七个条件，包括：<br/>(1)商品房销售的主体必须是具有企业法人资格，取得房地产开发主管部门审核批发的资质证书的房地产开发企业。项目公司销售商品房同样需要取得有关的批准，为委托中介机构则需要取得相应的资格。<br/>(2)出售商品房需要已经取得合法的土地使用权并依法缴纳全部的土地出让金，取得土地使用权证书。<br/>(3)商品房建设完成并竣工，或者即使尚未建成但符合法律规定的特定条件。<br/>(4)经建设工程质量部门验收合格，取得验收合格证书。<br/>(5)属于住宅商品房的，必须经过建设管理部门的审核，取得《住宅交付使用许可证》。<br/>(6)经过测绘机构对房屋和土地使用权面积进行实际测量确定。<br/>(7)出售的房产已经到房地产登记部门办理了新建商品房初始登记，取得《房地产权证》。<br/>所以，进行商品房销售的企业是具有法定性和特殊性的，出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。在以上各种条件中最为重要的是要求房地产开发商已经取得房地产权证书，这是商品房销售的必要前提，消费者在购买房屋时一定要查验开发商是否已经取得房地产权证。<br/>二、申请商品房预售许可证需要哪些材料<br/>申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：<br/>(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)<br/>(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)<br/>(三)相关报建批准文书<br/>1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)<br/>2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：<br/>① 规划总平图(验原件后收8K复印件)<br/>② 规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)<br/>3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)<br/>(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：<br/>1、工程施工合同(验原件后收复印件)<br/>2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)<br/>(五)商品房预售方案(收原件)：<br/>预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。<br/>(六)其它需要的材料：<br/>1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)<br/>2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)<br/>3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>1、商品房现售的概念。房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。<br/>2、商品房现售的特点。商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。<br/>1、现在很多地方施行了与房管局的联网签订合同，这种情况下有些地方是在生成正式合同后，就电子备案了。房管局的电子系统和登记薄里都会有纪录。<br/>2、手签合同备案，一般是开发商持合同到房管局或者权属登记中心手工案备，房管局或者权属登记中心在其中一本合同上(一般购房合同是一式四份或者一式三份)加盖房管局的备案专用章。这时也算是备案了。<br/>备案合同一般不给用户的，因为办理按揭、抵押、分户产权都要用到备案合同，备案合同最后是要作为房产档案交回房管局存档的，而期间的手续一般是开发商在代办。<br/>你要确定是否备案直接上房管局查询就行了。<br/>在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢？《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件：<br/>1、现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；<br/>2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；<br/>3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；<br/>4、已通过竣工验收；<br/>5、拆迁安置已经落实；<br/>6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；<br/>7、物业管理方案已经落实。<br/>在这七个条件中，前三个条件都是对商品房现售的卖方的要求，要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明，但是有些地方法规在此基础上提高了标准，例如要求房地产开发企业要想现售商品房，必须已取得商品房的初始登记的房地产证(大产证)，没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。