物业服务费成本的构成包括哪些?

[律师回复] 行政办公费、差旅费、税金、硬件费用、软件费用、维护费等。工人的工资奖金，日常设备的维修购买费用都可以做为成本票。

[律师回复] 　　前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理服务。前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。　　前期物业服务合同的主要内容　　
(一)合同的当事人　　物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业，其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。　　
(二)物业基本情况　　物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。　　
(三)服务内容与质量　　服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。　　前期物业管理服务应达到约定的质量标准。　　
(四)服务费用　　服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制)；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。　　
(五)物业的经营与管理　　物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。　　
(六)专项维修资金　　专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理。　　
(七)违约责任　　
(八)其他事项　　其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、承接查验和使用维护、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业服务收费的费用构成是实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。１、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：　　
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　
③物业管理区域清洁卫生费用；　　
④物业管理区域绿化养护费用；　　
⑤物业管理区域秩序维护费用；　　
⑥办公费用；　　
⑦物业管理企业固定资产折旧；　　
⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　
⑨经业主同意的其他费用。２、物业服务费的性质　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。３、物业服务费的测算方法　　物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：Ｘ＝∑Ｘｉ（ｉ＝１，９）　　公式中Ｘ——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·ｍ２；　　Ｘｉ——各分项费用收费标准，单位为元／月·ｍ２；ｉ——分项项数；　　∑——表示对各分项费用算术求和。　　（１）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——Ｘ１该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。　　（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——Ｘ２该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。该项费用在物业管理费用中占较大比例，且分项较多。　　（３）物业管理区域清洁卫生费——Ｘ３清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通等项费用。　　（４）物业管理区域绿化管理费——Ｘ４绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。包括绿化工具费（如草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等项费用。　　（５）物业管理区域秩序维护费——Ｘ５秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等项费用。　　（６）办公费——Ｘ６办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如常年聘请法律顾问的费用等。　　（７）物业管理企业固定资产折旧费——Ｘ７该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。　　（８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——Ｘ８该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。　　（９）经业主同意的其他费用——Ｘ９该项费用是指物业管理企业在物业管理区域内提供业主委托的其他服务的费用。４、包干制中的服务费用构成　　实行包干制的，物业服务费用的构成除上述９项外，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述９项外，还包括物业管理企业的酬金。　　１）法定税费法定税费指按现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。　　在计算营业税时，企业的经营总收入不包括物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租及专项维修资金，即对这些费用不计征营业税。但对其从事这些代收项目所收取的手续费应当计征营业税。　　２）利润物业管理企业作为的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润。利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。　　３）酬金根据物业服务合同的约定，物业服务收费采取酬金制方式，酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取，也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。　　物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。５、漏交率问题由于多种原因　　漏交率问题由于多种原因，物业管理服务费的收缴很难达到１００％，这就产生了漏交率的问题解决这一问题的正确途径是，一方面物业管理企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务；另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费。从业主、业主委员会到物业管理企业要尽可能提高物业服务费的收缴率，同时在进行物业管理经费财务预算时要注意留有一定的余地。　　需要注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

[律师回复] 您好，关于物业服务合同纠纷案由包括哪些这个问题，我的解答如下, 物业服务合同纠纷案由：
1.法律规定不健全，存在漏洞；
2.房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷；
3.物业公司服务人员的素质有待提高，服务存在瑕疵；
4.业主委员会产生不规范，且不能真正发挥作用；
5.部分业主恶意拖欠物业费。
《物权法》第七十二条，业主对共有部分的权利义务，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业服务合同纠纷案由：
1.法律规定不健全，存在漏洞；
2.房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷；
3.物业公司服务人员的素质有待提高，服务存在瑕疵；
4.业主委员会产生不规范，且不能真正发挥作用；
5.部分业主恶意拖欠物业费。
《物权法》第七十二条，业主对共有部分的权利义务，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

[律师回复] 您好，关于公司构成的基本要素包括这个问题，我的解答如下, 企业核心竞争力是企业竞争力的一部分，而企业是一系列资源和能力的结合体。由于企业资源和能力的多样性，以及分析问题从具体到抽象的方上的必要性，我们认为有必要归整并分析企业竞争力的构成要素。
1.
1.企业一般竞争力和核心竞争力我们将企业竞争力区分为一般竞争力和核心竞争力，前者是企业从事某种行业的生产与经营所具备的基本资源与能力，给定地域同一行业的不同企业的一般竞争力的平均构成前述行业一般能力;而后者则是高于行业一般能力的能力。这里，特别需要指出的是，本文中所提到的资源和能力的集合，不能理解为企业所拥有的资源和能力的简单相加，而是一个结合的整体概念，整体大于局部之和，比如，一个企业所拥有的内外部资源和能力所构成的企业竞争力，包含一般竞争力和核心竞争力，不简单地等于这些资源和能力之和，也不等于企业一般竞争力和核心竞争力的简单相加，前者应大于后者。这一理解与普拉哈拉德和哈默提出核心竞争力概念时所作的树型结构的比喻是一致的，即，一棵大树并不简单地等于其树干(核心产品)，树枝(业务单位)，树叶、花朵和果(最终产品)的简单相加。根据本文对核心竞争力的定义，只要是高于行业平均水平的企业资源和能力，便可理解为企业的核心竞争力。因此，企业一般竞争力和核心竞争力的构成要素是可以重合，并且可以动态转换的，区分的标准是高于或低于行业一般能力。这些构成要素主要包括企业的制度能力和市场运作能力两个层次，这里的能力为广义的能力，包含资源和能力两方面的含义，并含有静态的有效状况和动态的持续性意味。
1.
1.
1.企业制度能力我们将企业的制度能力理解为企业为了保障其从事某种行业的生产和经营所建立的企业制度和机制的状况和能力。我们将企业制度能力细分为给定时期内企业制度的状况和企业建立和改善其制度的能力，无论是中国企业还是外国企业，成功的企业
首先是一个成功的组织，既然是组织而非自然人，没有制度的保障和更新是难于想象的。这一点，对于现实的中国企业而言，其意义无论如何夸大皆不为过。企业制度能力可以从以下几个方面考察:1)管理者能力;2)企业体制与机制能力;3)企花氦羔教薏寄割犀公篓业文化能力。
1.
1.
1.
1.管理者能力。企业管理者能力
首先表现在其对企业发展问题的洞察力和预见力上，即决定企业在什么时候做什么不做什么，怎样做，做多大的能力，我们称之为企业的大决策能力;
其次为管理者建立并完善管理企业体制与机制的能力;再次为将决策和体制相结合并付诸实施的能力。联想集团将这一能力概括为定战略、搭班子、带队伍的能力。企业管理者能力与企业家的个人价值取向紧密相关，而个人价值观又与企业外部环境、内部体制和个人背景、道德观紧密相关。因此，提高管理者能力不简单地归结为企业内部的问题，与整个社会、经济、文化的综合水平提高紧密相连。最能体现企业管理者能力的例子国外有GE公司的总裁韦尔奇，中国有联想集团总裁柳传志。
1.
1.
1.
2.企业体制与机制能力。企业有了确定战略的大决策能力可以说是仅有了企业发展的蓝图和描绘蓝图的设计师，但仅靠设计师是无法平地起高楼的，还必须要有建筑工程师、建筑工人等构成的建筑团队，方可变蓝图为广厦。要使一个团队按照战略设计的要求达到战略目标，体制和机制的合理性、保障性和适时的更新调整就是必不可少的。有人说好的制度可以使坏人变好，坏的制度可以使好人变坏，这道出了企业制度对企业生死攸关的重要性。企业制度和机制的完善是一个需要专门探讨的课题，这里不可能深入展开。关于企业制度和机制，本文认为需要特别指出的是，一，企业制度和机制是人建立的，因此需要企业管理者和员工去共同建设和完善;二、企业制度建设和完善不仅仅在于其形式(法人治理结构的合理性)，而更在于其在企业具体经营活动中所反映的活力;三、企业责任体制、分配机制、奖惩机制、人力资源管理机制等的建立和完善，是保证企业制度活力的企业元素。可以说制度(企业的皮毛)是死的，只有付之以管理者的能力和魅力(企业的灵魂)，加之员工的智慧和合力(企业皮毛和灵魂的载体)，企业制度方可体现出企业的竞争力。
1.
1.
1.
3.企业文化能力。企业有了具有战略创新能力的管理者和合理的并不断更新调整的企业制度和机制后，便会自然形成独特的企业文化的主要部分。之所以说是主要部分，因为前述两个因素不构成企业文化的全部。企业文化的另一重要因素应该是企业作为一个社会组织整体，所具有的独特的、深入每个员工人心、并形成社会影响力的价值理念。一个干活的人和不干活的人一起扎堆，一起拿差不多薪水和奖金的企业，是不可能形成对社会有正面影响力的企业文化的，自然也不可能形成太强的核心竞争力。谈到企业文化，不得不强调一下企业历史的重要性，因为当企业进化时，企业获得了独一无二的技能、资源和能力，反映了企业成长的特殊路径，从而，形成了存在于单一企业内部的独特经验和关系。这对于降低本企业产品被其他企业的模仿性是意义非凡的，但常被人忽视。
1.
1.
2.企业市场运作能力企业市场运作能力可以从四个方面来探讨:1)技术与产品能力;2)市场营销能力;3)一线实施能力;4)合作能力。
1.
1.
2.
1.技术与产品能力。技术与产品能力是企业赖以生存和发展最基本的能力，应涵盖企业所拥有的设备、技术和产品状况及其发展能力，最根本的应该是技术和产品创新能力以及成本控制能力，因为企业的资源和能力在过去会增加价值，但市场环境，比如消费者口味、产业结构或技术变化会使其在未来贬值。有些环境变化之大，足以让大多数企业的同类资源失去其原有价值。而更普遍的情形则是，环境变化会降低企业的部分资源在使用中的价值，而不影响其它资源的价值，也可能增加其它资源的使用价值。这时，对于企业管理者而言，如何利用企业传统资源和能力来开发机会，抵御市场威胁，便是问题的关键。技术和产品的创新能力由此显得致关重要。了解一下SONY公司在新产品方面所创造的利润，其持续竞争优势便清晰可辨了。利用其在微型化方面的能力，SONY不断地推出令市场兴奋的新电子产品，虽然没有一个产生持续竞争优势，但SONY持续地推出这样的产品，其技术和产品优势便形成持续的竞争优势。
1.
1.
2.
2.市场营销能力。在企业确定了做什么的大决策并形成了一定的技术与产品能力后，市场营销能力就是决定能否最终实现大决策战略目标的重要因素，它包括供销和供销渠道能力，仓储和运输能力，供销策划与实施能力等。
1.
1.
2.
3.业务一线的实施能力。业务一线的实施能力，即交付产品和服务的独特能力，产品和服务质量能达到顶尖工作者在理想状态下所产生的最佳水平的能力。一线人员工作差异显着，导致最终产品和服务产生差异。企业如何从制度和机制上，从企业文化的熏陶上，为企业员工提供独特的企业经营和文化环境，从而形成独特的业务方式，使企业一线工作人员的综合素质，经营理念和行为方式处于行业金字塔的塔尖或上部，是决定企业竞争力的另一重要因素。大决策能力是企业竞争力关键因素之一。然而，更为常见的是，无数的小决策构成企业竞争力的重要组成部分，企业的资源和能力经由小决策得以利用、发展和延伸。而合理、及时的小决策是业务一线实施能力的具体反映。从保持竞争力的持续性的角度看，小决策比大决策更具某些优势。最为显着的是，小决策是那些谋求模仿成功企业经验的企业所无法全面了解的，而大决策则是相对易于描述和模仿的。即便竞争对手能够看到无数小决策的结果，但他们对于这些小决策是如何形成竞争优势也是难于理解的。在许多成功企业的管理者们研究其成功经验时，大决策的作用是显而易见的，但为数不多。因此，企业的成功不仅仅在于将几件大事做对，更在于将无数的小事做对。成功企业管理业务、财务、人力资源等业务和其他职能的方式并不特殊，但将几乎每一项职能管理得井井有条，协调一致却十分罕见。
1.
1.
2.
4.合作能力。合作能力是企业与外部打交道的能力，包括上下游企业、政府、银行、媒体等，不一而足。企业与人合作的能力实际上是企业综合实力，或者本文术语企业竞争力的具体写照，它与前述企业各种资源和能力的构成和完善是密切相关的。任何一个企业都不可能离开市场而生存，参与市场竞争，就意味着必须与人合作。此外，任何一个企业的资源和能力都是有限的，如何将自己在行业市场中的小蛋糕做成更大的蛋糕，与人合作也是必需的。
2.培养和增强企业的竞争优势从以上企业竞争力的要素构成，我们认识到，企业竞争力表现在企业活动的方方面面，因而是深深根植于组织之中的能力，是企业整体的、系统的能力。企业竞争力可以分为静态和动态的能力，前者是企业至今为止所获得的能力;后者则是企业不断学习、不断创新，并建立竞争优势的能力。企业要充分运用所积累起来的能力，更应重视发展动态的能力，在发展中保持竞争优势。建立企业竞争优势是一个长期、持续的过程，不同的企业所面临的发展问题各不相同，但都离不开充实和增强前述企业竞争力的构成要素，只有在此基础上，企业方可获得高于行业一般能力的资源和能力，进而建立并保持持续的行业竞争优势。因此，本文对企业竞争力构成要素的归整和分析，应该是对企业发展有一定意义的。但由于本文更多的以中国企业的现实为参照，其局限性在于其分析更多地适用于中国企业。

[律师回复] 解答如下, 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
3、物业管理区域清洁卫生费用
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业管理区域秩序维护费用
6、办公费用
7、物业管理企业固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、装饰服务。装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。 二、修缮服务。修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。 三、工程服务。工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。 四、安装服务。安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装服务缴纳增值税。 五、其他建筑服务。其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井(打井)、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。

[律师回复] 您好，针对您的物业管理费的构成成分包括什么问题解答如下, 物业管理费，是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用。
指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金（奖金是根据经济效益从盈利中提取的）。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
（1）基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。
（2）按规定提取的福利费（根据当地政府的规定由企业确定）：包括福利基金（如按工资总额的14%计算）、工会经费（如按工资总额的2%计算）、教育经费（如按工资总额的
1、5%计算）、社会保险费[包括待业保险（如按工资总额的1%计算），医疗保险（如按工资总额的6%计算）、工伤保险、养老保险（如按工资总额的19%计算），住房基金（如按工资总额的6%计算）（含住房公积金）]等。
（3）加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。
（4）服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。
（1）公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；
（2）给排水日常运行、维修及保养费；
（3）电气系统设备维修保养费；
（4）燃气系统设备维修保养费；
（5）消防系统设备维修保养费；
（6）公共照明费；
（7）不可预见费；
（8）易损件更新准备金。
包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
1、业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用；
2、公共设施、设备的维修费用；
3、电梯的运行、维修费用；
4、冬季供暖费；
5、高压水泵运行、维修费用；
6、公用天线保养维修费；
这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。

[律师回复] 根据相关法律、法规的要求。参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。以上是关于物业管理服务招投标的解答。

[律师回复] 您好，针对您的货物运输的基本条件包括哪些问题解答如下, 货物运输基本条件
(一)铁路货物运输种类
现行铁路货物运输种类分为整车、零担和集装箱。整车适用于大宗货物;零担适用于零星货物;集装箱适用于精密、贵重、易损货物。
托运人可以依据货物数量、性质、状态、形体等特点加以选择，达到安全、迅速、经济、便利地运送货物的目的。
(二)按一批运输办理的条件
铁路运输货物以批力单位。“一批”就是一个运输单位，也是承运人计算货物运输费用的一个单位。一批货物的托运人、收货人、发站、到站、装卸地点必须相同(整车分卸的货物可以例外)。
整车货物以一车为一批(但跨装、爬装及使用游车的货物，可以每一车组为一批)，零担货物以每张货物运单所托运的货物为一批，集装箱货物以每张货物运单所托运的集装箱数为一批(每批必须同一箱型，至少一箱，最多不得超过铁路一辆货车所能装运的箱数)。
下列情况不能按一批办理：
1.易腐货物与非易腐货物;
2.危险货物与非危险货物：
3.根据货物性质，不能混装运输的货物;
4.保价运输货物与非保价运输货物：
5.投保运输险与未投保运输险的货物;
6.运输条件不同的货物。
(三)货物运输合同
办理铁路货物运输，托运人与承运人应签订运输合同。大宗整车货物的运输合同可按季度、半年度、年度或更长期限签订,并提出月度铁路运输计划。其他整车货物可用铁路货物运输服务订单作为运输合同。整车货物交运货物时，还须向承运人递交货物运单，零担货物和集装箱货物，以货物运单作为运输合同。
(四)货物运单
托运人向承运人提出货物运单是一种签订合同的要约行为，即表示其签订运输合同的意愿。按货物运单填记的内容向承运人交运货物，承运人按货物运单记载接收货物，核收运输费用，并在运单上盖章后，运输合同即告成立。托运人、收货人和承运人双方即开始负有法律责任。货物运单格式由两部分组成，左侧为运单，右侧为领货凭证。运单和领货凭证背面分别印有“托运人须知”和“收货人领货须知”。每批货物填写一张货物运单，根据栏目要求分别由托运人和承运人填写。填写内容必须翔实正确，文字规范，字迹清楚，不得使用铅笔或红色墨水。内容如有更改，在更改处须加盖托运人或承运人印章证明。
(五)委托书
托运人、收货人有自然人和法人之分。托运人、收货人是法人，与铁部路门办理运输手续履行其权利义务时，可指定法定代表人(或称法定代理人)办理。法定代表人应凭托运人、收货人出具的”委托书”(格式如下)，与承运人办理相应的运输手续。

[律师回复] 您好，关于货物运输的基本条件包括什么这个问题，我的解答如下, 货物运输基本条件
(一)铁路货物运输种类
现行铁路货物运输种类分为整车、零担和集装箱。整车适用于大宗货物;零担适用于零星货物;集装箱适用于精密、贵重、易损货物。
托运人可以依据货物数量、性质、状态、形体等特点加以选择，达到安全、迅速、经济、便利地运送货物的目的。
(二)按一批运输办理的条件
铁路运输货物以批力单位。“一批”就是一个运输单位，也是承运人计算货物运输费用的一个单位。一批货物的托运人、收货人、发站、到站、装卸地点必须相同(整车分卸的货物可以例外)。
整车货物以一车为一批(但跨装、爬装及使用游车的货物，可以每一车组为一批)，零担货物以每张货物运单所托运的货物为一批，集装箱货物以每张货物运单所托运的集装箱数为一批(每批必须同一箱型，至少一箱，最多不得超过铁路一辆货车所能装运的箱数)。
下列情况不能按一批办理：
1.易腐货物与非易腐货物;
2.危险货物与非危险货物：
3.根据货物性质，不能混装运输的货物;
4.保价运输货物与非保价运输货物：
5.投保运输险与未投保运输险的货物;
6.运输条件不同的货物。
(三)货物运输合同
办理铁路货物运输，托运人与承运人应签订运输合同。大宗整车货物的运输合同可按季度、半年度、年度或更长期限签订,并提出月度铁路运输计划。其他整车货物可用铁路货物运输服务订单作为运输合同。整车货物交运货物时，还须向承运人递交货物运单，零担货物和集装箱货物，以货物运单作为运输合同。
(四)货物运单
托运人向承运人提出货物运单是一种签订合同的要约行为，即表示其签订运输合同的意愿。按货物运单填记的内容向承运人交运货物，承运人按货物运单记载接收货物，核收运输费用，并在运单上盖章后，运输合同即告成立。托运人、收货人和承运人双方即开始负有法律责任。货物运单格式由两部分组成，左侧为运单，右侧为领货凭证。运单和领货凭证背面分别印有“托运人须知”和“收货人领货须知”。每批货物填写一张货物运单，根据栏目要求分别由托运人和承运人填写。填写内容必须翔实正确，文字规范，字迹清楚，不得使用铅笔或红色墨水。内容如有更改，在更改处须加盖托运人或承运人印章证明。
(五)委托书
托运人、收货人有自然人和法人之分。托运人、收货人是法人，与铁部路门办理运输手续履行其权利义务时，可指定法定代表人(或称法定代理人)办理。法定代表人应凭托运人、收货人出具的”委托书”(格式如下)，与承运人办理相应的运输手续。

[律师回复] 您好，关于物流运输的基本方式包括什么这个问题，我的解答如下, 物流运输的基本方式有哪些
运输合同又称运送合同，是指承运人将旅客或货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。
运输需求可以通过三种基本的方式实现。
首先，可以使用私营的车队设备;
第二，与专业运输公司签订运输合同。
第三，一个企业可以向各种提供以单独装运为条件的 运输承运人预定服务。
这三种形式的运输就是典型的所谓私人运输、合同运输和公共运输。从物流系统的观点来看，有三个因素对运输来讲是十分重要的，即成本、速度和一致性。
运输成本是指为两个地理位置间的运输所支付的款项以及与行政管理和维持运输中的存货有关的费用。物流系统的设计应该利用能把系统总成本降到最低程度的运输，这意味着最低费用的运输并不总是导致最低的运输总成本。
运输速度是指完成特定的运输所需的时间。运输速度和成本的关系，主要表现在以下两个方面：
首先，能够提供更快速服务的运输商实际要收取更高的运费;
其次、运输服务越快，运输中的存货越少，无法利用的运输间隔时间就越短。因此，选择期望的运输方式时，至关重要的问题就是如何平衡运输服务的速度和成本。运输的一致性是指在若干次装运中履行某一特定的运次所需的时间与原定时间或与前/L次运输所需时间的一致性。它是运输可靠性的反映。多年来。运输经理们己把一致性看作是高质量运输的最重要的特征。如果给定的一项运输服务
第一次花费两天、
第二次花费了6天，这种意想不到的变化就会产生严重的物流作业问题。如果运输缺乏一致性，就需要安全储备存货，以防预料不到的服务故障。运输一致性会影响买卖平方承担的存货义务和有关风险。随着控制和报告装运状况的信息新技术的应用，物流经理们才能找到既快捷，又能保持一致性的方法，而速度和一致性相结合则是创造运输质量的必要条件。这是因为时间的价值是很重要的，对此，我们将会重复地予以讨论。—此外，了解运输履行的质量对于那些对时间具有敏感性的作业具有何种程度的重要性也是至关重要的。
在物流系统的设计中，必须精确地维持运输成本和服务质量之间的平衡。在某些情况下、低成本和慢运输将是令人满意的，而在另外一些情况下，快速服务也许是实现作业目标的关键所在。发掘并管理所期望的低成本、高质量的运输，是物流的一项最基本的贡任。
对于与物流网络有关的运输，经理们应牢记以下三点：
首先，物流设施的选择确立了据以创建运输需求结构的网络结构，同时也限制了可供选择的方案;
其次，运早成本涉及的范围比运单更广泛;
第三，如果递送服务偶尔发生不一致，那么要把运输能力结合进物流系统中去的全部努力就有可能付诸东流。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 货物运输基本条件 (一)铁路货物运输种类 现行铁路货物运输种类分为整车、零担和集装箱。整车适用于大宗货物;零担适用于零星货物;集装箱适用于精密、贵重、易损货物。 托运人可以依据货物数量、性质、状态、形体等特点加以选择，达到安全、迅速、经济、便利地运送货物的目的。 (二)按一批运输办理的条件 铁路运输货物以批力单位。“一批”就是一个运输单位，也是承运人计算货物运输费用的一个单位。一批货物的托运人、收货人、发站、到站、装卸地点必须相同(整车分卸的货物可以例外)。 整车货物以一车为一批(但跨装、爬装及使用游车的货物，可以每一车组为一批)，零担货物以每张货物运单所托运的货物为一批，集装箱货物以每张货物运单所托运的集装箱数为一批(每批必须同一箱型，至少一箱，最多不得超过铁路一辆货车所能装运的箱数)。 下列情况不能按一批办理： 1.易腐货物与非易腐货物; 2.危险货物与非危险货物： 3.根据货物性质，不能混装运输的货物; 4.保价运输货物与非保价运输货物： 5.投保运输险与未投保运输险的货物; 6.运输条件不同的货物。 (三)货物运输合同 办理铁路货物运输，托运人与承运人应签订运输合同。大宗整车货物的运输合同可按季度、半年度、年度或更长期限签订,并提出月度铁路运输计划。其他整车货物可用铁路货物运输服务订单作为运输合同。整车货物交运货物时，还须向承运人递交货物运单，零担货物和集装箱货物，以货物运单作为运输合同。 (四)货物运单 托运人向承运人提出货物运单是一种签订合同的要约行为，即表示其签订运输合同的意愿。按货物运单填记的内容向承运人交运货物，承运人按货物运单记载接收货物，核收运输费用，并在运单上盖章后，运输合同即告成立。托运人、收货人和承运人双方即开始负有法律责任。货物运单格式由两部分组成，左侧为运单，右侧为领货凭证。运单和领货凭证背面分别印有“托运人须知”和“收货人领货须知”。每批货物填写一张货物运单，根据栏目要求分别由托运人和承运人填写。填写内容必须翔实正确，文字规范，字迹清楚，不得使用铅笔或红色墨水。内容如有更改，在更改处须加盖托运人或承运人印章证明。 (五)委托书 托运人、收货人有自然人和法人之分。托运人、收货人是法人，与铁部路门办理运输手续履行其权利义务时，可指定法定代表人(或称法定代理人)办理。法定代表人应凭托运人、收货人出具的”委托书”(格式如下)，与承运人办理相应的运输手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 货物运输基本条件 (一)铁路货物运输种类 现行铁路货物运输种类分为整车、零担和集装箱。整车适用于大宗货物;零担适用于零星货物;集装箱适用于精密、贵重、易损货物。 托运人可以依据货物数量、性质、状态、形体等特点加以选择，达到安全、迅速、经济、便利地运送货物的目的。 (二)按一批运输办理的条件 铁路运输货物以批力单位。“一批”就是一个运输单位，也是承运人计算货物运输费用的一个单位。一批货物的托运人、收货人、发站、到站、装卸地点必须相同(整车分卸的货物可以例外)。 整车货物以一车为一批(但跨装、爬装及使用游车的货物，可以每一车组为一批)，零担货物以每张货物运单所托运的货物为一批，集装箱货物以每张货物运单所托运的集装箱数为一批(每批必须同一箱型，至少一箱，最多不得超过铁路一辆货车所能装运的箱数)。 下列情况不能按一批办理： 1.易腐货物与非易腐货物; 2.危险货物与非危险货物： 3.根据货物性质，不能混装运输的货物; 4.保价运输货物与非保价运输货物： 5.投保运输险与未投保运输险的货物; 6.运输条件不同的货物。 (三)货物运输合同 办理铁路货物运输，托运人与承运人应签订运输合同。大宗整车货物的运输合同可按季度、半年度、年度或更长期限签订,并提出月度铁路运输计划。其他整车货物可用铁路货物运输服务订单作为运输合同。整车货物交运货物时，还须向承运人递交货物运单，零担货物和集装箱货物，以货物运单作为运输合同。 (四)货物运单 托运人向承运人提出货物运单是一种签订合同的要约行为，即表示其签订运输合同的意愿。按货物运单填记的内容向承运人交运货物，承运人按货物运单记载接收货物，核收运输费用，并在运单上盖章后，运输合同即告成立。托运人、收货人和承运人双方即开始负有法律责任。货物运单格式由两部分组成，左侧为运单，右侧为领货凭证。运单和领货凭证背面分别印有“托运人须知”和“收货人领货须知”。每批货物填写一张货物运单，根据栏目要求分别由托运人和承运人填写。填写内容必须翔实正确，文字规范，字迹清楚，不得使用铅笔或红色墨水。内容如有更改，在更改处须加盖托运人或承运人印章证明。 (五)委托书 托运人、收货人有自然人和法人之分。托运人、收货人是法人，与铁部路门办理运输手续履行其权利义务时，可指定法定代表人(或称法定代理人)办理。法定代表人应凭托运人、收货人出具的”委托书”(格式如下)，与承运人办理相应的运输手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 货物运输基本条件 (一)铁路货物运输种类 现行铁路货物运输种类分为整车、零担和集装箱。整车适用于大宗货物;零担适用于零星货物;集装箱适用于精密、贵重、易损货物。 托运人可以依据货物数量、性质、状态、形体等特点加以选择，达到安全、迅速、经济、便利地运送货物的目的。 (二)按一批运输办理的条件 铁路运输货物以批力单位。“一批”就是一个运输单位，也是承运人计算货物运输费用的一个单位。一批货物的托运人、收货人、发站、到站、装卸地点必须相同(整车分卸的货物可以例外)。 整车货物以一车为一批(但跨装、爬装及使用游车的货物，可以每一车组为一批)，零担货物以每张货物运单所托运的货物为一批，集装箱货物以每张货物运单所托运的集装箱数为一批(每批必须同一箱型，至少一箱，最多不得超过铁路一辆货车所能装运的箱数)。 下列情况不能按一批办理： 1.易腐货物与非易腐货物; 2.危险货物与非危险货物： 3.根据货物性质，不能混装运输的货物; 4.保价运输货物与非保价运输货物： 5.投保运输险与未投保运输险的货物; 6.运输条件不同的货物。 (三)货物运输合同 办理铁路货物运输，托运人与承运人应签订运输合同。大宗整车货物的运输合同可按季度、半年度、年度或更长期限签订,并提出月度铁路运输计划。其他整车货物可用铁路货物运输服务订单作为运输合同。整车货物交运货物时，还须向承运人递交货物运单，零担货物和集装箱货物，以货物运单作为运输合同。 (四)货物运单 托运人向承运人提出货物运单是一种签订合同的要约行为，即表示其签订运输合同的意愿。按货物运单填记的内容向承运人交运货物，承运人按货物运单记载接收货物，核收运输费用，并在运单上盖章后，运输合同即告成立。托运人、收货人和承运人双方即开始负有法律责任。货物运单格式由两部分组成，左侧为运单，右侧为领货凭证。运单和领货凭证背面分别印有“托运人须知”和“收货人领货须知”。每批货物填写一张货物运单，根据栏目要求分别由托运人和承运人填写。填写内容必须翔实正确，文字规范，字迹清楚，不得使用铅笔或红色墨水。内容如有更改，在更改处须加盖托运人或承运人印章证明。 (五)委托书 托运人、收货人有自然人和法人之分。托运人、收货人是法人，与铁部路门办理运输手续履行其权利义务时，可指定法定代表人(或称法定代理人)办理。法定代表人应凭托运人、收货人出具的”委托书”(格式如下)，与承运人办理相应的运输手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 货物运输基本条件 (一)铁路货物运输种类 现行铁路货物运输种类分为整车、零担和集装箱。整车适用于大宗货物;零担适用于零星货物;集装箱适用于精密、贵重、易损货物。 托运人可以依据货物数量、性质、状态、形体等特点加以选择，达到安全、迅速、经济、便利地运送货物的目的。 (二)按一批运输办理的条件 铁路运输货物以批力单位。“一批”就是一个运输单位，也是承运人计算货物运输费用的一个单位。一批货物的托运人、收货人、发站、到站、装卸地点必须相同(整车分卸的货物可以例外)。 整车货物以一车为一批(但跨装、爬装及使用游车的货物，可以每一车组为一批)，零担货物以每张货物运单所托运的货物为一批，集装箱货物以每张货物运单所托运的集装箱数为一批(每批必须同一箱型，至少一箱，最多不得超过铁路一辆货车所能装运的箱数)。 下列情况不能按一批办理： 1.易腐货物与非易腐货物; 2.危险货物与非危险货物： 3.根据货物性质，不能混装运输的货物; 4.保价运输货物与非保价运输货物： 5.投保运输险与未投保运输险的货物; 6.运输条件不同的货物。 (三)货物运输合同 办理铁路货物运输，托运人与承运人应签订运输合同。大宗整车货物的运输合同可按季度、半年度、年度或更长期限签订,并提出月度铁路运输计划。其他整车货物可用铁路货物运输服务订单作为运输合同。整车货物交运货物时，还须向承运人递交货物运单，零担货物和集装箱货物，以货物运单作为运输合同。 (四)货物运单 托运人向承运人提出货物运单是一种签订合同的要约行为，即表示其签订运输合同的意愿。按货物运单填记的内容向承运人交运货物，承运人按货物运单记载接收货物，核收运输费用，并在运单上盖章后，运输合同即告成立。托运人、收货人和承运人双方即开始负有法律责任。货物运单格式由两部分组成，左侧为运单，右侧为领货凭证。运单和领货凭证背面分别印有“托运人须知”和“收货人领货须知”。每批货物填写一张货物运单，根据栏目要求分别由托运人和承运人填写。填写内容必须翔实正确，文字规范，字迹清楚，不得使用铅笔或红色墨水。内容如有更改，在更改处须加盖托运人或承运人印章证明。 (五)委托书 托运人、收货人有自然人和法人之分。托运人、收货人是法人，与铁部路门办理运输手续履行其权利义务时，可指定法定代表人(或称法定代理人)办理。法定代表人应凭托运人、收货人出具的”委托书”(格式如下)，与承运人办理相应的运输手续。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 企业资金结构分析：
1、企业财务状况是企业资金占用和资金来源情况的综合反映，对企业资金结构的分析也就是对企业资产结构和负债结构的分析。
2、资产结构分析：
（
1）流动资产率＝流动资产额/资产总额×100％
A、比例上升或较高的优点：
、企业应变能力增强；
b、企业创造利润和发展的机会增加；
c、加速资金周转潜力大。注意：企业是否超负荷运转。企业营业利润是否按同一比例增长：企业营业利润和流动资产率同时提高，说明企业正在发挥现有潜力，经营状况好转；反之，若企业利润并没有增长，则说明企业产品销售不畅，经营形势恶化。
B、比例下降或较低：、如果销售收入和利润都有所增加，则说明企业加速了资金周期运转，创造出更多利润；b、反之，利润并没有增长，说明企业原有生产结构或者经营不善，企业财务状况恶化，表明企业的生产下降，沉淀资产比例增加，企业转型趋于困难。注意：当企业以损失当前利益来寻求长远利益时，比如趋于增加在建工程或长期投资时，也有可能在短期内出现流动资产和实现利润同时下降的情况。
C、常规标准：通常商业企业的流动资产往往大于非流动资产，而化工企业的则可能相反。一般地，纺织、冶金行业的企业流动资产率在30％～60％之间，商业批发企业的有时可高达90％以上。
（
2）存货比率＝存货/流动资产总额×100％（其分母也可用总资产来代替）
A、比率上升或较高：、企业产品销售不畅；b、流动资产变现能力有所下降；c、加强存货管理变得重要起来。
B、比率下降或较低：、产品销售较好；b、原材料市场好转；c、流动资产变现能力提高。
（
3）长期投资率＝长期投资合计/结构性资产合计×100％
A、比例提高说明：、企业内部发展受到限制；b、企业目前产业或产品利润率较低，需要寻求新的产业或产品；c、企业长期资金来源充足，需要积累起来供特定用途或今后充分利用；
d、投资于企业内部的收益低，前景不乐观。
B、比例高所带来的问题：、企业无经营控制权；b、企业能否得到预期收益，取决于被投资公司，不确定性较高；c、企业自身实力下降或者产业趋于分散。
（
4）在建工程率＝在建工程合计/结构性资产合计
A、是否增加在建工程要看：、企业长期资金来源是否有保证；b、企业投资项目预期收益率是否高于长期投资的收益率；c、企业的经济环境或市场前景是否良好。
B、要注意的是：、建设项目的预期收益和风险如何；b、企业能否筹集到工程建设资金；c、企业是在扩大生产能力还是在调整产品结构。
C、另外：无形资产多少和固定资产折旧快慢也在一定程度上反映企业资产结构的特点。无形资产持有多的企业，开发创新能力强；而那些固定资产折旧比例较高的企业，技术更新换代快。
3、负债结构分析：（
1）资产负债率＝负债总额/资产总额×100％（也叫债权人投资安全系数，一般60％左右）
A、比例下降或较低时：、企业经济实力增强，潜力有待发挥；b、企业资金来源充足，获利能力是否增强要看企业自有资金利润率的变化情况：Ⅰ、如果企业自有资金利润率（企业实现净利润与所有者权益之比）较高，高于银行长期贷款利率，说明企业产品的盈利能力较高。Ⅱ、如果企业自有资金利润率提高，说明企业通过自我积累降低了资产负债率，并提高了企业的盈利能力。Ⅲ、如果企业的自有资金利润率与过去相比反而有所下降，则说明企业资产负债率的降低并没有减轻企业的负担，并没有提高企业的经济效益。

[律师回复] 　　前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理服务。前期物业服务合同，是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。　　前期物业服务合同的主要内容　　
(一)合同的当事人　　物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业，其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。　　
(二)物业基本情况　　物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。　　
(三)服务内容与质量　　服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地环境管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的协助管理；物业装饰装修管理服务；物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。　　前期物业管理服务应达到约定的质量标准。　　
(四)服务费用　　服务费用包括：物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制)；物业服务费用开支项目；物业服务费用的缴纳；酬金制条件下，酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。　　
(五)物业的经营与管理　　物业的经营与管理包括：停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法；物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。　　
(六)专项维修资金　　专项维修资金的缴存、使用、续筹和管理。　　
(七)违约责任　　
(八)其他事项　　其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、承接查验和使用维护、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。

[律师回复] 我国物权法规定，业主大会对物业管理区域可以进行自治管理，聘请物业管理专业人员进行物业管理区域日常管理服务也可以选聘物业公司进行管理区域的管理服务。以上是关于前期物业管理服务期限的解答。