尚未还清贷款的按揭房在离婚诉讼中能否分割

[律师回复] 1、对于尚未付清全部房价款的按揭房屋，在离婚诉讼中能否进行财产分割，理论上存在两种观点。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，既然没有所有权，就不宜对按揭房屋的权属进行分割，可以先判归某一方使用。
2、法律依据
《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》的相关意见就持这种观点。
另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，就已经从开发商那里取得了所有权，陆续偿还的只是欠银行的贷款本息，而不是房价款，既然取得所有权，理当可以分割。按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系，如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿，这些情形都不妨碍对按揭房产的权属确定与分割。
因此，从法理上讲，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权，而不将其作为夫妻共同财产进行分割；但是，在司法实践中，诉至法院后，最终被判决先不予分割的情况依然很常见。

[律师回复] 1、对于尚未付清全部房价款的按揭房屋，在离婚诉讼中能否进行财产分割，理论上存在两种观点。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，既然没有所有权，就不宜对按揭房屋的权属进行分割，可以先判归某一方使用。《最高人民法院民一庭涉及婚姻案件处理分析民事审判实务问答》的相关意见就持这种观点。
2、另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，就已经从开发商那里取得了所有权，陆续偿还的只是欠银行的贷款本息，而不是房价款，既然取得所有权，理当可以分割。按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系，如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿，这些情形都不妨碍对按揭房产的权属确定与分割。
3、因此，从法理上讲，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权，而不将其作为夫妻共同财产进行分割；但是，在司法实践中，诉至法院后，最终被判决先不予分割的情况依然很常见。
4、(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

[律师回复] 看具体情况。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，既然没有所有权，就不宜对按揭房屋的权属进行分割，可以先判归某一方使用。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，就已经从开发商那里取得了所有权，陆续偿还的只是欠银行的贷款本息，而不是房价款，既然取得所有权，理当可以分割。

[律师回复] 看具体情况。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，既然没有所有权，就不宜对按揭房屋的权属进行分割，可以先判归某一方使用。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，就已经从开发商那里取得了所有权，陆续偿还的只是欠银行的贷款本息，而不是房价款，既然取得所有权，理当可以分割。

[律师回复] 看具体情况。一种观点认为当事人在付清全部房价款之前，对按揭房屋还未取得所有权，既然没有所有权，就不宜对按揭房屋的权属进行分割，可以先判归某一方使用。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，就已经从开发商那里取得了所有权，陆续偿还的只是欠银行的贷款本息，而不是房价款，既然取得所有权，理当可以分割。

[律师回复] 不能按照夫妻共同财产进行分割，依法应根据情况判决归当事人使用。待取得房屋所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产：
（1）工资、奖金；
（2）生产、经营的收益；
（3）知识产权的收益；
（4）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（5）其他应当归共同所有的财产，归夫妻共同所有。夫妻共同财产是在婚姻关系存续期间取得的归夫妻双方共同所有的财产，该财产的所有权应当是完全的，不应受到任何限制，即应当包括所有权的四项权能：占有、使用、收益、处分，在财产上不应当设定其他权利。

[律师回复] 该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还贷不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷。因此，有贷款的房屋在离婚时，共同还贷的一方可以请求对方返还还贷的房款。对于房屋升值的部分，也可以请求补偿。
2、夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。
3、夫妻双方婚前以共有财产购买房屋并按揭贷款，婚后共同还贷，婚前取得房产证且房产证登记在一方名下，离婚按揭房怎么分?
由于一般情况下，我们在认定房产归谁时的依据就是房产证上的名字。因此，此时极容易被认定为登记方财产。所以此时，未登记方主张该房屋为共同财产时，一要证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;二要证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。如果不能提供相应的证据，则房产就会认定为与一方财产，在分割时不予分割。
4、婚前夫妻一方父母参与出资购买，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
根据法律的规定，夫妻结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。因此，婚前父母出资买房，婚后共同还贷也不影响房子的归属。此时，在离婚按揭房分割时，不参与分割，只归一方所有。
以上只是婚前按揭买房的部分情况，具体的还有父母出资，双方还贷，产权登记在另一方名下，产权登记在双方名下等等情况，在此就不一一列举了。
二、婚后按揭买房，离婚有贷款的房屋如何分割情况大揭秘：
1、婚后一方或双方以夫妻共同财产出资买房，取得房产证的，离婚按揭房怎么分?
婚后一方以夫妻共同财产购房，共同还贷。不管房产证登记在哪方名下，该房产理应属于夫妻共同财产。离婚房产分割时，按照夫妻共同财产进行分割。
2、婚后双方父母出资买房，夫妻共同还贷，产权登记在一人名下，离婚房产归谁?
根据婚姻法司法解释的规定，婚后双方父母资助子女买房，产权登记在一人名下的，该房产可认定为双方按照各自父母的出资份额占有。在离婚房产分割时，如果当事人另有约定的，按照约定办理。没有约定的按照出资比例分割。对于偿还的贷款，如果夫妻对财产没有约定的，偿还贷款的钱属于夫妻共同财产，离婚时就不需要分割了。
3、一方父母出首付款，产权登记在自己的子女名下，由夫妻共同还贷的，离婚按揭房怎么分?
这种情况，首付款可以认定为只赠与出资方的子女，离婚时该房产是夫妻共同财产，对首付部分应认定为出资子女的个人财产。共同还贷部分属于夫妻共同财产还贷，离婚时不予分割。
以上是婚后按揭买房，离婚按揭房如何分割的的部分情况，其他的婚后按揭买房离婚怎么分就不多说了。
最后，需要提醒的是不管按揭房离婚归谁，未偿还的贷款属于房屋的产权人一方的债务，如果是夫妻双方房产分割给一方的，还需要去银行变更贷款人。具体情况可以去银行咨询相关人员。

[律师回复] 离婚分割时房屋由你和你母亲所有，但你要适当补偿一部分钱给你的老公。

[律师回复] 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证，离婚按揭房怎么分?
此情形下的按揭房为一方的婚前个人财产，在离婚时不予分割。因为在婚前一方以个人财产购买并按揭买房，婚后取得的产权证是对婚前买房的确认，不属于夫妻共同财产。如果仅仅因为产权证婚后取得而认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果有违公平原则。

[律师回复] 卖方还不了贷款，而买方能还清贷款，双方可签订转让协议(可以到公证处公证)，由买方帮买房还清贷款，拿到房产证在过户给卖家。
有贷款也可以卖的，银行早就有这项业务了，如果买家是一次性付，你就用他还清贷款;
如果买家也做贷款，银行会要求将贷款首先用于还清您的贷款，剩下的才是您的收益。不过有贷款的房子肯定不如没有的好卖，买家也会考虑自己是否会有风险，仅此而已。

[律师回复] 您好，针对您的离婚诉讼中按揭房屋分割的思考问题解答如下, 随着现代社会的发展，按揭购房已成为一种常见的现象。房屋在夫妻共同生活中几乎是必不可少的，当夫妻之间的关系开始破裂并最终走向离婚时，对于按揭房屋分割的争议较大，由于法律对这一现象并没有很明确的规定，从不同的角度分析往往会有不同的结果。本文拟从离婚诉讼中就按揭房屋的处理作如下探讨。
一、约定了按揭房屋归属的房屋如何处理
我国《婚姻法》规定了夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对财产归属有约定且约定明确，离婚时，即使双方对按揭房屋的处理有异议，只要能举证证明双方约定了财产归属，处理这类按揭房屋都较容易，直接按双方的约定处理即可，约定房屋是个人财产就归个人所有，约定房屋是夫妻共同财产就归夫妻共同所有。
若双方明确约定了归一方所有的按揭房屋，另一方以自己所有的财产参与清偿贷款，这并不改变房屋为个人财产的性质，离婚处理财产时，该房屋为个人财产，剩余未还贷款是个人债务，对已归还贷款中属于另一方清偿的部分，应当予以返还。
约定了归夫妻共同所有，即使一方实际没有出资或出资很少，也不影响房屋权属为夫妻共同财产的性质。
二、未约定按揭房屋归属的房屋如何处理
（一）婚前一方按揭购买并取得房产证，婚后用夫妻共同财产进行还贷，对此房屋如何进行分割？
对于一方以婚前以个人财产购置房屋并取得房产证，实际上一方已经取得了对该房屋的所有权，房屋的所有权是归一方所有，因按揭行为而与银行产生的债权债务关系，与所有权的归属没有直接必然的关系，从婚姻法的有关规定来看，属于婚前的个人财产是无疑的，同理，对银行所欠的债务，则可以视为是一种个人债务。对于在婚后还贷的情况，不论是一方财产还是夫妻共同财产进行偿还的，实际上可以视为是对一方的个人债务进行返还。因此，如果因为离婚另一方要求对此房产进行分割，另一方只能得到一方在夫妻存续期间对银行所偿还的贷款数额的一半。
由于房屋的特殊性，可以经过一个时间后升值，对升值部分的分割，由于房屋的取得是在结婚之前，其升值虽然是发生在婚后，但是不属于一种投资或收益性行为，升值部分是否属于夫妻共同财产，主要是从升值部分是否为收益来考虑的，因此，对于升值的部分，另一方是无权取得的。但是，如果一方在婚前购买了一套以上的房屋，那么，我们可以这样理解，公民拥有一套房屋是生存的需要，而拥有两套房屋则应当视为一种投资了。对于另一套房屋的升值部分应当作为一种收益，也就应当作为夫妻共同财产进行分配。另外，如果在婚姻存续期间对于房屋进行了装修等，则是在夫妻存续期间内的一种投入，应当由房屋取得人对另一方支付装修款的另一半。
（二）婚前共同出资首付购买房屋，取得房产证，婚后支付按揭款的房屋如何处理？
婚前由双方共同出资购买房屋的并取得房产证，双方共同出资，并且在房产证上也注明房产所有人为双方，婚后，不论是以一方还是双方的财产返还按揭款，这套房屋应当为共同财产。根据法律规定，共同财产又可以分为按份共有和共同共有。对共有财产分割时，如不能证明共有关系为按份共有的，应当认定其为共同共有。能够证明按份共有关系的，视为按份共有，共有人各方则对该共有财产按照各自享有的份额享受权利、承担义务。实践中，一般情况下，情侣在婚前购买房屋时，是不会对购置房屋的份额进行约定的，那么在进行分割时，如果不能举出证据，也就只能视为共同共有。
对于具体的分割方式，
1、如果按揭款已完全还清，则依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释
（二）》第二十条对于房屋分割的规定来执行。
2、如果按揭款没有完全还清，如果贷款人一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权，则应当支付另一方相应的补偿款；
3、如果双方主张对房屋的所有权，此种情况出现后如何来进行处理，均笔者了解，各地的实际做法有所不同。有的认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续，直接将房屋处理归非贷款方所有，则势必要办理所有权人的变更登记手续，而作为抵押权人的银行，很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理；有的则认为另一方的请求合法，则直接支持这一请求；也有的对这一请求不予支持。笔者认为，鉴于在按揭行为中涉及到第三人，也就是银行，如果在对一方所有权进行确定的同时，应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为，有着相应的人身依附性，其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下，笔者斗胆提出另一种方案：对本案应当中止审理，并由主张所有权一方与银行进行房屋按揭的变更，也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭，则应当从保护善意第三人银行的角度，只能判决房屋所有权归还贷人所有，然后直接确定由还贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可，但同时又在一定的程度上保护了第三人的利益。
4、如果贷款人不主张房屋的所有权，在这种情况下，应当征循另一方的意见，如果愿意取得房屋并能够进行转按揭，则房屋所有权由另一方取得；而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭，则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。
（三）婚后以按揭形式购买房屋并取得房产证，以一方财产或者共同财产进行还款，如何进行分割？
对于此种情况是比较好认定房屋的性质，也就是说不论是登记在哪个人的名下，均应当视为是夫妻的共同财产。涉及到是清按揭款的情形下，其分割的方式可以按照本文中的第二种情况来进行分割。其中要把握一个是涉及到保护善意第三人即银行的利益，另一个就是有利于实际使用和分割的原则来进行，同时，对于其中的增值部分，也应当作为夫妻的共同财产来进行分割。
（四）婚后以按揭形式购买房屋，一方有证据证明以个人财产进行还款，如果进行分割？
对于此种情况，首先应当明确对于个人财产的性质。婚姻法对个人财产进行了相应的界定。根据以前的规定，个人财产在夫妻关系存续达到一定的年限后即进行了转化。但是新的规定中，对于一方的个人财产采用的是一种严格意义上的个人财产，并不会因为其他的原因进行转化。这样，如果一方有证据证明是以个人财产返还房屋的按揭款，则在进行分割时，应当对该笔款仍作为个人财产进行处理，由一方个人取得。
另外，在以按揭形式购买房屋时，还涉及到一些其他的情况，如在离婚时房产证还没有取得、父母出资等，对于这些情况，最高人民对婚姻法的有关司法解释均作出了相应的解释，对此不再详述。
在离婚诉讼中，随着社会进一步发展，涉及到按揭房的分割争议应当是越来越多了，而如何处理好这一争议，将是法律实务应当面对的一个现实问题，笔者的一些观点不免有些不偏颇或缪论，只希望能抛砖引玉，寄希能有一个更加明确解决方式。
三、如何保障按揭房屋中银行的利益
认定房屋属于一方个人财产的按揭房屋，在离婚纠纷中不需要变更房屋权属，也不存在变更还贷债务人。对银行来讲，其与银行签订借款合同时，银行对其资信了解，其还贷风险银行是可以预见的，离婚后，原则上不会影响银行利益。
另一种情况，认定为夫妻共同所有的房屋，处理房屋归非贷款方所有、由该方履行还贷义务，这直接涉及作为债权人及抵押权人银行的利益，但实践中银行却几乎没有参加到离婚诉讼中来，债务人也不会主动要求债权人参加诉讼。笔者曾向几家银行信贷科工作人员了解银行对此问题的意见，均表示变更按揭合同债务人应征得银行的同意，但实际上是银行看到新债务人拿着的离婚判决书到银行要求办理转按揭手续时，银行才知道生效判决书变更了其债务人。由于银行处于一个非常尴尬的地位，对变更后的债务人资信不了解，担心会有还贷风险，或是认为变更后的债务人不具备银行发放贷款的条件，往往就不愿意配合办理转按揭手续。故没有参加诉讼并非是银行不愿意，也不是银行不关心其权益，而是根本不知道其债务人正经历离婚诉讼。
银行若知道其债务人正经历离婚诉讼，如何行使其债权人的权利呢？因按揭贷款的用途是支付购房款，商品房买卖合同标的物也是按揭贷款担保合同抵押物，房屋所有权的归属造成抵押物归宿及抵押权的变化，将影响银行债权的实现。故银行对离婚纠纷中处理的按揭房屋，有的实体权利和诉讼法上的请求权，银行符合有请求权的第三人的法律特征，可以有请求权的第三人的身份申请参加到离婚诉讼中来。
从程序上来讲，如何保障银行的利益呢？为了使银行能更好的配合新的债务人办理转按揭手续，同时保护债权人及抵押权人银行的利益，使新的债务人能够很好的履行还贷义务，建议凡涉及对未还完贷款的属于夫妻共同所有的按揭房屋的处理时，在银行不知情的情况下，应该通知银行，告知其债务人正在进行的离婚诉讼可能会涉及到处理按揭房屋，银行可以选择以有请求权第三人的身份提出诉讼请求，参加到离婚诉讼中来，以债权人的身份表示是否同意变更债务人；未提出诉讼请求的，只处理离婚纠纷。对于前者，银行可充分行使债权人的权利，其知悉并认可了对其抵押物的处理，需要办理转按揭手续时就没有理由予以拒绝，而债务人也明白了办理新的抵押（变更）登记手续的义务将是其取得房屋所有权、获得按揭贷款的附属义务，这可降低银行的还贷风险。对于后者，银行因自己放弃在离婚案件中行使债权人和抵押权人的权利，可以根据离婚案件中当事人的实际情况，径直判决房屋由一方所有。为了化解《婚姻法》与《合同法》在此问题上的冲突，建议立法明确银行在知道处理其债权和抵押物时没有提出诉讼请求，判决房屋归属后，银行不得再主张因债务转移没经其同意而无效。当然，即使在离婚案件中对按揭房屋权属作出了处理，对按揭贷款债务进行了分配，因夫妻对婚姻关系存续期间的债务应承担连带责任，银行仍可以向离婚案件中当事人的任何一方追究还款责任，偿还债务超过自己应偿还金额的，可向另一方追偿。

[律师回复] 第
一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的)
第
二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载
第
三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租
第
四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。
第
五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷
第
六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。
第
七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。
第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

[律师回复] 1、婚前取得房屋所有权证的
(1)婚前一方交清全款，婚前取得所有权证。这种情形下，房屋应定性为婚前个人财产，这是没有争议的。
(2)婚前双方交清全款，婚前取得所有权证。婚前双方共同出资购房并取得所有权证的，这时双方没有婚姻关系，该房应是按份共有的财产，按出资比例确定各方的份额。该房屋是双方个人的婚前财产。一方的婚前财产不因婚姻关系而转化为夫妻共同财产，所以婚后仍然是双方按份共有的财产。如果房产证上只登记为一方，则另一方要负出资的举证责任。如果房产证上登记为双方，但未注明各方的份额比例，则双方负出资的举证责任，举证不能则平均分配。
(3)婚前双方共付首付款，婚前取得所有权证。这种情况与第二种基本相同，属于婚前按份共有的财产，但是在分割时有所不同。因为婚前没有交清全款，所以婚前各自所交的那部分房款，属于按份共有，按比例分割。婚后则应视为用夫妻共同财产偿还贷款，这部分房屋价值及其增值按夫妻共同财产处理，有约定从其约定。
2、婚后取得房屋所有权证的
(1)婚前一方交清全款，婚后取得所有权证。这种情况下的争议也是很大的。从形式上看，根据法律规定及其相关的司法解释，此种情况应认定为夫妻共同财产。(除非另有约定或其他证据证明为个人婚前财产)。只要是婚姻关系存续期间一方或双方所取得的财产在夫妻法定财产共同制下都认定为夫妻共同财产。但这种形式上的合法、公平又会导致实质上的不公平。
(2)婚前双方交清全款，婚后取得所有权证。因为是婚后取得产权证，从形式上也可以认为是夫妻共同财产，但为保障实质公平，在分割时也应与夫妻共同财产有所区别，以按份共有的原则来分割，只有在举证自己婚前出资份额不能的情况下，方适用平均分配的原则。
(3)婚前一方交首付，婚后取得所有权证。同上，形式上可以认定为夫妻共同财产。为弥补实质公平，在分割应具体考虑，一方独享婚前所付款项及其增值部分，婚后共同还贷部分及其增值按夫妻共同财产的原则分配。
(4)婚前双方交首付，婚后取得所有权证。与前一种情况大致相同，只是在分割时，双方各自拥有婚前所付款部分及其增值，婚后部分及其增值按夫妻共同财产的原则分配。

[律师回复] 在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。
    一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿)，不妨碍按揭房产的权属确定与分割。
    【法律依据】
    《民法典》第一千零八十七条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
    对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

[律师回复] 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。贷款违约金按什么公式计算参考如下，借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：
一、借款人不按期归还贷款本息的
二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的
三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的。
四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的
五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的
六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的
七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的。

[律师回复] 离婚诉讼中“婚前按揭房”的归属认定与分割是一个综合性的法律问题。而司法实践中之所以会出现裁判不一的情形，一方面源于法律没有明确规定，不能为司法实践提供有效法律指引；另一方面也与裁判者在审理案件时没有对该问题有一个系统的认识，对该问题的处理没有一个正确的出发点有关。在司法实践中，离婚诉讼中的房产分割一直是个难点。处理不当不仅造成夫妻及双方家庭的财产损失，还会危害到社会的稳定。对此行之有效的解决办法就是对婚前及婚内财产进行约定。婚姻法规定夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。夫妻如能在婚前或婚内对房产的出资、归属、债务、经济补偿作出约定，就会使离婚中房屋分割这一复杂的问题变得简单明晰。书面约定又是双方分割财产承担债务的证据，约定达成后应受到法律保护，除非内容违法，不应在诉讼中因一方反悔而被推翻，使诉讼更加复杂化。进行婚前婚内财产约定，能够减少当事人矛盾激化的现象，对维护社会稳定和谐起到积极作用。

[律师回复] 你好，在离婚诉讼中按揭房分割方式有：
1、如果按揭款已完全还清，则依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十条对于房屋分割的规定来执行。
2、如果按揭款没有完全还清，如果贷款人一方主张房屋的所有权并取得房屋所有权，则应当支付另一方相应的补偿款;
3、如果双方主张对房屋的所有权，此种情况出现后如何来进行处理，均笔者了解，各地法院的实际做法有所不同。有的法院认为如果是在夫妻双方名义办理了抵押按揭手续，直接将房屋处理归非贷款方所有，则势必要办理所有权人的变更登记手续，而作为抵押权人的银行，很可能会以借款人的偿还能力降低为由，要求提前偿还贷款，或者要求提供其他财产进行担保而引起纠纷。故对该房屋不作出处理;有的法院则认为另一方的请求合法，则直接支持这一请求;也有的法院对这一请求不予支持。笔者认为，鉴于在按揭行为中涉及到第三人，也就是银行，如果在对一方所有权进行确定的同时，应当对今后按揭款的承担进行确定。银行进行按揭的行为，有着相应的人身依附性，其贷款行为只是针对相应的人。在此种情况下，笔者斗胆提出另一种方案：法院对本案应当中止审理，并由主张所有权一方与银行进行房屋按揭的变更，也就是进行转按揭。如果不能对房屋进行转按揭，则应当从保护善意第三人银行的角度，只能判决房屋所有权归还贷人所有，然后直接确定由还贷人对银行还贷。这一种方案实际上是对另一方能力的许可，但同时又在一定的程度上保护了第三人的利益。
4、如果贷款人不主张房屋的所有权，在这种情况下，应当征循另一方的意见，如果愿意取得房屋并能够进行转按揭，则房屋所有权由另一方取得;而如果同样不愿意主张所有权或不能进行转按揭，则将该房屋进行拍卖并平均分割拍卖款。

[律师回复] 你好，建议你直接到售房地点进行咨询。

[律师回复] 支付的房款及其增值部分属于共同财产，应当平均分割。

[律师回复] 夫妻一方在婚前支付全部房款，将房屋产权登记在一方名下，并在婚前已经取得房屋产权证 该房产属于《婚姻法》第十八条规定的“夫妻一方的婚前财产”，由房屋产权证上登记的一方享有房屋的产权。那么该房产在婚后增值的部分，若是因为市场行情而自然增值，就应当属于“自然增值”，其增值部分认定为房产方的个人财产。若该房产的增值是因为装修而导致的升值，而装修费用是夫妻双方的共同财产或者非购房一方的个人财产，因装修而升值的部分就不宜认定为购房一方的个人财产。这也是实践中夫妻离婚时非购房一方忽略考虑的问题。如果装修费用是婚前非购房一方的个人财产，那么离婚时，非购房一方可就该装修而升值部分主张权利。若为婚后夫妻共同财产装修，则装修而升值部分应认定为夫妻共同财产，当然仅限于装修而升值部分。因为婚后装修是夫妻共同的经营行为。