政府征收土地，补偿一直谈不拢怎么办？

[律师回复] 一般政府于开发商之间会有一个约定，合同之类的东西，上面会约定由谁去拆迁，正常情况下，是由政府进行拆迁工作，因为开发商进行的话，难度会很大，住户要谈判一般应该是找政府的相关部门，看你是要钱还是要开发商的新房子了。拆迁指挥部应该无法为你提供任何有效的担保，那只是个临时设置的机构，甚至连机构都算不上，只能算个办公室而已，应该按照拆迁通知上的说明找到相关的部门。政府不得作为拆迁人，因拆迁需具备相应的资质。所以政府来拆迁的话，必须委托具备拆迁资质的公司来承担。但指挥部一般都由各职能部门抽调人员参加，名义上是某某公司在实施拆迁工作，实际上是政府在操作。开发商以一定价格向政府购买一定范围的净地使用权“净地使用权”拆迁成本就是政府负担了，拆迁人是政府，拆迁通告上会写明拆迁人具体是什么部门(比如区交通局、街道办)或政府底下的什么公司(比如土地开发总公司之类的)。政府做为拆迁人可以委托拆迁公司进行拆迁工作。拆迁公司为拆迁人提供服务。

[律师回复] 农村集体土地房屋征收标准：
您好，为您解答如下：
农村集体土地上的房屋补偿标准，国家没有统一的补偿标准，原则是不得降低原有生活水平，短期生活有改善，长远生活有保证。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。
如果您觉得征收方补偿不公开，不透明，不合理，可以通过申请政府信息公开查看征收方的征地文件，通过行政复议或者行政诉讼维权。

[律师回复] 耕地上的养殖场会被拆。中国对于农业用地有着明确的规定，耕地只能用来耕种，不允许从事其他经营活动。如果农户将养殖场建在耕地上，一经发现就会被勒令拆除搬迁，还将面临严重的处罚。
相关法律规定：
《土地管理法》第三十六条：
非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。
禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
因此，土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
《土地承包法》第十七条：承包方承担下列义务：
(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设;
(二)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害;
(三)法律、行政法规规定的其他义务
第六十条：承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。
承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。
为此，耕地是不能改变其用途，维持土地的农业用途，不得用于非农建设。

[律师回复] 您好，根据《土地管理法》第四十八条 征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。您可以自行前往当地自然资源主管部门查询具体补偿文件。您可以通过诉讼的途径解决纠纷。

[律师回复] 政府征地拆迁需要有省级政府或者国务院的批准文件，如果没有，地方政府就是违法的。在由省级人民政府批准征地的文件的情形下，政府的补偿标准是否合理，征地补偿是否及时、足额的发放到失地失房农民手中，是否按照“先补偿后拆迁”的原则进行征地拆迁活动，如若没有，都是违法的。

[律师回复] 有没有签征收补偿协议？如果协议中约定了补偿款支付的时间却没有按照协议执行，只可以通过诉讼来维权的。如果您还有征地拆迁的问题，可以拨打我们的热线电话进行免费咨询。

[律师回复] 最好再谈一下，拆迁补偿协议

[律师回复] 1、对于房屋的补偿，一般按照相关房产证明登记的建筑面积进行计算。如果因为历史原因导致没有房产证明以及土地相关证明的，可以通过实际丈量来确定。对于房屋价值的评估，要由具有评估资质的评估机构进行评估，并且评估机构由被拆迁人进行选择。 2、对于停产停业的补偿，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”由此可见，在停产停业这一方面，我们有很充足的法律依据，可以争取合理补偿。

[律师回复] 法律规定，征收土地的具体实施主体只能是国土局，乡政府并没有实施征收土地的权限，如果乡政府对土地进行征收，属于违法行为。明确如下：1.乡镇政府不是实施征收土地的主体；签订补偿协议属于超权越职行为，最常见的是“以租代征”。2.区政府及其国土分局不是实施征收土地的主体，理由是：(1)土地征收伴随着出让或划拨；(2)国有土地所有权的行使法律授权给市县政府；(3)区政府不是属于独立的财政体系的政府无法支付土地补偿和收取土地出让金。 另外，我国第六十一条规定：“乡村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡人民政府审核，向县级以上土地行政主管部门提出申请，由县级以批准。第六十二条也规定：“农村村民其面积不得超过省、区、市规定的标准。农村村民建住宅，尽量使用原有的和村内空闲地。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。根据以上法律规定，所以，乡镇政府及村级组织是没有批准征用农民土地的权利的。

[律师回复] 根据《土地管理法》第四十三条限定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴建乡镇公司和村民建设住宅经依法准许使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法准许使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原隶属农民集体所有的土地。”任何形式占有农民集体土地进行非乡下建设均为违法做法，因而租赁农民集体土地的做法也因违背法律强制性的限定而无效。《乡村土地承包法》第十七条也明确限定“承包方要维持土地的乡下用途，不得用于非乡下建设”，也就是说任何改变土地用途的做法都是违法做法，得不到法律的保护。　　而所谓的“以租代征”实质就是规避土地用途管制规则，规避农用地转用的总量控制规则，规避农地转为建设用地的土地收益分配规则，直接进入市场的一种做法。违背土地利用规划和土地利用计划管制，规避农地转用和征地依法审批、规避依法交纳新增建设用地有偿使用费、规避依法交纳征地赔偿费和安置补贴费，以出租(承租)、承包等方式，用农民集体土地搞事项建设的做法。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 依据我国土地管理法的规定，对土地进行征收的主体是国家，所以县政府是没有权对土地进行征收的，但县政府可以作为土地征收的实施主体。 相关法律规定 《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

[律师回复] 县区人民政府没有征收土地的权利。国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。根据《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由批准：（一）基本农田（孩旦粉秆莠飞疯时弗江二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

[律师回复] 政府一般情况下是不可以强征土地的，但为了公共利益需要，实践中存在强征土地的现象。
1.征地补偿由如下三部分内容构成：
(1)征地补偿费(包括土地补偿费和安置补助费);
(2)青苗和地上附着物补偿费;
(3)被征地农民社会保障。
2.补偿倍数
区域平均综合补偿倍数，简称“补偿倍数”，为土地补偿和安置补助倍数之和，是在征地统一年产值区域范围内，根据各类区域的土地区位、农民现有生活水平和社会经济发展水平、以及区域原征地补偿标准等因素，充分考虑征地补偿对周边地区的影响和控制作用，经综合平衡确定的各区域内的补偿倍数。补偿倍数与统一年产值区域相对应，一个区域只有一个补偿倍数标准。
3.征地补偿标准
在征地时根据被征地对象的具体情况，其征地补偿费、青苗和地上附着物补偿费、以及被征地农民基本养老保障费用由当地财政部门、劳保部门、国土部门和其它相关管理部门调查核准后，依据相关规定依法实施。
4.征地补偿纠纷及解决方式：
1、补偿标准争议先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。
2、补偿费用分配纠纷其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。
3、征地信息公开纠纷属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。

[律师回复] 您好，在被征收人坚决不接收的情况下，相关部门通常会通过快递邮寄的方式寄送文件，或者委托被征收人所在单位或街道办的工作人员送达或者将相关文件放置被征收人家中，照相留证或通过短信通知被征收人。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二十六条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 所以征收上遇到问题还是积极沟通协商为宜。

[律师回复] 您好，具体是个什么情况呢

[律师回复] 政府土地征收的补偿标准根据《土地管理法》第四十八条规定结合当地的具体情况执行： 1、征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 2、征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。 3、被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 【法律依据】 根据《土地管理法》第48条规定：征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

[律师回复] 不可以的。强征的前提是征收程序完全合法，且被征地人签字并已领取补偿金的情况下，申请人民法院强制执行。可参看《土地管理法实施条例》第四十五条

[律师回复] 是否有签协议？

[律师回复] 国家没有统一规定，每个地方的政策不一样，具体的要根据土地的种类和性质，按照当地最新标准计算补偿

[律师回复] 您好，您的问题可师制定解决办法、 诉讼策略，建议立即与我们联系。