二手商品房有土地证吗

[律师回复] 城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件.

[律师回复] 您好，针对您的100平方商品房有多少土地使用权问题解答如下, 城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：<br/>应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额<br/>一般规定每平方米的年税额，大城市<br/>1.5元至30元;中等城市<br/>1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。”。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品混凝土买卖合同书<br/>订货单位(甲方)：_________<br/>供货单位(乙方)：_________<br/>根据《中华人民共和国合同法》及国家、省、市有关预拌商品砼管理规定，经甲、乙双方协商并同意签定本商品砼买卖合同，由甲乙双方共同遵守履行。内容如下：<br/>一、工程概况<br/>建设单位：_________<br/>施工单位：_________<br/>工程名称：_________<br/>工程地址：_________<br/>结构形式：_________<br/>总层数：_________<br/>总高度：_________<br/>运距：_________<br/>二、合同总数量及总金额<br/>(预计)总数量：_________3<br/>(预计)总金额：人民币(大写)_________，￥_________<br/>三、对商品砼质量和技术要求标准及双方对质量负责的条件<br/>1.乙方必须按合同的要求供应各种强度等级的混凝土，商品砼的质量必须符合国家规定的标准，经确认是乙方原因造成商品砼质量问题的，则乙方必须承担全部责任。<br/>2.当商品砼到达现场后，甲方必须按商品砼规范要求进行合理施工，经确认是甲方原因造成商品砼出现质量问题的，则甲方必须承担全部责任。<br/>3.甲方必须派专人在施工现场对浇注前的商品砼数量，坍落度等技术指标及乙方人员的服务态度等进行监督检查，如有异议可拒签商品砼发货单并立即与乙方协商解决，若无异议则甲方必须据实签收。<br/>4.其他约定事项_________。<br/>四、商品砼签收要求<br/>1.本合同约定，甲方特指派_________对乙方提供的商品砼进行签收，除此之外任何人无权进行签收。<br/>2.乙方所提供的商品砼数量累计达到_________3时，若乙方提出需甲方对此数量的混凝土进行认证时，甲方必须给乙方出具数量认证凭证，同时收回认证数量部分的混凝土签收小票。<br/>3.混凝土合理损耗量按国家标准执行。<br/>4.其他约定事项_________。<br/>五、对商品砼验收标准<br/>1.商品砼的验收以商品砼生产之日起28天后混凝土抗压报告结果为验收标准，若无异议则视为混凝土质量合格。取样按(供方、施工现场、第三方)为准。<br/>2.其他_________。<br/>六、商品砼的供应时间、方式、地点及其他条件<br/>1.商品砼的供应自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日结束，若超出此供应时间，则乙方有权停止供货，并追究甲方的违约责任。<br/>2.在每次浇注前甲方必须提前_________小时通知乙方所需商品砼的标号、数量、施工地点、部位及施工时间等，并按要求填写商品砼委托单。如有变化甲方必须提前_________小时通知乙方。<br/>3.每次混凝土施工前，甲方必须平整好施工场地，保证施工现场车辆运行顺畅，协调好同有关部门及周围群众的关系等，因此方面的原因造成延误混凝土施工或混凝土出现质量问题的则乙方概不负责。<br/>4.本合同约定：(供、购、收)货地点为本合同履行地。<br/>5.其他_________。<br/>七、结算方式及限期_________。<br/>八、违约责任<br/>1.合同签定后，甲方中途无故解除合同或乙方中途无故解除合同，应向对方支付合同规定预计总价款10%的违约金。<br/>2.甲方若未按合同规定的结算方式进行货款结算，则乙方有权终止合同，并追究甲方的违约责任，同时甲方必须按日万分之五承担滞纳金。<br/>3.因甲方的原因造成工程停工的则甲方必须在停工之日起二十日内将乙方的所有混凝土款结算清。<br/>4.在甲方要求的混凝土数量范围内，乙方已生产而甲方提出退货时，此部分混凝土视甲方已购买，甲方必须据实签收。<br/>5.乙方在甲方按合同规定支付货款后应据实提供给甲方各批次商品砼的实验报告，若甲方出现违约情况则乙方在纠纷未解决前有权不提供商品砼试验报告。<br/>6.其他违约责任_________。<br/>九、合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，应协商或调解，协商或调解不成，可采取第()种方法解决。<br/>1.大连仲裁委员会。<br/>2.本合同履行地。<br/>3._________。<br/>十、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决<br/>十<br/>一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，另一份存档<br/>十<br/>二、本合同经双方签字并加盖印章之日起生效<br/>十<br/>三、补充协议：_________。<br/>甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________<br/>法定代表人：_________法定代理人：_________<br/>委托代理人：_________委托代理人：_________<br/>电话：_________电话：_________<br/>开户行及帐号：_________开户行及帐号：_________<br/>邮编：_________邮编：_________<br/>_________年月日_________年月日<br/>签订地点：_________签订地点：_________

[律师回复] 对于什么是指商品房的五证二书这个问题，解答如下, “五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。<br/>“二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。<br/>《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：<br/>(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；<br/>(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；<br/>(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；<br/>(四)已通过竣工验收；<br/>(五)拆迁安置已经落实；<br/>(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；<br/>(七)物业管理方案已经落实。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手商品房买卖如何转按揭<br/>1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;<br/>2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;<br/>3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准);<br/>4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);<br/>5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审);<br/>6、卖方向买方实际交付房屋;<br/>7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款;<br/>8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;<br/>9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。<br/>签约注意<br/>1、贷款年限:普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。<br/>注:房龄+贷款年限≤ 35年 (注:房龄不超过25年)。<br/>2、年龄:贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。<br/>3、贷款额度:普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。<br/>4、贷款利率:普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。<br/>5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。<br/>6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。<br/>客户须知<br/>1、转按揭房屋的产权明晰，无重复抵押、租赁等情形;<br/>2、转按揭客户已对房屋买卖事宜达成一致，签订了买卖合同;<br/>3、原借款人的资信良好，贷款无逾期、拖欠情况;<br/>4、原借款人已取得有关房屋的权利证明;<br/>5、新借款人的资信良好，符合贷款要求，且能提供相关的申请资料。