土地流转拆迁补偿标准是多少

[律师回复] 您好，关于拆迁中的以租代征和土地流转怎么样区别这个问题，我的解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 对于拆迁中的以租代征和土地流转该如何区别这个问题，解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁中的以租代征和土地流转应该如何区别问题解答如下, 拆迁中的以租代征和土地流转怎么区别
首先，从定义上来说：
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。
土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
区别
一：土地流转不改变土地的性质，也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。
区别
二：土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。
区别
三：土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。
区别
四：土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。
区别
五：土地流转是国家积极鼓励的，专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

[律师回复] 您好，关于国有土地上房屋拆迁的拆迁流程是怎样的这个问题，我的解答如下, 国有土地上房屋拆迁的拆迁程序是怎样的
《国有土地地上房屋征收与补偿条例》
第一条　为了公共利益的需要，县级以上地方人民政府征收房屋的，应当依照本条例的规定作出房屋征收决定。
第二条 县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门，就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。
第三条 县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日;但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。
公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。
县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。
第四条 房屋征收范围公告后，在房屋征收范围内不得进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋;
(二)改变房屋和土地用途;
(三)迁入户口或者分户。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
第五条 经征求被征收人、公众和专家意见，无重大争议的，由县级以上地方人民政府作出房屋征收决定;存在重大争议的，由县级以上地方人民政府报请上一级人民政府裁决后，作出房屋征收决定。
征收房屋的，应当依法收回国有土地使用权。
第六条 因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定;未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。
县级以上地方人民政府应当将征求意见的情况及时公布。
第七条 县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。
县级以上地方人民政府及其房屋征收部门应当及时做好对房屋征收决定的宣传、解释工作。
第八条 被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民提起行政诉讼。
第九条 房屋征收涉及国防设施、文物古迹、历史建筑、宗教活动场所的，应当遵守有关法律、法规的规定。
征收设有抵押权的房屋，应当依法保护抵押权人的合法权益。
第十条　房屋征收部门应当建立健全房屋征收档案管理制度，加强对房屋征收档案资料的管理。

[律师回复] 对于集体土地房屋拆迁流程是什么这个问题，解答如下, 集体土地房屋拆迁程序是什么
房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。其主要程序如下：
1、由有批准权的国家机关批准征收土地。
2、两公告一登记。(依次为：征用土地公告、土地补偿登记、安置补偿方案公告)。
3、用地单位提出用地申请。
4、区县国土资源局预审用地情况，出具预审意见。
5、规划部门核发选址意见书。(仅限于划拨土地)。
5、办理建设项目核准、备案。
6、办理建设用地规划许可证。
7、由国土资源部门颁发建设用地批准书。

[律师回复] 您好，关于农村集体土地拆迁流程是要怎样的这个问题，我的解答如下,
1、首先市县级人民政府应该给老百姓出具补偿安置方案。省级人民政府或者会出具土地的审批手续，对土地的征收进行审批。
2、接下来就是建设局：建设局分为两个部门，建设局、城乡规划局，有的地方这两个部门在一起，有的地方这两个部门不在一起，规划局，有他的规划审批手续。建设局是城乡总体规划，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，一个建设局一个规划局，两个部门发出的。有的工程比较特殊的还涉及建设项目选址意见书。
3、发改委：项目立项。
4、环保局：环境影响评价报告书。发改委项目立项之前就应该出具。
涉及农村集体土地征收涉及的部门是非常多，而且很专业很复杂，如果老百姓想要调取是很困难的，一般都是由专业律师有针对性的发出书面的信息公开申请。
5、之后按照登记调查表和补偿安置方案，相关部门就会来每家每户进行协商协调。协商不成，下一步就会出具责令限期交出土地决定了，这个文书一出，基本就是冲着去的。如果生效，或者咱们的复议诉讼没有得到支持，就会申请政府或进行裁决，裁定一旦再出来，要求限期签协议搬离，如果再没有任何动作，基本就可以了。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 未经批准的划拨土地转让有效吗 无效。划拨土地转让行为未经有批准权的人民政府批准，违反了《城市房地产管理法》和《拍卖法》的强制性规定，故转让行为无效。 国有划拨土地怎么进行转让 土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续： 1、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让； 2、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让； 3、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移； 4、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益； 5、以其他形式转让划拨土地使用权的。 6、不同用途的土地使用权出让最高年限：其中居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条）。所以具体地块的使用年限是按上述规定，在土地出让合同中约定的，不一定都是70年。 7、划拨土地补办出让手续的，出让年限自出让合同签订之日起算。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
1、土地流转是在不变更原承包人与村里承包合同的基础上，承包人把自己承包的土地再承包给第三方。
2、土地承包权转让，是指承包人把自己承包的土地让与第三方承包，第三方建立了与村里经济组织的承包合同，原承包人退出，实质就是卖了承包经营权。
3、土地流转存在两个承包合同关系，转让只存在一个承包合同关系。
4、土地流转在不改变土地用途情况下不需要发包方同意，但合同另有约定的除外，但一般要求备案，不备案也不会因此无效转让必须通过发包方同意，才有可以实现。因转让承包经营权实质上是合同权利义务的转移，义务转移必须取得发包方同意。
土地流转，是对农村集体土地使用权的流转，不涉及所有权的转移，土地仍归村集体所有。按法律规定，流转的农用地也只能用于农业开发，不能改做他用。土地经营权流转可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权。土地转让，是国有建设用地使用权的转移。前提是国有建设用地，因为农村的集体土地归村集体所有，非本村集体成员是没有资格使用本村土地的。土地转让受很多限制，国家有专门的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。如果非法转让土地，是会受到行政处罚，严重的还会被追究刑事责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、颁发拆迁许可证 取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁房屋的所有人是被拆迁人。 (1)申请房屋拆迁许可证 单位和个人(有例外)需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。 (2)审批和核发拆迁许可证 市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁 (3)拆迁许可证的续期 拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，最大延长期限为半年。延期后，房屋拆迁管理部门应进行延期公告。 二、发布拆迁公告 房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 三、拆迁补偿协商 拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。分为两种情况： (1)一种情况是，通过协商达成拆迁补偿安置协议。 在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，经过平等、自愿、合法的协商达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。 (2)另一种情况是，经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。 四、进行裁决 拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。 五、拆迁实施阶段 分以下几种情况 (1)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务，拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人，被拆迁人将房屋内的物品搬走，将房屋腾空。 (2)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履行协议时，对方有权向人民提讼，要求对方按补偿协议的约定履行义务。同时，一方可申请先予执行。 (3)因不能达成拆迁补偿协议，一方向房屋拆迁主管部门提出了裁决申请，作出裁决后，如果拆迁人或被拆迁人认可裁决的内容，那么，可按裁决的规定内容自动履行相关的义务。 (4)房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级申请复议，或在三个月内向人民提讼。 (5)房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。 拆迁流程： 建设单位申请领取房屋拆迁许可证—-房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证—-房屋拆迁管理部门发布拆迁公告----拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人――被拆迁人向房屋拆迁管理部门了解补偿方式和补偿金额、安置用房面积、安置地点和搬迁过渡方式等事项-----拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议，约定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项--- (1)达成协议自动履行;达成协议不履行，在拆迁期限内未给予补偿或拒绝搬迁的-----可以依法向仲裁委员会申请仲裁或向人民----诉讼期间，协议一方可以依法申请人民先予执行。 (2)拆迁达不成协议-----经当事人申请，由房屋管理部门裁决。――房屋管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。――裁决应当自收到申请之日起30日内作出---当事人认可裁决内容时，可依裁决自动履行--当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起60日内向上一级申请行政复议，或在6个月内向人民---当事人一方未做法律规定的期限内申请复议或提讼的，房屋拆迁管理部门可依法申请人民法院强制执行。――拆迁人已对被拆迁人货币补偿或提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行(有严格的法律要求)。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。具体选择何种方式流转土地承包经营权，作为承包方有完全的自主决定权。 土地承包经营权流转的模式有哪些 ⑴转包 转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济组织内部的其他农户耕种和经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。在通常情况下，受转包人要向转包人即土地承包经营权人支付转包费。 ⑵出租 出租是指土地承包经营权人作为出租人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同，发包方和承包方的权利义务不变。 ⑶互换 互换是指承包人之间为方便耕种或者各自需要，对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行交换。互换从表面上看是地块的交换，但从性质上看，是由交换承包土地引起的权利义务本身的交换。权利义务交换后，原有的发包人与承包人的关系，变为发包人与互换后的承包人的关系。互换后的土地承包经营权人要履行互换前原土地承包人应负担的义务。且土地承包经营权的互换只能在同一集体经济组织内部进行。 ⑷转让 转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包人确立新的承包关系，原承包人与发包人在该土地上的承包关系即行终止。土地承包经营权受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。 ⑸抵押 ⑹入股 《农村土地承包法》规定的入股流转方式有两种： 第一种是指入股方式，即“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该入股流转方式仅指以家庭承包方式取得承包经营权的承包方之间，各自将承包经营权以相互入股的形式组织在一起，从事农业合作生产。而不是将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，或者将土地承包经营权作为投资成立新的农业经营公司。 第二种是入股流转方式，即通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒”土地等承包经营权，承包人可以将其量化为股份，投入到从事农业生产的公司，或者作为投资成立农业生产经营公司。 ⑺继承 因继承而发生的土地承包经营权的流转仅限于两种情形：其一是林地承包经营权的继承;其二是指根据该法第50条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以继续承包，即继承人可以通过继承取得剩余承包期内的土地承包经营权。但对于以家庭承包方式取得的除林地以外的土地承包经营权的继承问题，该法未作规定。

[律师回复] 您好，如果您的房屋性质是国有土地，房屋拆迁应参照周边房屋市场价格，以评估价格为依据进行补偿，但前提是评估报告的程序要合法，否则评估报告是不能做为补偿认定依据的。小型商业业务用房拆迁补偿安置程序相同与住宅用户拆迁，均系拆迁人取得拆迁许可证后，经过拆迁拆迁评估被拆迁房屋结构、房屋用途、房屋区位、房屋建筑面积、成新程度、建造年代、楼层、朝向、内部装修确定房屋的补偿金额，以此为基础再与被拆迁人协商补偿方式是货币补偿还是产权置换。但是小型商业业务用房拆迁与住宅用房拆迁在补偿范围与补偿标准方面存在一定差异。补偿范围一般由法律明确规定，包括房屋补偿、安置补偿、停产停业损失补偿；由于营业用房的具体用途不同，产生的停业损失会出现较大的差异，一般由有资质的评估公司采取收益法或者其他合理方法评估损失。基于评估本身的缺陷以及其他不可预见的因素，最好的效果是由双方当事人平等协商确定。特别提示：如果认为补偿不合理，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，律师需要到政府各个部门去调取立项审批、规划许可证，征地批文等信息。对项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与政府相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。请致电律师详细告知具体怦情况才好帮您进一步分析并给您做出专业解答

[律师回复] 至于国家或者政府的补贴，每年还有分红等，农村土地流转将逐渐走向正规化，这就需要流转的规范化，在一定年限内只有承包权没有经营权，还有些土地在流转中农户占有股份的，农民要有只高不低的收入，农民要吃饭——聚土回答农村土地流转是国家在三农改革中重点提出的，市场化。土地流转有出租和转让等多种方式，这个在不同的地方可能有不同政策，出租需要支付农户租金，普遍化，转让需要支付转让费。农户流转土地后，农户是可以拿到相应费用的，即依法流转。此处的补贴大体就这些，所以流转土地并不是免费，具体是否有补贴建议咨询村委或者相关土地管理局

[律师回复] 划拨土地拆迁有赔偿吗,划拨土地拆迁如何赔偿 国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 (1)划拨土地房屋有房产证，拆迁赔偿有进行补偿； (2)根货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定； (3)在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。 划拨土地拆迁如何赔偿 (1)拆迁对划拨土地是不赔偿的，只对土地上的附作物进行赔偿； (2)作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿； (3)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； (4)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 划拨土地拆迁有赔偿吗,划拨土地拆迁如何赔偿 国有土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准后，在土地使用者依法缴纳了土地补偿费、安置补偿费及其他费用后，国家将土地交付给土地使用者使用，或者国家将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 (1)划拨土地房屋有房产证，拆迁赔偿有进行补偿； (2)根货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定； (3)在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。 划拨土地拆迁如何赔偿 (1)拆迁对划拨土地是不赔偿的，只对土地上的附作物进行赔偿； (2)作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿； (3)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； (4)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 农村集体土地流转程序是怎样的 一、协商 承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。 二、审查 流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。 对受让方审查的内容应包括： 1、资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等； 2、项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。 三、订立合同 经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。 除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。 农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容： 1、双方当事人的姓名、住所； 2、流转土地的座落、四至、面积、质量等级； 3、流转的期限和起止日期； 4、流转方式； 5、流转土地的用途； 6、双方当事人的权利和义务； 7、流转价款及支付方式； 8、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理； 9、违约责任。 四、备案 流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。 五、归档 乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

[律师回复] 您好，关于拆迁安置的国有土地使用权能否转让这个问题，我的解答如下, 拆迁安置的国有土地使用权能否转让
可以转让。
土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 农地转包、农地租赁，在农地这个领域，很多地方在制定转包合同范本时，都是混用的，这两种流转的表述方式，究其实质性差别，我也倾向于没什么大的差别，老百姓都搞不懂的，可能觉得就是说法不同而已。法律人也不是很不理解，因为土地承包法很多词汇并不符合法理逻辑，估计是法律言语粗鄙的立法者本着“生动活波、贴近农村生活、便于百姓理解、保持政策一贯性”之类的立场做的表述。但是既然法律创造了这一概念，相应法律概念体系在理解上就要做调整，也还是有一些差别的。以下分述之历史背景上，转包是随着承包（包括土地承包、国有企业内部承包、土地承包经营体制等中的承包概念）这一概念继续发展对应的概念，这一承包，有个大内部的概念，即一个集体（对应集体成员农民）、一个企业（对应企业管理人员及职工）、一个工厂（对应工厂人员）等。承包之后，承包人再向外流转才能是转包，都是“包”，首先是“承”，接着是“转”，而租赁这一概念则更具有一般意义，没有这么多特殊历史背景。期限上，转包不能超过承包期剩余期限，一般耕地不会超过三十年，林地不超过五十年；租赁则二十年为限，超过无效。是否
第一手转移出去上不同，转包对应承包，土地所有人不可能转包出去，只能是承包人（作为
第二手）转包；租赁不一定，所有人也可以签订租赁协议，
第二手可以租赁，但要一般要所有人同意方可。词源上，转包是中国社会政策化境下自己独创的言语来表述中国的情况，而租赁则是中国各国民法及传统民法理念中就有的一种债权法律关系。适用范围上：转包只用于农用承包地、建设工程等特定领域，而租赁则范围更广，土地、交通工具、房屋都可以用租赁这个词。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 房屋拆迁的流程是怎样的 1、颁发拆迁许可证 取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格，是实施房屋拆迁的前提和基础。取得房屋拆迁许可证的单位称为拆迁人，被拆迁房屋的所有人是被拆迁人。 (1)申请房屋拆迁许可证 单位和个人(有例外)需要拆迁房屋的，必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案，向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。 (2)审批和核发拆迁许可证 市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限，实施房屋拆迁。 (3)拆迁许可证的续期 拆迁人需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期申请。经过审查符合条件的，可延长拆迁许可证的拆迁期限，最大延长期限为半年。延期后，房屋拆迁管理部门应进行延期公告。 2、发布拆迁公告 房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 3、拆迁补偿协商 拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。分为两种情况： (1)、一种情况是，通过协商达成拆迁补偿安置协议。 在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项，经过平等、自愿、合法的协商达成一致意见，双方签订拆迁补偿安置协议。 (2)、另一种情况是，经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。 4、进行裁决 拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。 5、拆迁实施阶段 分以下几种情况 (1)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时，双方可按协议的约定自动履行各自的义务，拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人，被拆迁人将房屋内的物品搬走，将房屋腾空。 (2)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后，有一方不履行协议时，对方有权向人民提讼，要求对方按补偿协议的约定履行义务。同时，一方可申请先予执行。 (3)因不能达成拆迁补偿协议，一方向房屋拆迁主管部门提出了裁决申请，作出裁决后，如果拆迁人或被拆迁人认可裁决的内容，那么，可按裁决的规定内容自动履行相关的义务。 (4)房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服，可在60日内向拆迁主管部门的上一级申请复议，或在三个月内向人民提讼。 (5)房屋拆迁主管部门的裁决作出后，如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼，一方可申请人民法院强制执行。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 依据土地管理法的规定，强行非法流转土地的是属于违法犯罪的行为，要依据具体的情节进行处罚，构成犯罪的追究刑事责任。 《土地管理法》第七十六条规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。