买卖合同约定解除的行使条件有哪些？

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提。所谓解除权，是指合同当事人可以将合同解除的权利。它的行使，发生合同解除的法律效果，因而它是一种形成权。解除权按其性质来讲，不需要对方当事人的同意，只需解除权人单方的意思表示，就可以把合同解除。解除权人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定(《合同法》第96条第2款)。<br/>行使解除权的程序适用于不可抗力致使合同不能履行、当事人一方违约和约定解除等场合。在不可抗力致使合同不能履行的场合，解除权由双方当事人享有，任何一方都可行使。在当事人一方违约的情况下，解除权归守约方享有，不然会被违约方利用解除制度来谋取不正当利益。在约定解除的情况下，解除权归合同指定的当事人享有，既可以是一方当事人享有，也可以是双方当事人享有。<br/>根据中国《合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。<br/>第一种是在法定或当事人约定期限内行使。需注意的是无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的期限，应明确地写入合同中。在有法律规定的解除期限时，当事人之间也可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。<br/>第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。这是针对解除权的行使期限法律没有规定，或者当事人没有约定而言的。在这种情况下，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭,《合同法》未作具体规定，只规定为“合理期限”。对此，实践中应具体情况具体分析，可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定这个合理期限。<br/>关于合同解除权的行使主体，<br/>首先，应当是合同当事人，而非人民及其工作人员。对此，无论是从原《经济合同法》第27条、第28条所规定的，当出现了解除权行使的法定事由，当事人一方要求变更或解除经济合同时，应及时通知对方，并且通知应当采用书面形式；或者是2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第25条所做的进一步明确规定：“国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。”等一系列法律法规来看，中国法律对于合同解除权的规定在逐步完善的同时，始终坚持一个原则，即都将合同的解除权赋予了合同当事人，而未赋予人民或其他任何机构。<br/>其次，在实践中须注意的是在通常情况下只有守约方才享有解除权，违约一方不享有解除权。这对于在审理具体案件中审查解除合同的相关法律文书是否齐备，明确享有解除权的主体是谁，<br/>然后做出正确裁决来说是很重要的。

[律师回复] 对于约定解除权的行使条件是什么这个问题，解答如下, 约定解除权的行使条件是什么<br/>《保险法》16条第2款规定：“投保人故意或者因重大过失未履行前款规定的如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除合同。”依此，保险人行使合同解除权的要件包括三个方面：<br/>1、投保人在主观上要具有故意或重大过失。这里排除投保人的“一般性过失”，是因为投保人不是专业的保险业者，对保险专业知识的了解不如保险人，不能要求他们象保险人那样尽善良保管人的注意义务，其只需尽一般人的注意义务即可。<br/>2、投保人在履行如实告知义务时，存在误报、漏报、瞒报的情形。也就是说，保险人的合同解除权针对的是投保人的不实告知行为。<br/>3、投保人的不如实告知必须能够影响到保险人是否订立保险合同或者确定保险费率高低的决定。亦即“足以变更或减少保险人对于危险之估计者”。“足以变更”意味着如果投保人据实说明，保险人将会拒绝承保;“足以减少”则意味着如果投保人据实说明，保险人则将收取较高的保险费。如果保险人因为投保人不实的告知行为而做出错误的意思表示，那么这项意思表示将会给保险人带来额外的风险和负担，而保险人只有通过解除合同才能避免自己所面临的这项风险。<br/>保险人合同解除权行使的阻却<br/>保险合同解除权的阻却是指保险人因自己的行为满足某种情形而丧失合同解除权的行使。具体包括：弃权与禁止反言、除斥期间等。<br/>1、禁止反言。《保险法》第16条第6款规定“：保险人在合同订立时已经知道投保人未如实告知的情况的，保险人不得解除合同;发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任。”禁止反言即保险人已知保险合同有解除的原因，但其陈述或行为使善意相对人信赖保险合同有效成立，并作出某种行为，以致自己受损时，保险人不得再主张解除权。<br/>2、弃权。弃权指自愿或故意地放弃自己所享有的权利，就是指权利人对于某种权利或利益，任意的放弃或使之消灭的意思。在保险中，弃权是指保险人以言词或行为，故意放弃其解约权及抗辩权。<br/>保险人放弃行使解除权须具备如下条件:<br/>其<br/>一，保险人明知有解除的原因或者从已知相关事实中可以推知;<br/>其<br/>二，保险人知道有解除权后，明示或默示放弃解除权。<br/>3、除斥期间。除斥期间是指法律直接规定或当事人依法确定的某些形成权的期间经过，该权利当然消灭。保险法第16条第3款规定：“前款规定的合同解除权，自保险人知道有解除事由之日起，超过三十日不行使而消灭。自合同成立之日起超过二年的，保险人不得解除合同;发生保险事故的，保险人应当承担赔偿或者给付保险金的责任。”此三十日和二年即为除斥期间。<br/>“2年”的期限是从保单生效之日起算，超过2年，保险人丧失合同解除权，保单于两年后将处于效力不可争的状态。“30日”的期限以保险人对不实告知事实知晓为前提，是为了防止保险人的消极。超过任何一个期间解除权即丧失。<br/>保险合同解除与拒赔的关系<br/>《保险法》司法解释<br/>(二)第八条规定：“保险人未行使合同解除权，直接以存在保险法第16条第4款、第5款规定的情形为由拒绝赔偿的，人民不予支持。但当事人就拒绝赔偿事宜及保险合同存续另行达成一致的情况除外。”该条解释是对保险合同解除与拒赔关系的规定。<br/>1、保险人没有解除权或者丧失解除权后，不得再依据保险法第16条第4款、第5款拒赔。保险人不承担保险责任是保险人解除保险合同的法律后果，保险人不具有合同解除权，或者保险人虽有解除权但已超过除斥期间的，当然无法解除合同，保险人当然不得以投保人违反如实告知义务为由拒赔。<br/>2、保险人享有解除权的情况下，只有解除合同后才能拒绝赔偿。保险人享有的拒绝赔偿的权利是在解除合同之后才享有的权利，其故即使享有解除权，也不得不解除合同而直接拒赔。<br/>3、允许当事人就拒绝赔偿事宜及保险合同存续另行约定。因合同解除并不一定符合当事人之间的利益关系，故当事人可以在保险事故发生后就赔偿事宜另行协商，以维持保险合同的效力。值得注意的是，这种协商只能发生于纠纷产生之时，而不能是事先作出约定。即当事人不能在保险合同中直接约定，保险人可以不解除保险合同直接拒赔。

[律师回复] 您好，关于合同约定解除权多久可以行使这个问题，我的解答如下, <br/>一、合同约定解除权什么时候可以行使？<br/>根据中国《合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。<br/>第一种是在法定或当事人约定期限内行使。需注意的是无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的期限，应明确地写入合同中。在有法律规定的解除期限时，当事人之间也可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。<br/>第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。这是针对解除权的行使期限法律没有规定，或者当事人没有约定而言的。在这种情况下，非受不可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有解除权的当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续存在，当事人仍然要按合同履行义务。但经催告后多长期限内权利人必须行使，否则解除权消灭,《合同法》未作具体规定，只规定为“合理期限”。对此，实践中应具体情况具体分析，可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定这个合理期限。<br/>二、合同约定解除权的行使主体<br/>关于合同解除权的行使主体，<br/>首先，应当是合同当事人，而非人民及其工作人员。对此，无论是从原《经济合同法》第27条、第28条所规定的，当出现了解除权行使的法定事由，当事人一方要求变更或解除经济合同时，应及时通知对方，并且通知应当采用书面形式；或者是2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》第25条所做的进一步明确规定：“国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。”等一系列法律法规来看，中国法律对于合同解除权的规定在逐步完善的同时，始终坚持一个原则，即都将合同的解除权赋予了合同当事人，而未赋予人民或其他任何机构。<br/>其次，在实践中须注意的是在通常情况下只有守约方才享有解除权，违约一方不享有解除权。这对于在审理具体案件中审查解除合同的相关法律文书是否齐备，明确享有解除权的主体是谁，<br/>然后做出正确裁决来说是很重要的。

[律师回复] 一、支付违约金可否解除房屋买卖合同在二手房买卖交易过程中，买卖合同订立以后即具有法律约束力，只有符合一定的条件，卖房人才可以解除合同。 首先，如果存量房屋买卖合同明确约定，“卖家愿意支付合同约定的违约金并且承担全部中介费用，就能解除合同不用经过买家的同意”，有这样的约定卖家就能解除合同，就这叫做任意解除权； 其次，在合同中没有约定任意解除权的情况下，如果卖家把房屋过户给善意第三人导致合同实际无法履行而解除合同的，这叫做按法定解除，但是这种情况下，卖家很可能要赔偿差价损失；第三，在不符合合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件情况下，只有协商一致才能解除合同。否则，如果买家不同意解除合同，在合同合法有效并且实际可以继续履行的情况下，合同只能继续履行，依法也会支持继续履行。 二、确认买卖合同无效的处理有些卖家串通第三人诉至要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。

[律师回复] 根据《合同法》的有关规定，合同解除分为约定解除和法定解除，只有当事人的行为构成根本性违约，才可以适用法定解除。本案中被告毕某已先行将标的房屋抵押给了商业银行，该行为可能导致原告无法获得房屋所有权，以致合同无法正常履行;且事后被告在合理期限内亦未消除该房屋的抵押行为，被告已构成根本性违约。房子买卖违约解除合同要付违约金吗？被告的违约行为已经严重损害到原告的合同权益，根据相关法律的规定，原告有权要求被告承担相应的赔偿损失。双方在合同中约定，一方构成违约，则需向守约方支付10万元违约金。该合同约定是双方在合同订立之时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定，依据当事人意思自治原则，应当予以支持。