在农村土地转让无效吗？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地转让未经过村委会合同有效吗 土地转让未经过村委会合同是属于无效的。 土地转让注意事项 一、转让合同的形式 国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 二、国有土地的权属调查和资信能力调查 1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。 三、转让价格评估事宜 在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。 四、国有土地使用权转让的担保 1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。 2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。 五、有关税费 转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。 六、土地用途及相关用地条件的变更 1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。 2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。 七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题 1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。 3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 八、权属变更程序与支付转让价款问题 因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。 九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题 国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　农村土地流转只能在本集体组织的成员间进行。如果要对外部人转让使用权，需要经过村民大会通过，并经乡镇政府批准，否则无效。也就是说，一切私下的转让合同都是无效的。　　农村土地转让合同如何签订才合法，注意事项： 一、国有土地的权属调查和资信能力调查　　 1、土地转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。　　 2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。　　 二、转让价格评估事宜　　在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，也就是说价格低于市场价时，你是不能卖的，也是不能买的。另外，当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。　　 三、国有土地使用权转让的担保　　 1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方（买家）必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。　　 2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。　　除此之外，土地转让合同中也应该对这些问题进行说明，避免以后因此产生纠纷：　　 四、土地用途及相关用地条件的变更　　土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。这里就要清楚土地是否可以转作它用，农田变鱼塘、农田改厂房之类。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。　　 五、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题　　1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。　　2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。　　 3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 转让方(以下简称甲方)：<br/>受让方(以下简称乙方)：<br/>甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。<br/>一、转让标的：<br/>甲方将其承包经营的位于____乡(镇)____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。<br/>坐落(四至)地块数(块)面积(亩)质量等级(肥力水平)备注<br/>二、转让期限<br/>转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。<br/>转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。<br/>四、支付方式和时间<br/>乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：<br/>1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为。(为____年____月____日前一次或多次付清)<br/>2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为____。支付的时间和方式为____。(为____年____月____日前一次或多次付清)<br/>五、承包经营权转让土地的交付时间和方式<br/>甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)<br/>六、承包经营权转让和使用的特别约定<br/>1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。<br/>2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。<br/>3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。<br/>4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。<br/>5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。<br/>6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。<br/>7、乙方不得改变土地的农业用途。<br/>8、其他约定：____。<br/>七、违约责任<br/>1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。<br/>2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。<br/>八、争议条款<br/>因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：<br/>1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解<br/>2、提请仲裁委员会仲裁<br/>3、向有管辖权的人民提讼。<br/>九、生效条件<br/>甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。<br/>十、其他条款<br/>本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。<br/>本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。<br/>甲方：(签章)____法定代表人：____法定代表人身份证号：____住址：____<br/>乙方：(签章)____法定代表人：____法定代表人身份证号：____住址：____<br/>签约日期：____年____月____日<br/>鉴证单位(签章)：____鉴证日期____年____月____日<br/>注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 转让方(以下简称甲方)：<br/>受让方(以下简称乙方)：<br/>甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。<br/>一、转让标的：<br/>甲方将其承包经营的位于____乡(镇)____村____组____亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目)生产经营。<br/>坐落(四至)地块数(块)面积(亩)质量等级(肥力水平)备注<br/>二、转让期限<br/>转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。<br/>转让土地承包经营权的转让金为____元。对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为元(没有补偿金时可填写为零元)。<br/>四、支付方式和时间<br/>乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：<br/>1、乙方采用现金方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间和方式为。(为____年____月____日前一次或多次付清)<br/>2、乙方采用实物方式支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为____。支付的时间和方式为____。(为____年____月____日前一次或多次付清)<br/>五、承包经营权转让土地的交付时间和方式<br/>甲方应于____年____月____日前将转让土地交付乙方。交付方式为____。(双方须提请所在地乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门、发包方、双方指定的第三者中的任一方鉴证，乙方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据)<br/>六、承包经营权转让和使用的特别约定<br/>1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在合同生效后终止与发包方的承包关系。<br/>2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。<br/>3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与发包方确立新的承包关系，办理有关手续。<br/>4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。<br/>5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。<br/>6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。<br/>7、乙方不得改变土地的农业用途。<br/>8、其他约定：____。<br/>七、违约责任<br/>1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。<br/>2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。<br/>八、争议条款<br/>因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第种方式解决：<br/>1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解<br/>2、提请仲裁委员会仲裁<br/>3、向有管辖权的人民提讼。<br/>九、生效条件<br/>甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经转让承包经营权土地的所在地乡(镇)人民政府农村经营管理机构鉴证、备案后生效。<br/>十、其他条款<br/>本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。<br/>本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。<br/>甲方：(签章)____法定代表人：____法定代表人身份证号：____住址：____<br/>乙方：(签章)____法定代表人：____法定代表人身份证号：____住址：____<br/>签约日期：____年____月____日<br/>鉴证单位(签章)：____鉴证日期____年____月____日<br/>注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

[律师回复] 集体土地使用权转让协是有效的：一般来说，如果是集体的土地的话，只要写清楚需要明确的主要内容，且内容合法话，就具有法律效力。转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。