商品房买卖合同解除期限是多久

[律师回复] 我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

[律师回复] 您好！合同解除权期限
我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。
如能提供更多信息，则可给出更为周详的法律意见。

[律师回复] 《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”以上为商品房买卖合同解除权的行使及期限的相关回答，望采纳。

[律师回复] 我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。由此可见你的解除权已经丧失了。

[律师回复] 对于商品房买卖合同解除权的行使期限怎么规定这个问题，解答如下, 我国《合同法》合同法
第九十五条条
第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条
第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》
第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由或仲裁机构裁判确定。

[律师回复] 对于商品房买卖合同解除权的行使期限怎么规定这个问题，解答如下, 我国《合同法》合同法
第九十五条条
第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条
第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》
第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由或仲裁机构裁判确定。

[律师回复] 我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院或仲裁机构裁判确定。

[律师回复] 对于商品房买卖合同解除权的行使期限怎么规定这个问题，解答如下, 我国《合同法》合同法
第九十五条条
第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条
第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。虽然从仅条文的语境来看，该规定似应理解为逾期付款或逾期交房情况的解除权行使期限。但综合来看，该款对于解除权行使期限的规定应适用于所有的法定解除权情形。
根据我国《合同法》
第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由或仲裁机构裁判确定。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同解除这个问题，我的解答如下, 甲方：
甲、乙双方于年月日签订了编号为：的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商，达成如下一致意见：
1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。
2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：
(1)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(2)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(3)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(4)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(5)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(6)年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。
3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。
4.甲方按本协议第2条第
(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。
5.甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。
6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。
7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。
甲方：乙方：
代表：代表：
年月日。

[律师回复] 根据房地产法的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者即是商品房质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。
住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是：屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年管道堵塞2个月灯具、电器开关6个月供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。
《商品房销售管理办法》第三十三条
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

[律师回复]
一、商品房有保修期吗商品房是有保修期的，房屋在保修期出现的质量问题应该属于房屋开发商的责任。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
（一）保修期内保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
（二）超出保修期如果超过了保修期，购房者应该找物业承担责任，我国《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。也就是说业主可以向开发商主张权利；如果房屋的质量问题是在保质期外出现的，则业主可以根据和物业公司订立的《物业服务合同》向物业公司主张权利。
二、商品房的保修期限是多久房屋的保修期不像一般商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年。房地产商虽然对房屋负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们要弄清保修期，还要了解的《建筑工程质量管理条例》。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修费用由质量缺陷的责任方承担。在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

[律师回复] 根据房地产法的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前者即是商品房质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。
住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期是：屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年管道堵塞2个月灯具、电器开关6个月供热供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由供需双方自行约定。
《商品房销售管理办法》第三十三条
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

[律师回复] 此处“分别处理，不做累加”应理解为，出卖人逾期交付房屋，买受人可以根据逾期时间分别选择两种处理方式：要么不退房，要求出卖人支付违约金至实际交房之日；要么选择退房，无论出卖人商品房买卖交付期限逾期多久，承担的都是不能交付的违约责任，违约金总是一个固定的比例。因此买受人不能既要求出卖人支付逾期交房的违约金，又要求出卖人支付不能交付房屋的违约金。从交易目的来看，必须在“不退房”和“退房”之间做出选择。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
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1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖合同解除条件
一、签订合同之前，应知道商品房合同纠纷是怎么产生的有哪些类型，通常在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：
1、逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
2、故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
3、权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
4、广告宣传失实型。在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞞天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。
5、房屋质量低劣型。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，老百姓的利益。
二、消费者在签订合同之后，如果发现所购买的商品房不符合合同约定，则如何正确维护自己的合法权益，消费者有权解除合同的情形及应当具备的条件：
(一)商品房存在权利瑕疵，买受人可以解除合同的情形及应当具备的条件。
1、出卖人与买受人签订合同后，又将同一商品房抵押给
第三人的，买受人可以解除合同。在实践中，房地产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房屋抵押给银行以获取贷款，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务，损害买受人的合法权益。《解释》
第八条项规定：“具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：
(1)出卖人在与买受人订立合同后，在未告知买受人的情况下又将同一房屋抵押给了第三人;
(2)因出卖人将同一房屋抵押给第三人的原因，导致合同的目的不能实现的，即买受人无法在法律和事实上取得合同中约定的房屋。只有这两个条件同时具备，买受人方可要求解除合同。如果出卖人在与买受人订立合同后，经过买受人的同意，或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人，且在合同约定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出房屋过户手续的，那么买受人就无权要求解除合同。
2、出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的，买受人可以解除合同。《解释》第八条第
(二)项规定，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房销售管理办法》
第十条“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”开发商这么做往往是为了获取买受人的首付款，以解决资金上的燃眉之急，但这会使买受人取得房屋所有权的合法权益无法得到保障。但是，随着各地网上签约与备案的普及，这样的情形会逐渐减少。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：
(1)须出卖人在与买受人订立合同后，又将该房屋出售第三人;
(2)因出卖人将同一房屋出售给第三人的原因，导致
第一买受人不能在法律和实际上取得房屋。如果第一买受人在法律和实际上可以取得所购买的房屋，那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同，第一买受人都不能解除合同。这时，可以行使合同解除权的应当是第三人。
3、拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除安置协议。《解释》
第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”即如果拆迁人将同一补偿安置房另行出卖给第三人的情况下，被拆迁人可以请求解除合同。因补偿安置房的价格通常会高于被拆迁的房屋，被拆迁人要向拆迁人支付相应的差价，因此，被拆迁人在请求解除合同时，还可以要求拆迁人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
被拆迁人行使这一解除权利应当具备的条件是：
(1)必须是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议;
(2)在补偿安置协议中明确约定补偿安置房屋的位置、用途;
(3)拆迁人将同一补偿房屋另行出卖给第三人。
4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，将同一房屋出售给买受人的，买受人得知情况后可以请求确认合同无效或者解除合同。《解释》
第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之
一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
根据《担保法》
第四十九条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，如果出卖人在与买受人签订合同时，只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实，那么买受人得知后，就可以请求人民确定合同无效，并可以要求出卖人承担赔偿责任。很显然，根据抵押权优先的原则，买受人购买这样的房屋，其的权益是无法得到保障的。
根据《商品房销售管理办法》第十条之规定：“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”该条属禁止性规定，因此，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，将同一房屋又出售给买受人的，那么买受人知情后可以解除合同。根据《解释》第七条之规定，被拆迁补偿安置人享有优先取得房屋的权利。在这样的情况下，买受人购买该房屋的权利是无法得到保障的，因此，买受人知情后也可以请求解除合同。但是应当注意，买受人行使解除权应以合同的目的无法实现为条件，如出卖人在与买受人签订合同后，已经通过合法的途径解除了先前与他人订立的合同，或者对被拆迁补偿安置的人已经另行做了妥善的安排，不会对买受人实现合同的目的造成障碍，那么买受人就不能解除合同了。
5、其他商品房权利存在瑕疵，买受人可以解除合同的情形。主要指出卖人所售的商品房违反了法律、行政法规禁止性规定，买受人可以请求确认合同无效，如被司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;被依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书等。
(二)因房屋面积误差过大，买受人可以请求解除合同。
《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》
第二十条均规定，在合同无约定的情况下，出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与合同约定面积不符，误差比绝对值超出3%的，买受人可以解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息。买受人行使这一解除权时应当注意，首先看合同对此有无约定，有约定的按约定处理，无约定的则按上述的规定处理。出卖人有时为了降低交易风险，会利用买受人缺乏经验和法律意识的淡泊，在事先准备好的格式条款中对此做出高于上述规定的误差绝对值的约定，因此，买受人在签订合同时应予注意。
(三)因房屋质量不合格，买受人可以请求解除合同的情形及条件。
1、因房屋主体质量不合格时，买受可以请求解除合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也有同样的规定。《解释》第十二条则规定的更为全面，该条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《解释》将因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形也囊括在买受人可以解除合同情形当中。很显然，买受人购买这样的房屋，连基本的人身与财产安全都无法得到保证，理所当然允许其解除。
买受人行使这一解除权的条件必须是因房屋的主体结构质量不合格，并且这一结论得到有资质部门的认可。如果仅仅是房屋墙面有细小的裂纹等非主体结构质量不合格的原因，买受人请求解除合同的，将不予支持。此时如果房屋尚在保修期内，买受人可以要求出卖人承担修补并承担相应的赔偿责任。
2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”应注意，该解除权的行使不以房屋主体结构质量不合格为条件，而是以房屋质量达到严重影响买受人的正常居住使用为条件。房屋质量是否已达到严重影响正常居住使用，笔者认为，也应当以有资质部门的鉴定结论为准，否则易造成解除权的滥用。
(四)出卖人变更规划设计，买受人可以请求解除合同。
《商品房销售管理办法》第二十四条规定，出卖人经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由出卖人承担违约责任。
买受人行使这一解除权的条件是：
(1)商品房销售后，出卖人擅自变更规划、设计，或者虽经规划部门的批准与设计单位的同意，但变更导致所售商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形;
(2)出卖人未在规定时限内通知买受人的，或者虽在规定的时间通知了买受人，买受人在规定的时间内作出要求退房的书面答复。买受人特别要注意关于答复期限及形式上的规定，一些不负责任的出卖人在通知买受人上述变更时，并不会提醒买受人应当在多长时间内以怎样的形式进行答复。而买受人通常缺乏经验，常常以口头的形式表达自己的意见，这给出卖人谋取不当利益留下了空间。
(五)因出卖人的原因导致商品房贷款申请未获批准，买受人可以请求解除合同。
《解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”通过向银行按揭贷款的方式购买商品房是现在大多数买受人的首选，买受人按照合同的约定支付首付款后，如果是因为出卖人的原因不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行时，买受人就可以请求解除合同，出卖人还应当赔偿损失。买受人行使这一解除权的唯一条件就是因出卖人的原因未能订立商品房贷款合同。
(六)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买受人可以请求确认合同无效。
《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”商品房预售应当取得预售许可证明，这是强制性的规定，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》对此均有详细的规定。在实践操作当中，出卖人在取得商品房预售许可证之前，为了尽早将尚未竣工的房屋销售出去以回笼资金，常与买受人签订《商品房认购意向书》，以达到规避法律的目的。根据《解释》
第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，无论出卖人与买受人签订的是《商品房买卖合同》还是《商品房认购意向书》，只要内容具备了商品房买卖合同的主要内容，且已经按约定收受了房款(如定金或预付款等)，均应视为商品房买卖合同。此时，如出卖人尚未取得商品房预售许可证明的，买受人可以请求确认合同无效。
(七)出卖人对外部环境以及其他配套设施与承诺(包括构成要约的商业广告)不相符的，买受人可以解除合同。
出卖人为提高所开发的商品房的品位，通常会在其的广告宣传中加入一些虚假的内容以吸引买受人，如小区内的绿地面积、健身娱乐设施、幼儿园、学校及交通上的便利等等。因现在的商品房大多是预售的方式，在未全部竣工前，买受人根本无法真正看到所购商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，只能从出卖人的宣传资料上作书面的了解，也正是看到这些宣传资料的诱人宣传才决定下单购买的。但在买受人接房后，往往会发现所购商品房的周围环境并非出卖人所宣传的那样，心中有一种强烈的被欺骗感。为促使出卖人诚实守信，《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：
(1)出卖人对小区的环境及相关设施等做了虚假的宣传;
(2)虚假宣传的内容具体明确;
(3)虚假宣传的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。买受人在购房的过程中，应注意保存出卖人的宣传资料，如出卖人在媒体上发布的广告等，也可以要求出卖人将广告中自己关心的内容写入合同，这对出卖人来说是最好的试金石。如出卖人拒绝，则说明其在这方面的宣传是虚假的，买受人应当慎重考虑是否还要购买。
根据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，买受人可以解除合同：
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。买受人遭遇了不可抗力，如自然灾害等导致丧失购买能力时，买受人可以请求解除合同。
(2)在履行期限届满之前，出卖人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。
(3)出卖人迟延履行主要债务，如在约定的时间内不交付房屋，经买受人催告后在合理期限内仍未履行的。
(4)出卖人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。
根据合同意思自治的原则，买受人可以与出卖人在合同中约定解除合同的条件，根据《合同法》第九十三条之规定，解除合同的条件成就时，买受人可以解除合同。但应注意，买受人在与出卖人约定合同的解除条件时，不能违反法律的强制性规定，否则即使该项约定写入合同，也不可能得到法律的支持。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房买卖年限是多久
法律对商品房买卖并没有年限的规定，但规定了土地使用权的年限。商品房与土地是不可分离的关系，那么，土地使用权年限规定有哪些？
国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让于土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让较高年限按下列用途确定：
1、居住用地70年;
2、工业用地50年;
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
3、商业、旅游、娱乐用地40年;
4、综合或者其他用地50年。
件中提到的商品房较高使用年限为70年。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和增与。转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移。通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期满后，自动续期。”，
《物权法》将建设用地使用权区分为两部分：住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权;并且针对该两种使用权的续期做出了不同的规定。“住宅建设用地使用权期满后，自动续期”，不需要老百姓再提出续期申请或等待政府有关部门的批准。但“非住宅建设用地土地使用权”到期后，不能自动续期，而是依据相关法律规定向政府土地管理等有关部门提出申请，经批准后方可续期。
商品房土地使用年限到期后怎么办
关于此问题，目前还没有执行的实例。《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

[律师回复] 你好，对于买房者来说，最为关心的问题之一就是商品房使用年限是多少年了，商品房的使用年限指房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。另外，《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期，所以不用担心。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同能怎么解除这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同如何解除
1、开发商擅自变更规划设计：
指在商品房预售之后，开发商变更规划设计，影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、整体环境等。开发商应按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，开发商不得擅自变更。如经规划部门批准、设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第二十四条)
2、商品房面积误差过大：
指商品房预售合同中的约定面积与进行产权登记的实际面积产生误差。有约定从之。未约定或约定不明的，面积误差比绝对值超出3%时，购房者有权选择退房。开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房者已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。(《商品房销售管理办法》第二十条)
3、商品房套型误差：
指按套(单元)计价的商品房，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。按套(单元)计价的预售商品房，套型与设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可以退房或者与房产商重新约定总价款，购房者退房的，由开发商承担违约责任。(《商品房销售管理办法》第十九条)
4、贷款申请未获批准：指商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，
因一方原因未能订立担保贷款合同，导致合同不能履行，另一方可请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于双方的事由未能订担保贷款合同导致买卖合同不能履行，当事人可以请求解除合同，卖方应将收受的购房款本金及其利息或定金返还买方。(“解释”23条)
5、开发商迟延交楼：指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。
购房者与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，购房者有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。经催告三个月仍未履行，一方可解除合同，但约定优先。没有约定，经催告，解除权行使合理期限：三个月。解除权消灭期限：没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使解除权的，解除权消灭，包括法定解除和约定解除。(“解释”第十五条)
构成根本违约的迟延履行：
1.约定不接受迟延履行。
2.履行期限构成合同的必要因素，超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益。
3.继续履行不能得到合同利益。
6、商品房质量问题：
指开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房，如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。购房者应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。(“解释”第十二条)
7、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同和赔偿损失。质量缺陷无法修理、替换、降价的方法予以补救，或补救成本过高。(“解释”第十三条)
8、欺诈性质：
(1)出卖人订立商品房买卖合同时，具有商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，或隐瞒为拆迁补偿安置房屋的事实(一房二卖)、或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第九条)
(2)出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用(一房二卖)，导致购房者无法取得房屋，购房者也有权解除合同。买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(“解释”第十条)
9、延迟办理房产证：
指商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失的。(“解释”第十九条)
10、其他情况：
主要指所购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的。
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1、开发商可以解除商品房买卖合同的情形主要是指买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以解除合同。有约定的从约定。
提示：
解除权行使期间：《解释》第十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”这是对商品房买卖合同解除权行使期限的规定。
解除权行使的期限，适用法定期限和约定期限，性质属于除斥期间，即法律规定解除权于存续期间届满之时而消灭的期间。与诉讼时效不同不，除斥期间的效果是权利不能行使，诉讼时效的效果是失去胜诉权。诉讼时效可以中断，除斥期间仅为权利的法定存续期间，不能中断。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。