买卖合同纠纷司法解释的规定叫什么

[律师回复] 【法律意见】 二手房买卖纠纷如何处理： 一、与卖家协商解决 任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。 二、向消费者协会投诉 如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道，但是毕竟卖家会因此受到调查，产生一定的困扰，有些卖家并不希望如此，自然就会选择和平解决了。 三、向有关行政部门投诉 如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用，那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷，你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题，你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。 四、向仲裁机构申请仲裁 合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷，而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的，也有利于减少纠纷双方的对立情绪。 五、向有关人民 向有关人民是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力，但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。

[律师回复] 根据我国《物权法》第十五条规定： 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

[律师回复] 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[律师回复] 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
关于这条，房屋买卖合同纠纷解释为：本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。

[律师回复] 【法律意见】
二手房买卖纠纷如何处理：
一、与卖家协商解决
任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。
二、向消费者协会投诉
如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道，但是毕竟卖家会因此受到调查，产生一定的困扰，有些卖家并不希望如此，自然就会选择和平解决了。
三、向有关行政部门投诉
如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用，那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷，你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题，你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。
四、向仲裁机构申请仲裁
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷，而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的，也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
五、向有关人民
向有关人民是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力，但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。

[律师回复] 【法律意见】
二手房买卖纠纷如何处理：
一、与卖家协商解决
任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。
二、向消费者协会投诉
如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道，但是毕竟卖家会因此受到调查，产生一定的困扰，有些卖家并不希望如此，自然就会选择和平解决了。
三、向有关行政部门投诉
如果你购房的时候涉及到了中介费、合同约定外的其他收费和物业费等费用，那你就可以向有关的物价行政管理部门投诉。如果遇见了合同欺诈等纠纷，你就可以向有关工商行政管理部门投诉。如果遇见各类建筑安装、市政、公用等建设工程在建期内发生的工程质量问题，你可以根据建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》向各级建设行政主管部门投诉。
四、向仲裁机构申请仲裁
合同双方在合同中或者事后达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。房地产纠纷交付仲裁的前提是双方当事人在合同中订有仲裁条款，或者事后达成书面仲裁协议，否则仲裁机构无权受理。交由仲裁机构处理不仅方便快捷，而且仲裁机构和仲裁庭的成员都是由当事人双方自行选定的，也有利于减少纠纷双方的对立情绪。
五、向有关人民
向有关人民是最后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取诉讼的方式，即使诉讼相对来说比较复杂并且耗时耗力，但是为了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要记住诉讼讲求证据，所以购房者一定要注意收集证据，比如房屋买卖合同等。

[律师回复] 根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，2012年5月10日，最高人民法院印发《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。该《解释》分买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物风险负担、标的物检验、违约责任、所有权保留、特种买卖、其他问题8部分46条

[律师回复] 你好。关于审理买卖合同纠纷司法解释：
审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第14条理解如下：
该条处于该司法解释第三大项“标的物风险负担”的项下：
大前提：是在合同标的物为种类物且合同没有约定风险负担的情况下。
小前提：
是出卖人并未以可识别方式清楚的将发出的标的物特定于买卖合同，也即是出卖人并没有明确合同中约定的种类物到底是发出的哪一批或哪一批中的哪些。
是标的物运输途中毁损灭失产生纠纷。
结论：买受人不知道出卖人发的是哪一批或者是哪一批中的哪些，可以无责，法院予以确认。

[律师回复] 解答如下, 　　近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求确认买卖合同无效或者解除;而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。　　人民处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款;判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。　　经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房δ满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。　　近期北京审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。　　经济适用房δ满五年不得转让的规定，人民以往审理经济适用房买卖纠纷案件，对于δ满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房的，一律判决无效，而不论或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始有法律约束力。但是，这种情况自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候δ满五年，但是，只要在作出判决的时候已满五年，就判决经济适用房买卖合同有效。比如本文之后所附的两个案件判例。如此判决的理由为，依据经适房的管理规定，经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那既然在判决时经适房已满五年，符合转让条件，就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的合同效力弱化，不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。　　基于上述变化，已经出售经适房的当事人，应当尽早提讼，要求确认合同无效，这样才可以达到收回房屋的目的;而作为买受人，应当尽可能拖延时间，一定要在满五年时，再向提出要求房产过户的请求，否则将事与愿Υ。

[律师回复] 实务中，对于“不动产纠纷”范围的理解，主要有三种观点：一是认为凡涉及不动产的纠纷，包括物权纠纷、合同纠纷以及侵权纠纷等，都属于不动产纠纷。二是认为仅指不动产物权纠纷，不包括不动产债权纠纷。对于与不动产有牵连关系的如房屋中介纠纷、购房款纠纷等，不属于不动产纠纷。三是认为不动产纠纷应限制在因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷范围。
　　随着《民事诉讼法解释》的施行(2015年2月4日)，该问题得到了统一。《解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。 不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”正确理解上述条文，需要注意的以下几点：
　　
1、不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利，是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。
　　
2、物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷;对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。
　　
3、基于专属管辖属于强行性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范用范围应当尽可能限定在确有必要的范围内。因此《解释》将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。除此以外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。
　　
4、几类特殊合同纠纷适用专属管辖。在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，有利予配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。又如建设施工合同纠纷，往往涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件审理与执行。

[律师回复] 该条处于该司法解释第三大项“标的物风险负担”的项下：
1、大前提是在合同标的物为种类物且合同没有约定风险负担的情况下
2、小前提1是出卖人并未以可识别方式清楚的将发出的标的物特定于买卖合同，也即是出卖人并没有明确合同中约定的种类物到底是发出的哪一批或哪一批中的哪些
3、小前提2是标的物运输途中毁损灭失产生纠纷
4、结论是，买受人说我不知道出卖人发的是哪一批或者是哪一批中的哪些，我无责，法院说你说的对，你无责。

[律师回复] 支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款。对出卖人请求提前支付全部价款的特别约定的上述限制，属于法律的强行性规定，当事人在合同中不得限制、排队或者违反这些限制，否则可以认定为无效条款。但是，需要指出，并非只要当事人的约定与上述规定不一致时就会导致合同无效，法律作出这样的规定，其目的主要是为了保护买受人的利益，如果当事人在合同中的约定对保护买受人利益更为有利，则不属于违反法律规定。

[律师回复] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过。现予公布，自２００３年６月１日起施行。
　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○三年四月二十八日
　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
　　第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

[律师回复] 解答如下, 【法律意见】
《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十条是关于对犯罪嫌疑人进行刑事拘留的规定。刑事拘留时间一般为7天，最长不得超过37天。
第八十条 公安机关对于现行犯或者重大嫌疑分子，如果有下列情形之一的，可以先行拘留
（一）正在预备犯罪、实行犯罪或者在犯罪后即时被发觉的；
（二）被害人或者在场亲眼看见的人指认他犯罪的；
（三）在身边或者住处发现有犯罪证据的；
（四）犯罪后企图自杀、逃跑或者在逃的；
（五）有毁灭、伪造证据或者串供可能的；
（六）不讲真实姓名、住址，身份不明的；
（七）有流窜作案、多次作案、结伙作案重大嫌疑的。

[律师回复] 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

[律师回复] 你好，我是龚律师，请问你想解决上述纠纷去那个方面呢？

[律师回复] 你好，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 《民法通则》第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十八条 超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。
第一百四十条 诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《民事诉讼时效的司法解释》第五条　当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
根据法律规定，买卖合同的诉讼时效从债务人履行期限届满开始计算，一般为两年。因为你们的货款是分期支付的，所以应当按照09年6月的履行期限届满之日起计算两年，也就是11年6月。
如果你们公司在这期间一直没有向对方公司催收过质保金，除非对方自愿履行，否则这部分债权已经过了2年的诉讼时效，即使诉讼，也不能得到法律的保护。
如果这两件期间你们曾有过催收的事实出现（比如催款单、电话催收记录），诉讼时效可以从这个时间开始重新计算2年。
开发票只能证明你们之间有债权债务关系，证明买卖事实的存在，对主张债权没有影响。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 什么是物业管理纠纷
广义上是指在物业管理服务过程中，当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议;包括行政纠纷、民事纠纷。
狭义上仅指在物业管理服务过程中，物业管理服务合同当事人之间因物业管理服务权益而产生的争议。
目前，物业管理纠纷案件主要有以下类型：
1.物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。
2.业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷;前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。
3.业主委员会、物业管理公司业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过方式解决纠纷。
4.因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。
5.因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。
6.业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。
7.前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议;开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。