住改非后，拆迁是按住房补，还是按商铺补？

[律师回复] 1、对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。<br/>2、被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。<br/>(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定<br/>(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策<br/>对此，有的地方表述为按照房屋的实际用途补偿。，也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。<br/>(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同<br/>即：对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确<br/>(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿。

[律师回复] 商铺拆迁是有赔偿准则的，是依照《国有土地上房屋征收与赔偿条例》的限定予以的赔偿。　　计量准则：<br/>1、房屋拆迁货币赔偿＝合法拥有房屋评估价格＋房屋装修装饰商定赔偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰赔偿金额）<br/>2、房屋拆迁赔偿差价＝合法拥有房屋评估价格＋房屋装修装饰商定赔偿金额或经评估确定的房屋装修装饰赔偿金额）－被拆迁人得到调换产权的房屋的评估价格。　　拆迁赔偿评估依据:　　货币赔偿是通过分别的法定依据由专业的评估组织对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的赔偿金额。以下介绍三种法定评估依据：　　<br/>1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合限定的专业估价组织，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价流程，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合法价格或价值进行估算和判定的活动。　　<br/>2、商品房交易均价是指同范围同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。<br/>3、重置价是指由估价组织采用估价时点的建筑手续和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出再次建造与估价爱人具有同等功效效用的全新状态的建筑物的正常价格。

[律师回复] 你好，按照当地相关拆迁赔偿的政策标准实行，建议可先了解当地相关政策文件等。

[律师回复] “住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。<br/>确切的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。<br/>比如一户家庭将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更，房屋用途依然是住宅性质，这个就是所谓的“住改非”。<br/>“住改非”房屋拆迁有没有统一的全国补偿标准?<br/>对于“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房来补偿，还是按照经营性用房来补偿呢?2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。<br/>也就是说，“住改非”房屋在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿，不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿，但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。<br/>各地对于“住改非”房屋拆迁补偿都有哪些规定<br/>各个地方也针对“住改非”都有自己的规定，部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。<br/>黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定：拆迁的住宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定：<br/>(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录<br/>(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。<br/>丽水：“住改非”房屋可以享受商业用房的补偿政策<br/>比如浙江省丽水市就有这样的规定，在拆迁公告公布前近两年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。<br/>沈阳：按照商用房评估价格70补偿<br/>沈阳市对于“住改非”也有非常明细明确的规定，《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条：“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分，选择货币补偿的，可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70标准补偿，并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费，但不给予停产停业损失费补偿：<br/>房屋征收决定公告时，正在经营且依法取得营业执照，连续经营时间超过两年以上<br/>依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录<br/>营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致<br/>2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前，已实际经营的房屋。”<br/>所以，对于“住改非”房屋如何补偿，目前尚未有全国性统一规定，其补偿标准主要依据是各地的地方规章。

[律师回复] 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为标准。<br/>《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条<br/>作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：<br/>（一）被征收房屋价值的补偿；<br/>（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；<br/>（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。<br/>对于农村土地征收规定有所不一样，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。<br/>(1)根据《土地管理法》第47条的规定，征地补偿有三大块，即：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。<br/>(2)对于这三项费用的分配：安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的，土地补偿费给村集体。<br/>(3)但给村集体的土地补偿费也不是就归集体所有、被征地人一点都得不到了：土地补偿费由村集体统一分配，具体如何分要经村民代表大会决定，但在分配时，或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地；或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。