住改非后,拆迁是按住房补,还是按商铺补?

最新修订 | 2024-08-21
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(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定。(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策对此,有的地方表述为按照房屋的实际用途补偿。(三)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同。
住改非后,拆迁是按住房补,还是按商铺补?

什么是住改非?

住改非,也称住改商

是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,改变自己的住宅为商铺进行经营。

被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅,但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。

通俗点说,就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质,但是也依法取得了营业执照等经营手续,税务登记证也有缴纳的记录。

这在现实中表现出来的现象是:一些临街的房子,前面用来开超市、开茶楼等,或是作其他经营,后面用于居住。

或者是直接将住房改造成商铺,用于经营。

像这样的情况,在现实中是有很多的。

当面临拆迁的时候,拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷

遇到拆迁,“住改非”有补偿吗?

根据相关法律规定,如2003年9月,国务院办公厅发布的《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》,明确要求各地对“住改非”房屋,根据其经营情况,经营年限及纳税等实际情况给予补充。

在其他有关条例里也有规定:被拆迁房屋性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准,各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定……

从上述规定可以看出:“住改非”遇拆迁,是应该有补偿的。

具体如何补偿,目前尚没有一个全国性的统一规定,要根据各地方的具体政策而定。

“住改非”,该怎样补偿?

上文提到,“住改非”的具体补偿要根据各地方的具体政策而定。

但即使是要根据地方政策定,也必须遵循合法、合理的基本原则。

在明律师根据多年的代理经验总结出在拆迁实践中,补偿“住改非”所要依据的一些基本规则(仅供参考):

(一)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定

(二)也有地方规定住改非可以享受商业用房补偿政策

对此,有的地方表述为按照房屋的实际用途补偿。

,也就是说能够具体认定房屋确实是用于经营使用的,按照商业用房的具体补偿标准补偿,房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。

(三)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同

即:对沿街的住改非房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。

对非沿街的住改非房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确

(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿

在明拆迁律师提醒:总的来说,“住改非”的拆迁补偿即使不是太高,也不会很低。

至于到底能高到多少和低到多少,除了地方政策的影响,更重要的是看被拆迁人的谈判协商能力和其代理律师的专业能力了。

如果被拆迁人在面临拆迁补偿不满意的情况下,要及时通过法律手段维护自身的合法权益,而且平时一定要注意保留工商、税务等证明实际经营及营业业绩等方面的证据

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具体如何补偿,目前尚没有一个全国性的统一规定,要根据各地方的具体政策而定。《通知》对“住改非”房屋,根据其经营情况,经营年限及纳税等实际情况给予补充。在其他有关条例里也有规定:被拆迁房屋性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准,各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定。
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住改非在征地拆迁时是可以按照商铺进行补偿的,根据法律规定,产权为住宅的房屋如果已经依法取得了营业执照的在征地拆迁时是可以根据其经营状况、经营年限和纳税的情况来给予适当的拆迁补偿,补偿金额一般是应该比普通住宅高的。
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您好,我家房屋面临拆迁,我家是租给别人开店铺的,属于住改非房屋,现有一笔住改非房屋的补偿款,需要出示营业执照,执照是用房东土地证办理的,但是经营者不肯出示,政府说这笔补偿款是归房东的,请问我该怎么维护自己的权益,和经营者协商也无果。
[律师回复] “住改非”房屋,是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的,在实际使用过程中,改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。<br/>确切的讲,“住改非”不是一个法律术语,在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法,但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。<br/>比如一户家庭将自己临街的两层楼房,将一楼临街的房屋改成门面经营小生意,并且办理了营业执照,也一直在依法纳税,但是房屋产权证上并未做变更,房屋用途依然是住宅性质,这个就是所谓的“住改非”。<br/>“住改非”房屋拆迁有没有统一的全国补偿标准?<br/>对于“住改非”房屋,究竟是按照住宅用房来补偿,还是按照经营性用房来补偿呢?2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定,对拆迁范围内,产权为住宅,但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。<br/>也就是说,“住改非”房屋在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿,不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿,但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。<br/>各地对于“住改非”房屋拆迁补偿都有哪些规定<br/>各个地方也针对“住改非”都有自己的规定,部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。<br/>黑龙江省《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定:拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:<br/>(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录<br/>(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致。<br/>丽水:“住改非”房屋可以享受商业用房的补偿政策<br/>比如浙江省丽水市就有这样的规定,在拆迁公告公布前近两年以上在经营的,能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件,并能按时签订拆迁补偿协议的,可以享受商业用房补偿政策。<br/>沈阳:按照商用房评估价格70补偿<br/>沈阳市对于“住改非”也有非常明细明确的规定,《沈阳市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十条:“对利用地面一层住宅从事经营房屋符合下列条件的经营部分,选择货币补偿的,可以按照经营性非住宅房屋房地产市场评估价格的70标准补偿,并可享受住宅房屋临时安置补助费、搬迁奖励费,但不给予停产停业损失费补偿:<br/>房屋征收决定公告时,正在经营且依法取得营业执照,连续经营时间超过两年以上<br/>依法取得税务登记证并有两年以上纳税记录<br/>营业执照的营业地点与被征收房屋的位置相一致<br/>2011年8月1日《沈阳市城乡规划条例》施行前,已实际经营的房屋。”<br/>所以,对于“住改非”房屋如何补偿,目前尚未有全国性统一规定,其补偿标准主要依据是各地的地方规章。
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10w+浏览2024-02-24
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住宅房改成商铺以后有可能是按照拆迁营业房的补偿标准进行补偿的,但是,住宅楼改成营业性质的商铺是需要依法办理相关的手续的,如果工作人员在审查的过程当中发现,当事人根本就提供不出任何的证明材料,连营业执照都没有的话,补偿标准就难说了。
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您好,集体土地临街住改非门面拆迁按收益法与住房价两倍,这两者谁的补偿多?谢谢,若需收费咨询可以告诉方式,我想了解具体详细些!不是简单方针
[律师回复] 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为标准。<br/>《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条<br/>作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:<br/>(一)被征收房屋价值的补偿;<br/>(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;<br/>(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。<br/>对于农村土地征收规定有所不一样,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。<br/>(1)根据《土地管理法》第47条的规定,征地补偿有三大块,即:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。<br/>(2)对于这三项费用的分配:安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的,土地补偿费给村集体。<br/>(3)但给村集体的土地补偿费也不是就归集体所有、被征地人一点都得不到了:土地补偿费由村集体统一分配,具体如何分要经村民代表大会决定,但在分配时,或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地;或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。
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住宅改商铺拆迁应按什么标准补偿
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