无证房被违法拆违,支持当事人赔偿诉求

最新修订 | 2024-02-21
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即明拆迁律师
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无证房并不等于就是违建,需要注意甄别。对于在相关法律法规出台之前建成的无证房,应当尊重其历史。对于因为地方管理限制了审批,而当事人确需建房而自行修建的无证房,以及有部分合法手续的无证房;或确属当事人唯一住房的无证房,应当依据客观事实进行综合判定,公平评估并补偿。
无证房被违法拆违,支持当事人赔偿诉求

很多人都盼着拆迁,但是对于无证房或涉嫌违建的房主来说,内心就会忐忑不安了。房屋没有手续是很可能被定为违建进行拆除的,而目前拆违建通常是没有补偿的。拆迁致富只能是别人的欢乐盛宴,留给自己的只是一地鸡毛。无证房真的没有补偿吗?湖南高院的一则判例或许会给面临拆迁的无证房主一个光明的方向。下面即明拆迁律师带大家一起来看看这则案例,并顺便和大家聊聊无证房拆迁补偿的话题。

高院案例:无证房被违法拆违,支持当事人赔偿诉求

案例来自湖南省高级人民法院今年7月的一份行政判决书,编号:(2019)湘行再62号。该判决为终审判决。

案情梗概是这样的。2015年,长沙市芙蓉区城管大队经调查确认了周女士的房屋(三间车库)属于无证房,经规划部门鉴定,属于违建。当年9月,芙蓉区城管大队对涉案建筑物予以强制拆除。

周女士认为拆除行为侵害其合法权益,于2016年1月向芙蓉区政府申请行政复议。2016年3月,芙蓉区政府作出《行政复议决定书》,维持了芙蓉区城管大队对其三间车库的强制拆除行为,驳回周女士的赔偿请求。周女士不服,诉至法院,要求赔偿330500元损失。

法院查明,案涉房屋是经法律程序转移交付给周女士的。1997年,长沙市芙蓉区人民法院作出《民事裁定书》,将案涉三间车库作价63808元变卖给申请人周女士。

周女士认为涉案建筑物系经人民法院执行程序作价变卖为其所有,应属合法建筑。

一审法院认为,当地规划部门已认定该建筑属于违建,对周女士意见不予采纳,并判决驳回周女士的诉讼请求。

周女士不服,提起了上诉。二审法院判决,撤销一审法院作出的行政判决书;撤销芙蓉区政府作出的行政复议决定;确认芙蓉区城管大队的强制拆除行为违法;芙蓉区城市管理综合执法大队赔偿上诉人周女士财产损失计24万元。

二审判决后,长沙市芙蓉区城管大队不服,向湖南省高院提出再审。但高院维持了二审判决,并作为终审判决。

裁判要点: 经司法程序转移后的无证房,拆迁时应当按照合法房产补偿

从该案中,咱们不难看出,一刀切地将无证房认定为违建,进行拆除,是不合法也不合理的。

大家需要注意的是:建筑物的权属经司法程序转移后,从而确定了其权利归属,在司法权的角度上,也就承认了其存在的合法性与有效性。虽然我们国家法律制度规定物权是以登记为生效要件,但也不完全排除没有登记就完全认为无效,在物权相对人支付了对价并经有关程序确认后,可以确认它的有效性,况且一经确认,可以对抗善意第三人。

因此,当地对周女士的建筑物完全等同于违章建筑予以强制拆除,侵犯了其合法财产权益,拆除行为违法。

同时依据国家赔偿法的规定,被强制拆除的财产不能恢复原状的,应当按照侵权行为发生时的市场价格进行赔偿。

综上,湖南省高院的判决非常公平公正。

无证房≠违建,需要甄别,并合理补偿

在拆迁实践中,很多无证房都会遭遇拆违问题。不少地方对待居民手里的无证房过于粗暴简单,一刀切地认定违建,而没有调查清楚无证产生的背后原因及管理因素,也鲜有考虑到当事人住房保障的实际情况。一旦认定违建,要么不予补偿,要么象征性地给予几百元一平的材料费补偿,这种乱象时有发生。

实际上,无证房并不等于就是违建,需要注意甄别。对于在相关法律法规出台之前建成的无证房,应当尊重其历史。对于因为地方管理限制了审批,而当事人确需建房而自行修建的无证房,以及有部分合法手续的无证房;或确属当事人唯一住房的无证房,应当依据客观事实进行综合判定,公平评估并补偿。

对于无证房,从认定违建到拆除都有其法定流程,不可“快刀斩乱麻”,缺失程序,进行拆除。咱们无证房的业主在面临拆迁时,也应当积极了解房屋征收及违建拆除的相关法律知识,主动应对拆迁,依法维权。


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第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
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评析
欠款与借款不同,法律并未规定欠款应计利息,而欠款双方一般也不会约定利息的支付。欠款基于多种原因产生,系债的一种既存状态,包括工程欠款、未付货款、拖欠劳动报酬款等等。欠款双方很少明确约定欠款的支付期限和逾期支付欠款所应承担的违约责任,实践中极易产生分歧。
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就本案而言,李某出具的欠条未约定偿付日期,同时双方亦未对偿付日期作出明确约定,目前只能按照习惯确定。通常,未约定付款期限,债权人有权随时要求债务人偿付欠款。在债权人张某于2008年12月31日向债务人李某主张权利之后,李某就应当立即履行付款义务。若李某未履行付款义务且不能与债权人对付款时间作出新的延展约定,则应 违约责任。
承担违约责任的方式就应通过双方的约定和相关法律规定确定。在欠款纠纷中,债务人延迟付款的行为肯定会给债权人造成损失,最直接明显的损失就是利息损失。所以,很多欠款的债权人在时就同时提出利息之诉求,但是有无明确的法律依据,让裁判者无所适从。若欠款债权人提出要求债务人承担赔偿损失的违约责任,损失的计算标准参照银行存或贷利息。这时,其诉求有法有据,裁判者只须确定计算损失的利息标准即可。我国现行法律中,对欠款利息有明确规定的是工程垫资款和工程欠款。最高人民《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,工程垫资款的利息支付以约定为前提,但不能高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率;而工程欠款的利息,在无约定时可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算,有约定时按照约定处理。所以,本案利息可以参照上述规定按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。计息的起点则是债务人李某应当承担违约责任之时,本案中则是欠条形成之后,债权人张某首次向债务人李某主张权利之后即1月1日。计息的终点则应是生效判决确定被告李某付款之日。如若被告李某在判决确定的时间仍未付款,则有法律规定其承担缴纳迟延履行金,无须再行支付利息或承担迟延付款的违约责任。
综上,欠条债务人应当支付利息,但支付利息的依据是要承担延迟付款的违约责任,利息的标准应参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率。讨论欠款应否计算利息还有两个前提:一是欠款所载明的债权债务合法有效;二是债权人未因诉讼时效丧失胜诉权。欠条诉讼时效的确定与上述承担违约责任的时间在很大程度上是一致的,因为债务人延迟付款了,债权人自然应当知晓自身权利受到侵害,若双方对欠款偿付时间作出延展约定,诉讼时效自然中断,并重新计算,所以欠条债务人延迟付款的违约行为与债权人知道自身权利受到侵害有着必然的联系。
作者:仲崇镇
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