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房屋买卖合同不能解除的情形包括什么？
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2024-08-11
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王淳律师
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专家导读
房屋买卖合同不能解除的情形是反向清单，可以解除的情形是包括法定解除以及约定解除的情形。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
一、房屋买卖合同不能解除的情形包括什么？
房屋买卖合同的解除包括法定解除和约定解除。法定解除需要有解除的事由出现才可以解除，比如出现不可抗力的情形导致合同无法实现，或者是一方逾期违约，或者是有其他的违约行为导致合同目的无法实现的情形。
合同双方当事人可以在房屋买卖合同中约定，当一定的情形出现时，房屋买卖合同解除。只要该约定不违反法律法规的强行性规定，不具有欺诈胁迫或者显示公平的情形，那么，在约定的条件具备时，合同解除。如延期交房约定，付款约定，房产证办理约定等等。约定解除条件具备时，权利人应当及时行使权力。根据法律规定，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。
二、 房屋买卖合同的法定解除
法定解除的情况很多，主要有以下情形：
1、开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的
开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，或故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。并有权利要求赔偿损失。
2、开发商将已售房屋私自抵押
商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同;
4、房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%的
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。
合同的解除一般都伴随着违约的发生，一方存在根本违约的行为时，合同目的无法实现，另一方可以直接要求解除合同，因为此时履行合同已经没有什么意义，直接解除合同，要求对方承担责任即可。
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房屋买卖合同不能解除的情形包括什么？
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解除房屋买卖合同的情形包括什么
1、买卖双方协商达成一致的，可以解除房屋买卖合同。2、在约定的解除条件达成的时候，可以解除购房合同。3、因为不可抗力因素导致房屋买卖合同不能实现最终的目的，这种情况下也可以解除。4、在合同履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者通过自己的行为表示不再履行房屋买卖合同的，也可以解除。
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房产纠纷
房屋买卖合同无效包括哪些情形？
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同无效的情形有以下几种：
（一）房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让地产不得转让)这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
（二）商品房预售违法的。
（三）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的权属有争议的等。
对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市公房私自买卖的问题。
《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
（一）房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让地产不得转让)这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
（二）商品房预售违法的。
（三）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的权属有争议的等。
对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市公房私自买卖的问题。
《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
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快速解决“房产纠纷”问题
房屋买卖合同无效情形包括哪些
[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同无效情形包括哪些这个问题，我的解答如下,
1、房屋与土地分开转让的
现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
2、因欺诈转让房屋的
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、商品房预售违法的
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、过程中涉及到土地使用权转让违法的
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：
(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;
(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;
(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
5、法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
1、房屋与土地分开转让的
现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
2、因欺诈转让房屋的
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、商品房预售违法的
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、过程中涉及到土地使用权转让违法的
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：
(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;
(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;
(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
5、法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
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房屋买卖合同无效情形包括什么
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、房屋与土地分开转让的
现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
2、因欺诈转让房屋的
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、商品房预售违法的
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、过程中涉及到土地使用权转让违法的
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：
(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;
(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;
(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
5、法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
1、房屋与土地分开转让的
现实生活中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让、地产不得转让。这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，则该类买卖合同应当是无效的。
2、因欺诈转让房屋的
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
3、商品房预售违法的
我国《房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求或仲裁机构宣告该买卖无效。
4、过程中涉及到土地使用权转让违法的
《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定以下合同应为无效：
(1)以出让方式取得土地使用权的，没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，没有完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，没有形成工业用地或者其他建设用地条件;
(3)转让房地产时房屋已经建成的，没有房屋所有权证书;
(4)以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;
(5)有批准权的人民政府准予转让的，应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。
5、法律法规的强制性规定禁止转让的
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。
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房屋买卖合同无效的情形包括哪些？包括哪些法律后果
[律师回复] 房屋买卖合同无效的情形有以下几种：
（一）房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让地产不得转让)这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
（二）商品房预售违法的。
（三）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的权属有争议的等。
对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市公房私自买卖的问题。
《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
（一）房屋与土地分开转让的，(现实中房产和地产分开转让的情形，房产不得转让地产不得转让)这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。
（二）商品房预售违法的。
（三）在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。
（六）其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。
如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的权属有争议的等。
对以下这些特殊情形，我们应具体分析情况，而不应该一概认为无效。
1、房屋买卖未采用书面形式。
2、卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同。
3、没有办理过户手续而引起发一方反悔的。
4、房屋共人擅自转让的行为。
5、城镇非农业户口居民购买农村居民房屋的合同。
6、城市公房私自买卖的问题。
《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
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房屋买卖合同无效情形包括哪些？
1、违反法律法规政策的房屋买卖合同 2、双方当事人主体不合格 3、双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危 4、违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式5、合同一方与第三人恶意串通。
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房产纠纷
房屋买卖合同违约责任形式包括什么
[律师回复] 您好，关于房屋买卖合同违约责任形式包括什么这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种：
1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：
(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。
2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。
3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。
4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。
购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。
1、预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：
(1)预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。
(2)预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。我国《合同法》第108条对预期拒绝履行做了规定，而第68条关于不安抗辩权的规定，则兼含有以上两种类型的具体表现行为。
2、实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定，债务人迟延履行的，应承担迟延履行的违约责任，承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受，即迟延受领。
3、不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。
4、其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。
购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。
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快速解决“房产纠纷”问题
我之前购买了一处房子现在开发商好像违约了 人家说是根本违约 我也不是很懂 想问一下房屋买卖合同根本违约包括哪些情形
[律师回复] 根本违约情形：
1. 合同履行过程中买方/卖方明确表示不买/不卖，这种行为即属于根本违约行为，当然实践中需要证据予以证明；
2. 合同明确约定了交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），而因一方当事人延迟履行等原因导致无法在约定的交易完成期限内完成交易，另一方可以《合同法》第94条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由解除合同。但在实践中，目前的二手房买卖合同一般都不会约定交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），只会约定当事人的办理期限或申请期限，因此，该种情形的适用少之又少。
1. 合同履行过程中买方/卖方明确表示不买/不卖，这种行为即属于根本违约行为，当然实践中需要证据予以证明；
2. 合同明确约定了交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），而因一方当事人延迟履行等原因导致无法在约定的交易完成期限内完成交易，另一方可以《合同法》第94条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由解除合同。但在实践中，目前的二手房买卖合同一般都不会约定交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），只会约定当事人的办理期限或申请期限，因此，该种情形的适用少之又少。
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房屋买卖合同无效判决情形包括哪些
[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同无效判决情形包括哪些问题解答如下, 房屋买卖合同被判无效，主要指涉及到这些情形，有可能被判无效，并不是一有这几种情况就必然无效。经总结，房屋买卖合同被判无效的的情形主要有：
1、房地产分离出卖，合同无效。现虽然土地使用权证，房屋所有权证变为不动产证，但在没有变更前，这两证是不可以分开转让的。
2、产权未登记过户，合同有可能无效。
3、产权主体有问题，合同有可能无效。
4、侵犯优先购买权、合同有可能无效。
5、单位违反规定购房，合同可能无效。
6、价格欺诈，显示公平，合同可能无效。
7、非法转让，合同可能无效。
1、房地产分离出卖，合同无效。现虽然土地使用权证，房屋所有权证变为不动产证，但在没有变更前，这两证是不可以分开转让的。
2、产权未登记过户，合同有可能无效。
3、产权主体有问题，合同有可能无效。
4、侵犯优先购买权、合同有可能无效。
5、单位违反规定购房，合同可能无效。
6、价格欺诈，显示公平，合同可能无效。
7、非法转让，合同可能无效。
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房屋买卖双倍赔偿的情形包括哪些，一房二卖
[律师回复] 一、一房二卖能否要求双倍赔偿一房二卖是指出卖人与买受人订立商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给
第三人的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给
第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。即一房二卖的行为是违法的，买受人可要求双倍赔偿。
二、房屋买卖中双倍赔偿的情形根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”另，对于房屋面积误差比超过3%的也符合惩罚性赔偿即双倍赔偿的条件。《司法解释》的
第十四条作了明确的规定：如果双方在合同中有明确约定，则按合同规定办，如没有约定或约定不明确的，则按误差的3％为界，分别作不同处理：
第一，如果误差在3％以内，购房者提出解除合同退房的，不予支持；如果误差超过3％，购房者提出解除合同，应予支持。
第二，如果误差超过3％，购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款，由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由开发商双倍返还购房者。
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房屋买卖合同的无效情形包括哪些
购房合同无效的情形包括：1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。3、一方欺诈另一方所签订的房屋买卖合同。4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。5、乘人之危签订的房屋买卖合同。
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房产纠纷
2020免收房屋买卖营业税的情形包括什么
[律师回复]
1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。
《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税【2020】111号)第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
(1)离婚财产分割;
(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。
但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。
1、近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。
《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税【2020】111号)第二条规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：
(1)离婚财产分割;
(2)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(3)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(4)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
2、其他人之间的房产赠与行为，应依法缴纳营业税。
但若其他人之间赠与的房产达到一定年限的，符合免征营业税条件的，仍可以免征营业税，比如，个人将购买满5年的住房对外赠与的，可免征收营业税。
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快速解决“房产纠纷”问题
租的房子因为质量问题，想解约，租期是3年，现在还租了一年多，想问一下废除房屋租赁合同的情形
[律师回复] 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。
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房屋拆迁包括什么形式
[律师回复] 对于房屋拆迁包括什么形式这个问题，解答如下, 房屋拆迁有哪些形式
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
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房屋拆迁包括哪些形式
[律师回复] 对于房屋拆迁包括哪些形式这个问题，解答如下, 房屋拆迁有哪些形式
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。
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买方解除买卖合同的情形包括什么？
买方解除买卖合同的情形包括卖方违约以及标的物不合格等情形。在我国的民事合同的解除的规定中，合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。我国的买卖合同的签订的当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
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合同事务
律师您好！今年我看好这套房签了合同以后我也想要解除合同了。那么解除房屋转让合同收回房屋的主要情形包括哪些啊?
[律师回复] (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
(5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;
(6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
(7)面积误差比绝对值超过3%的;
(8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
(9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
(10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的; 8、法律规定的其他情形。
(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋;
(3)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(4)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;
(5)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格;
(6)因房屋质量问题严重影响正常居住使用的;
(7)面积误差比绝对值超过3%的;
(8)出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;
(9)由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的;
(10)合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的; 8、法律规定的其他情形。
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快速解决“合同事务”问题
解除房屋买卖合同违约责任包括什么
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 解除房屋买卖合同违约责任有哪些
依据我合同法的规定，非法解除房屋买卖合同的，造成合同违约的，要承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
依据我合同法的规定，非法解除房屋买卖合同的，造成合同违约的，要承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
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解除房屋买卖合同违约责任包括哪些
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 解除房屋买卖合同违约责任有哪些
依据我合同法的规定，非法解除房屋买卖合同的，造成合同违约的，要承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
依据我合同法的规定，非法解除房屋买卖合同的，造成合同违约的，要承担的违约责任包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
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你好，朋友因为房子问题和别人发生了纠纷，问问房屋买卖纠纷合同无效具体包括哪些情形呢？
[律师回复] 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二十八条第一款对这里的“不动产纠纷”的范围进行了规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”那么，房屋买卖合同纠纷这种涉及到不动产物权转让原因关系的纠纷是否适用专属管辖呢？
《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中在第二十八条的“条文理解”第3点处写到：”不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利，是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。《民事案件案由规定》列举了不动产物权纠纷六类二级案由和三十四类三级案由（不包括质权纠纷），可见在实践中物权纠纷的种类是很多的。基于专属管辖属于强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范围应当尽可能限定在确有必要的的范围内。因此本次司法解释修订中规定，将适用专属管辖的不动产纠纷限定在‘因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。’除此之外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。“
终上所述，涉及到不动产物权转让原因关系的房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷，不属于中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定的不动产纠纷，不适用专属管辖。该院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条（一）项的规定，认为房屋买卖合同纠纷属于因不动产引起的纠纷，依法适用专属管辖，系法律适用错误。
《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中在第二十八条的“条文理解”第3点处写到：”不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利，是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。《民事案件案由规定》列举了不动产物权纠纷六类二级案由和三十四类三级案由（不包括质权纠纷），可见在实践中物权纠纷的种类是很多的。基于专属管辖属于强制性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范围应当尽可能限定在确有必要的的范围内。因此本次司法解释修订中规定，将适用专属管辖的不动产纠纷限定在‘因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。’除此之外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。“
终上所述，涉及到不动产物权转让原因关系的房屋买卖合同纠纷属于债权纠纷，不属于中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项规定的不动产纠纷，不适用专属管辖。该院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条（一）项的规定，认为房屋买卖合同纠纷属于因不动产引起的纠纷，依法适用专属管辖，系法律适用错误。
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解除商品房买卖合同的情形包括什么
1、买卖双方协商达成一致的，可以解除房屋买卖合同。2、在约定的解除条件达成的时候，可以解除购房合同。3、因为不可抗力因素导致房屋买卖合同不能实现最终的目的，这种情况下也可以解除。4、在合同履行期限届满之前，一方当事人明确表示或者通过自己的行为表示不再履行房屋买卖合同的，也可以解除。
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房产纠纷
共有房屋的形式包括什么
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 共有房屋主要分为两种，一种是按份共有的房屋，一种是共同共有的房屋。按份共有就是说共有人是按照一定的份额出资，合伙购买了该房屋，在这种情况下，共有人有权在经过了所有共有人同意的前提下，将自己的份额转让出去，不过，其他共有人有优先购买的权利。共同共有的意思就是说，房屋是属于当事人以及与当事人具有亲属关系或者婚姻关系的人，比如房屋所有人的丈夫或妻子，或者是其子女等家庭成员。在这种情况下，房屋的所有共有人对房屋有平等的所有权。
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快速解决“其他”问题
房屋出租的情形包括哪些
[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方的安全造成威胁。
2、没有产权证的房屋不能租。产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没租赁的法律基础。产权证是建立租赁关系的第一条件。
3、没有房屋证件的房屋也不能租。虽然产权证是建立租赁的关系第一要件，但它不是唯一要件。要使租赁关系合理合法，出租人要持房产所有证件及其它有关房地产证件到房地产管理部门办理房屋租赁证件，只有获得了租赁证，出租行为才合法，出租手续才完备。
4、未经原租人的书面同意，承租不得擅自将所有房屋在转租出去。 如果未获得原租人的同意，承租人私下将房屋转租出去，会引起法律纠纷，原承租人会因侵权而被原出租方，并被罚款。
5、属于违章建筑不能租。有的单位或个人未得到规化部门批准，私自建起房屋并出租，对于这类房屋，不但规划部门要对其罚款，强令其限期拆除，而且房管部门因其无产权证和租赁证而进行处罚。
6、产权属于共有的房屋。在共有的人未一致同意出租的情况下不能出租，即使是大多数共有的人同意也不能出租，因为，这就会对不同意出租的共有的人造成侵权。
7、已抵押的房屋，在未得到抵押权人的同意之前，不得出租。已经设抵押之屋的所有权的行使实际在法规上已经受到限制。抵押人在出租已经设置抵押的房屋之前必须征得抵押权人的同意也是一个法律程序。否则出租行为无效。
8、房屋权属有争议的房子不能租。
9、不符合安全标准的房屋不能租。
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合同解除的形式包括什么
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 合同解除的形式有哪些
合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。
合同又称契约，是平等主体间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。订立同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。所以，各国的合同立法均从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，规定当事人对合同的履行应是完全的、适时的。
对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除以保护交易的安全。但是，客观情况的千变万化，有时会超出人们的合理预知，当事人履行合同行为的多变性，以及这种种变化对合同的履行所带来的种种影响，使有些合同的履行变为不可能或已无意义。所以各国的合同法在坚持维护合同效力的前提下，也都相应的考虑到了上述因素，规定了在一定的情况下，准许解除合同，并就解除合同的条件和程序做出相应的规定。一般来讲，导致合同的解除是由于不可抗力的发生或当事人的违约行为;而合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。法定解除是由于在合同尚未履行完毕前，发生了法律所规定的事由，当事人依法行使解除权以解除合同。协议解除是当事人在合同尚未完全履行完毕之前，双方当事人就合同的解除达成了一致的合意以解除合同。而合同的约定解除则是当事人事先在合同中就解除合同的条件与情况做出约定，在合同尚未履行完毕之前，一旦出现合同所约定的事由或情况，当事人可以通过行使解除权来解除合同。
约定解除的特点
我国《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于约定解除亦属于合同解除的一种，所以，造成合同解除的原因，也仍然体现出致使合同解除的共同的特点，即其原因可分为不可归咎于当事人的因素和可归咎于当事人的因素。从当事人订立合同的目的来讲，是为了实现订立合同时所要追求的预期利益，双方当事人均希望通过合同的形式来明确双方的权利与义务，并以此来保护自己，并约束对方，以最终达到正确、及时地履行合同的目的。所以，合同中所约定的“事由”大部分是由可归咎于当事人的因素造成。不可归咎于当事人的因素所造成的“事由”，虽然也可作为解除合同的“约定”而写入合同，但因该种情况大都与不可抗力或意外事件有关，且由于该种情况本身的“不可预测”性，所以，在审判实践中，此种约定并不多见。同时，合同的约定解除从时间上看，也与其它两种解除形式相类似，即都是在合同尚未完全履行完毕之时。因合同一旦履行完毕，当事人双方之间的债权债务即归于消灭，此时无论出现何种情况，均无法造成合同的被解除。另外，它也与法定解除的情况一样，当事人所获得的是“解除合同的权利”，而非合同的直接解除。约定解除与法定解除的区别在于获得“解除合同的权利”起因不同，前者为法定事由的出现，后者为约定事由的出现;约定解除的“解除事由”是由当事人自行约定，因此其比“法定解除”的事由要广泛的多。
约定解除权的解除和协商解除的区别在于：
1.约定解除权解除是事先约定的解除，它仅在合同中规定解除合同的条件以及一方享有的解除权，而协商解除乃是事后约定的除，它是当事人根据已经发生的需要解除合同的情况而决定解除合同。
2.约定解除权，不一定导致真正解除合同，因为解除合同的条件不一定成就，合同就不能解除，而协商解除是当事人协商决定合同的解除，它一定能导致合同的解除。
3.约定解除权往往约定在一方当事人违约的情况下另一方当事人享有解除权，而协商解除并非一定要存在一方违约，只要双方愿意都可以解除合同。
4.约定解除权的解除一般是单方解除，因为行使解除权的常常是一方当事人，而协商解除是双方解除，这种解除是双方协商的结果。
合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。
合同又称契约，是平等主体间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。订立同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。所以，各国的合同立法均从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，规定当事人对合同的履行应是完全的、适时的。
对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除以保护交易的安全。但是，客观情况的千变万化，有时会超出人们的合理预知，当事人履行合同行为的多变性，以及这种种变化对合同的履行所带来的种种影响，使有些合同的履行变为不可能或已无意义。所以各国的合同法在坚持维护合同效力的前提下，也都相应的考虑到了上述因素，规定了在一定的情况下，准许解除合同，并就解除合同的条件和程序做出相应的规定。一般来讲，导致合同的解除是由于不可抗力的发生或当事人的违约行为;而合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。法定解除是由于在合同尚未履行完毕前，发生了法律所规定的事由，当事人依法行使解除权以解除合同。协议解除是当事人在合同尚未完全履行完毕之前，双方当事人就合同的解除达成了一致的合意以解除合同。而合同的约定解除则是当事人事先在合同中就解除合同的条件与情况做出约定，在合同尚未履行完毕之前，一旦出现合同所约定的事由或情况，当事人可以通过行使解除权来解除合同。
约定解除的特点
我国《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于约定解除亦属于合同解除的一种，所以，造成合同解除的原因，也仍然体现出致使合同解除的共同的特点，即其原因可分为不可归咎于当事人的因素和可归咎于当事人的因素。从当事人订立合同的目的来讲，是为了实现订立合同时所要追求的预期利益，双方当事人均希望通过合同的形式来明确双方的权利与义务，并以此来保护自己，并约束对方，以最终达到正确、及时地履行合同的目的。所以，合同中所约定的“事由”大部分是由可归咎于当事人的因素造成。不可归咎于当事人的因素所造成的“事由”，虽然也可作为解除合同的“约定”而写入合同，但因该种情况大都与不可抗力或意外事件有关，且由于该种情况本身的“不可预测”性，所以，在审判实践中，此种约定并不多见。同时，合同的约定解除从时间上看，也与其它两种解除形式相类似，即都是在合同尚未完全履行完毕之时。因合同一旦履行完毕，当事人双方之间的债权债务即归于消灭，此时无论出现何种情况，均无法造成合同的被解除。另外，它也与法定解除的情况一样，当事人所获得的是“解除合同的权利”，而非合同的直接解除。约定解除与法定解除的区别在于获得“解除合同的权利”起因不同，前者为法定事由的出现，后者为约定事由的出现;约定解除的“解除事由”是由当事人自行约定，因此其比“法定解除”的事由要广泛的多。
约定解除权的解除和协商解除的区别在于：
1.约定解除权解除是事先约定的解除，它仅在合同中规定解除合同的条件以及一方享有的解除权，而协商解除乃是事后约定的除，它是当事人根据已经发生的需要解除合同的情况而决定解除合同。
2.约定解除权，不一定导致真正解除合同，因为解除合同的条件不一定成就，合同就不能解除，而协商解除是当事人协商决定合同的解除，它一定能导致合同的解除。
3.约定解除权往往约定在一方当事人违约的情况下另一方当事人享有解除权，而协商解除并非一定要存在一方违约，只要双方愿意都可以解除合同。
4.约定解除权的解除一般是单方解除，因为行使解除权的常常是一方当事人，而协商解除是双方解除，这种解除是双方协商的结果。
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合同解除的形式包括哪些
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同解除的形式有哪些
合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。
合同又称契约，是平等主体间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。订立同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。所以，各国的合同立法均从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，规定当事人对合同的履行应是完全的、适时的。
对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除以保护交易的安全。但是，客观情况的千变万化，有时会超出人们的合理预知，当事人履行合同行为的多变性，以及这种种变化对合同的履行所带来的种种影响，使有些合同的履行变为不可能或已无意义。所以各国的合同法在坚持维护合同效力的前提下，也都相应的考虑到了上述因素，规定了在一定的情况下，准许解除合同，并就解除合同的条件和程序做出相应的规定。一般来讲，导致合同的解除是由于不可抗力的发生或当事人的违约行为;而合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。法定解除是由于在合同尚未履行完毕前，发生了法律所规定的事由，当事人依法行使解除权以解除合同。协议解除是当事人在合同尚未完全履行完毕之前，双方当事人就合同的解除达成了一致的合意以解除合同。而合同的约定解除则是当事人事先在合同中就解除合同的条件与情况做出约定，在合同尚未履行完毕之前，一旦出现合同所约定的事由或情况，当事人可以通过行使解除权来解除合同。
约定解除的特点
我国《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于约定解除亦属于合同解除的一种，所以，造成合同解除的原因，也仍然体现出致使合同解除的共同的特点，即其原因可分为不可归咎于当事人的因素和可归咎于当事人的因素。从当事人订立合同的目的来讲，是为了实现订立合同时所要追求的预期利益，双方当事人均希望通过合同的形式来明确双方的权利与义务，并以此来保护自己，并约束对方，以最终达到正确、及时地履行合同的目的。所以，合同中所约定的“事由”大部分是由可归咎于当事人的因素造成。不可归咎于当事人的因素所造成的“事由”，虽然也可作为解除合同的“约定”而写入合同，但因该种情况大都与不可抗力或意外事件有关，且由于该种情况本身的“不可预测”性，所以，在审判实践中，此种约定并不多见。同时，合同的约定解除从时间上看，也与其它两种解除形式相类似，即都是在合同尚未完全履行完毕之时。因合同一旦履行完毕，当事人双方之间的债权债务即归于消灭，此时无论出现何种情况，均无法造成合同的被解除。另外，它也与法定解除的情况一样，当事人所获得的是“解除合同的权利”，而非合同的直接解除。约定解除与法定解除的区别在于获得“解除合同的权利”起因不同，前者为法定事由的出现，后者为约定事由的出现;约定解除的“解除事由”是由当事人自行约定，因此其比“法定解除”的事由要广泛的多。
约定解除权的解除和协商解除的区别在于：
1.约定解除权解除是事先约定的解除，它仅在合同中规定解除合同的条件以及一方享有的解除权，而协商解除乃是事后约定的除，它是当事人根据已经发生的需要解除合同的情况而决定解除合同。
2.约定解除权，不一定导致真正解除合同，因为解除合同的条件不一定成就，合同就不能解除，而协商解除是当事人协商决定合同的解除，它一定能导致合同的解除。
3.约定解除权往往约定在一方当事人违约的情况下另一方当事人享有解除权，而协商解除并非一定要存在一方违约，只要双方愿意都可以解除合同。
4.约定解除权的解除一般是单方解除，因为行使解除权的常常是一方当事人，而协商解除是双方解除，这种解除是双方协商的结果。
合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。
合同又称契约，是平等主体间设立、变更、终止民事权利和义务关系的协议。订立同的目的，在于维护正常的社会交易秩序，规范商品交换过程。所以，各国的合同立法均从鼓励商品交易，稳定交易秩序的目的出发，规定当事人对合同的履行应是完全的、适时的。
对依法成立并生效的合同，不容许随意的变更和解除以保护交易的安全。但是，客观情况的千变万化，有时会超出人们的合理预知，当事人履行合同行为的多变性，以及这种种变化对合同的履行所带来的种种影响，使有些合同的履行变为不可能或已无意义。所以各国的合同法在坚持维护合同效力的前提下，也都相应的考虑到了上述因素，规定了在一定的情况下，准许解除合同，并就解除合同的条件和程序做出相应的规定。一般来讲，导致合同的解除是由于不可抗力的发生或当事人的违约行为;而合同的解除形式又分为法定解除、协议解除和约定解除。法定解除是由于在合同尚未履行完毕前，发生了法律所规定的事由，当事人依法行使解除权以解除合同。协议解除是当事人在合同尚未完全履行完毕之前，双方当事人就合同的解除达成了一致的合意以解除合同。而合同的约定解除则是当事人事先在合同中就解除合同的条件与情况做出约定，在合同尚未履行完毕之前，一旦出现合同所约定的事由或情况，当事人可以通过行使解除权来解除合同。
约定解除的特点
我国《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于约定解除亦属于合同解除的一种，所以，造成合同解除的原因，也仍然体现出致使合同解除的共同的特点，即其原因可分为不可归咎于当事人的因素和可归咎于当事人的因素。从当事人订立合同的目的来讲，是为了实现订立合同时所要追求的预期利益，双方当事人均希望通过合同的形式来明确双方的权利与义务，并以此来保护自己，并约束对方，以最终达到正确、及时地履行合同的目的。所以，合同中所约定的“事由”大部分是由可归咎于当事人的因素造成。不可归咎于当事人的因素所造成的“事由”，虽然也可作为解除合同的“约定”而写入合同，但因该种情况大都与不可抗力或意外事件有关，且由于该种情况本身的“不可预测”性，所以，在审判实践中，此种约定并不多见。同时，合同的约定解除从时间上看，也与其它两种解除形式相类似，即都是在合同尚未完全履行完毕之时。因合同一旦履行完毕，当事人双方之间的债权债务即归于消灭，此时无论出现何种情况，均无法造成合同的被解除。另外，它也与法定解除的情况一样，当事人所获得的是“解除合同的权利”，而非合同的直接解除。约定解除与法定解除的区别在于获得“解除合同的权利”起因不同，前者为法定事由的出现，后者为约定事由的出现;约定解除的“解除事由”是由当事人自行约定，因此其比“法定解除”的事由要广泛的多。
约定解除权的解除和协商解除的区别在于：
1.约定解除权解除是事先约定的解除，它仅在合同中规定解除合同的条件以及一方享有的解除权，而协商解除乃是事后约定的除，它是当事人根据已经发生的需要解除合同的情况而决定解除合同。
2.约定解除权，不一定导致真正解除合同，因为解除合同的条件不一定成就，合同就不能解除，而协商解除是当事人协商决定合同的解除，它一定能导致合同的解除。
3.约定解除权往往约定在一方当事人违约的情况下另一方当事人享有解除权，而协商解除并非一定要存在一方违约，只要双方愿意都可以解除合同。
4.约定解除权的解除一般是单方解除，因为行使解除权的常常是一方当事人，而协商解除是双方解除，这种解除是双方协商的结果。
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