哪些不算违建的房屋

最新修订 | 2024-02-22

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即明拆迁律师

(一)2008年之前建造的房屋；(二)宅基地上的房屋超建的面积不一定认为为违建；(三)房屋征收决定之后认定的违法建筑。

有拆迁户在遇到拆迁项目时，突然被告知房屋存在建设不合法属于违建不给赔偿，有的拆迁户还收到一些部门下发的拆除违建的各种通知。这让拆迁户们纳闷了，房子自己住得好好的，一到拆迁怎么就变成违法建筑了呢?

拆迁中以拆违强拆房屋，法院最终确认政府行为违法

2018年6月14日张女士家位于湖北某市某区的一处私有房屋被区人民政府规定强制拆除。就在强拆前两天张女士家收到该区一个项目指挥部发送的《告知书》，告知张女士其房屋属于违法建设，某区人民政府将会同有关执法部门于6月14日对其房屋进行依法拆除，并责令张女士及家人在规划时间内自行搬离。

《告知书》并未告知张女士其他陈述、申辩、救济等权利，那么就在收到告知书之后第三天，区政府便强拆了张女士家房屋，造成严重的财产损害，导致张女士一家居无定所，无家可归。

原来，在张女士家所在位置属于区政府一个棚户改造项目，因为征收方与张女士家就不合理的补偿一直未达成补偿协议。在2018年5月25日该区城市管理综合执法局就张女士家房屋改建部分作出行政处罚决定， 6月5日作出《履行行政处罚决定催告书》，6月11日作出限期拆除违法建筑物公告。紧接着12日就收到上述《告知书》，针对告知书对张女士家房屋违法建筑的认定，张女士家在第二天便向该市人民政府申请了行政复议，已经申请行政复议的情况下，区政府依旧实施了强拆行为。

7月初，张女士家便一纸诉状诉至市中级人民法院，针对案件我们团队作为张女士家代理人，就征收方违法强拆充分陈述了几点：

1、在申请行政复议期间，该区政府未依法申请法院强制执行，自行组织相关人员拆除房屋其行为违法。

2、该房屋是否违建未经最终司法认定，张女士家享有的法律救济尚未终结，该区人民政府无权对房屋是否系违建进行认定，其作出告知后进行强拆剥夺了张女士依法享有的陈述、申辩权、听证权以及复议、诉讼等司法救济权利，该区政府行为严重违法。

3、在房屋征收过程中，征收方应当严格按照我国《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法实施条例》的相关规定依法实施征收，如双方在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，征收方应当依法作出补偿决定，并依法实施强制搬迁。该案件法院认为，征收方即区政府以及相应职能部门既未及时依法履职，又未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关强制搬迁制度的立法目的，还未能实现棚户区改造项目顺利实施，最终确定区政府决定强拆行为违法。

在律师的努力和法院的支持下张女士家最终赢了这场官司。张女士的案子属于一起典型的以拆违来达到拆迁目的的案件，征收部门中的违法点也存在很多，但是类似张女士家情况的拆迁户比比皆是，并不是每个拆迁户都能这样取得“胜利”。

这个案子取胜的三个关键：

1、张女士家没有签订任何拆迁协议，并就自建房屋相关情况充分地取证并保留。

2、律师介入的及时，专业律师能够第一时间了解并介入到案件中，对整个案子的把控梳理起了关键作用。

3、地方法院对案子的充分审查。

注意了，这几种房屋不能认定为违建，但经常被违法拆违

(一)2008年之前建造的房屋

2008年1月1日实施《城乡规划法》，为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。约束的主要是城市、乡镇规划区内的相关活动。而在此之前适用的更多是1984年颁布的《城市规划条例》，城市规划条例主要约束城市内的房屋。

大部分农村、集体土地上的房屋是不能适用城市规划条例，但在2008年之前我国还有一部1993年颁布《村庄、集镇规划建设管理条例》在一定程度上规范了农村、乡镇的房屋。

但是如果在拆迁过程中，行政部门作出的限期拆除通知或决定，适用的是《城乡规划法》，那么如果该房屋是08年之前就已经建成的，直接以该法来规范，在适用法律上，我们认为是错误的。

(二)宅基地上的房屋超建的面积不一定认为为违建

还有一些农户因为家庭人口的增加，例如子女成人结婚之后，房屋空间已经不够居住，在自家老房子上加建或在剩余的宅基地面积新建房屋，以满足家庭生活的需要，这样的房屋咱们在拆迁的时候也不能完全直接认定为违建，应当结合实际情况，进行合理调查确认。