一方未经另一方同意擅自出售共有房屋的,能否主张赔偿?

最新修订 | 2024-08-11
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胡静律师
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可以主张赔偿。夫妻双方的一方在未经另一方的同意处分夫妻的共同房屋,构成无权处分。如果第三人不符合善意取得的条件,另一方有权要求第三人返回,造成损失的有权要求赔偿。
一方未经另一方同意擅自出售共有房屋的,能否主张赔偿?

离婚36问36答!

三种情形退还彩礼!四种情形可以变更孩子的抚养权

1、“与他人同居”是否构成法定离婚事由?

夫妻一方与他人同居,是指有配偶者与婚外异性,不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。

根据民法典第1079条的规定,与他人同居,调解无效的,应当准予离婚。

2、哪些情形下的“彩礼”需要返还?

(1)双方未办理结婚登记手续;

(2)双方办理结婚登记手续但确未共同生活;

(3)婚前给付并导致给付人生活困难。

3、何为“事实婚姻”?

1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前,男女双方已经符合结婚实质要件的,按事实婚姻处理。

4、妻子未经丈夫同意中止妊娠,丈夫是否可以要求离婚?

夫妻双方因是否生育发生纠纷,致使感情确已破裂,一方请求离婚的,人民法院调解无效,该情形属于“其他导致夫妻感情破裂的情形”,应当准予离婚。

5、婚姻关系存续期间,哪些财产属于夫妻共同所有的财产?

(1)工资、奖金、劳务报酬;

(2)生产、经营、投资的收益;

(3)知识产权的收益;

(4)继承或者受赠的财产;

(5)一方以个人财产投资取得的收益;

(6)男女双方实际取得或应当取得的住房补贴住房公积金;

(7)男女双方实际取得或应当取得的基本养老金、破产安置补偿费;

(8)夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,孳息自然增值除外。

6、一方未经另一方同意擅自出售共有房屋的,能否主张赔偿?

夫妻双方的一方在未经另一方的同意处分夫妻的共同房屋,构成无权处分。如果第三人不符合善意取得的条件,另一方有权要求恶意第三人返回,造成损失的有权要求赔偿。

夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失

7、婚前,一方父母为双方购置房屋出资的款项,如何定性?

该出资属于父母对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

8、婚后,一方父母为双方购置房屋出资的款项,如何定性?

有约定就按照约定。

无约定或约定不明的,属于对双方的赠与。

9、不离婚,一方可以向法院请求分割共同财产吗?

一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为,或者一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治,另一方不同意支付相关医疗费用的,夫妻一方可以向法院请求分割共同财产。

10、子女已上大学,是否有权要求父母给付抚养费?

除该子女尚未成年外,对于已经上大学的子女,鉴于其不属于不能独立生活的成年子女,故其无权要求父母给付抚养费。

11、离婚时,不直接抚养子女的一方所承担的抚养费包括哪些费用?

抚养费,包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。

12、如何确定抚养费的给付金额?

子女抚养费的数额,可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地实际生活水平确定。

有固定收入的,抚养费一般可按其月总收入的20%-30%的比例给付。

负担两个以上子女的抚养费的,比例可适当提高,但一般不得超过月总收入的50%。

无固定收入的,抚养费的数额可依据当年总收入或同行业平均收入,参照上述比例确定。

有特殊情况的,可适当提高或降低上述比例。

13、哪些情况下,不宜由母亲抚养不满两周岁的子女?

1)患有久治不愈的传染性疾病或者其他严重疾病,子女不宜与其共同生活;

2)有抚养条件不尽抚养义务,而父亲要求子女随其生活;

3)其他原因,子女确不宜随母亲生活。

14、哪些情况下,优先考虑一方抚养已满两周岁的子女?

1)已做绝育手术或者因其他原因丧失生育能力;

2)子女随其生活时间较长,改变生活环境对子女健康成长明显不利;

3)无其他子女,而另一方有其他子女;

4)子女随其生活,对子女成长有利,而另一方患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病,或者有其他不利于子女身心健康的情形,不宜与子女共同生活。

15、当男女双方抚养子女条件基本相同时,优先考虑哪一方抚养?

当男女双方抚养子女条件基本相同时,双方均要求直接抚养子女,但子女单独随祖父母或外祖父母共同生活多年,且祖父母或外祖父母要求并且有能力帮助子女照顾孙子女或外孙子女的,可以作为父或母直接抚养子女的优先条件予以考虑。

16、诉状中可以写明“父母双方轮流直接抚养子女”吗?

可以,在有利于子女利益的前提下,父母双方协议轮流直接抚养子女的,法院应当准许。

因此,对于子女抚养权的变更,可以考虑由男女双方协议轮流直接抚养子女,从而减轻直接变更抚养权归属的难度。

17、哪些情形下,一方可以要求变更抚养权?

(1)与子女共同生活的一方因患严重疾病或因伤残无力继续抚养子女;

(2)与子女共同生活的一方不尽扶养义务或有虐待子女行为,或其与子女共同生活对子女身心健康确有不利影响的;

(3)已满8周岁的子女,愿随另一方生活,另一方又有扶养能力;

(4)有其他正当理由需要变更的。

因法律考虑到上述三项无法详尽列举可以变更抚养权的情形,为此特订立了一条兜底性条款,即只要出现了正当理由需要变更抚养权的,则可以提出变更抚养权的请求。

18、离婚后,直接抚养子女的一方能否变更子女的姓氏?

不可以。

如需变更子女的姓氏,必须男女双方协商一致,且共同到公安部门办理。

父或母擅自将子女姓氏改为继母或继父姓氏而引发纠纷的,应当责令恢复原姓氏。

19、夫妻一方成为无民事行为能力人的,如何提起离婚诉讼?

夫妻一方成为无民事行为能力人后,另一方有下列情形之一的,其他有监护资格的人可以要求撤销其监护资格,并依法指定新的监护人

变更后的监护人可以代理无民事行为能力人一方提起离婚诉讼:

(1)实施严重损害被监护人身心健康的行为;

(2)怠于履行监护职责,或者无法履行监护职责且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人,导致被监护人处于危困状态;

(3)实施严重侵害被监护人合法权益的其他行为。

20、如果离婚协议书中未提及探望权,如何保障非直接抚养子女一方的探望权?

若离婚协议书中未涉及探望权,且双方无法通过协议达成一致意见的,非直接抚养子女一方可以就探望权问题单独提起诉讼。

对于拒不协助另一方行使探望权的有关个人或组织,一方可以向法院申请依法对其采取拘留、罚款等强制措施,但是不能对子女的人身、探望行为进行强制执行

21、夫妻共同共有的房屋在离婚时该如何分割?

(1)由夫妻双方协商处理;

协商不成的,按照下列方式处理;

(2)双方均主张房屋所有权且同意竞价取得的,竞价高者取得;

(3)一方主张房屋所有权的,由评估机构按照市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

4)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖、变卖房屋,就所得价款进行分割。

22、对尚未还清银行按揭贷款的共有房屋,该如何分割?

实务中,法院对于尚未还清银行按揭贷款的房屋的所有权归属一般不做判决处理。

如在调解过程中,双方当事人可以自行协商对尚未还清银行按揭贷款的房屋所有权作出安排。

23、婚内夫妻之间的借款合同是否有效?

夫妻之间订立借款协议,以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或者用于其他个人事务的,应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为,离婚时可以按照借款协议的约定处理。

如夫妻之间订立借款协议,以夫妻一方的个人财产出借给一方从事个人经营活动或者用于其他个人事务的,离婚时同样可以按照借款协议的约定处理,毕竟此时处分的财产并非是夫妻共同财产,而是夫妻一方的个人财产。

24、具备哪些情形,可以认定夫妻感情破裂?

(1)一方患有法定禁止结婚的疾病,或一方有生理缺陷及其他原因不能发生性行为,且难以治愈的。

(2)婚前缺乏了解,草率结婚,婚后未建立起夫妻感情,难以共同生活的。

(3)婚前隐瞒了精神病,婚后经治不愈,或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚,或一方在夫妻共同生活期间患精神病,久治不愈的。

(4)一方欺骗对方,或者在结婚登记时弄虚作假,骗取《结婚证》的。

(5)双方办理结婚登记后,未同居生活,无和好可能的。

(6)包办、买卖婚姻,婚后一方随即提出离婚,或者虽共同生活多年,但确未建立起夫妻感情的。

(7)因感情不和分居已满三年,确无和好可能的,或者经人民法院判决不准离婚后又分居满一年,互不履行夫妻义务的。

(8)一方与他人通奸、非法同居,经教育仍无悔改表现,无过错一方起诉离婚,或者过错方起诉离婚,对方不同意离婚,经批评教育、处分,或在人民法院判决不准离婚后,过错方又起诉离婚,确无和好可能的。

(9)一方重婚,对方提出离婚的。

(10)一方好逸恶劳、有赌博等恶习,不履行家庭义务,屡教不改,夫妻难以共同生活的。

(11)一方被依法判处长期徒刑,或其违法犯罪行为重伤害夫妻感情的。

(12)一方下落不明满二年,对方起诉离婚,经公告查找确无下落的。

(13)受对方的虐待、遗弃,或者受对方亲属虐待,或虐待对方亲属,经教育不改,另一方不谅解的。

(14)因其他原因导致夫妻感情确已破裂的。

25、法律对起诉离婚有何限制?

(1)女方在怀孕期间、分娩后一年内或者终止妊娠后六个月内,男方不得提出离婚。

(2)判决不准离婚和调解和好的离婚案件,以及原告撤诉或者按撤诉处理的离婚案件,没有新情况、新理由,原告在六个月内又起诉的,不予受理。

26、离婚案件可以不公开审理吗?

除非一方申请不公开审理,否则都是公开审理

27、养老金账户中个人实际缴纳部分及利息可以作为夫妻共同财产进行分割吗?

婚后以夫妻共同财产缴纳基本养老保险费,离婚时一方可以主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴纳部分及利息作为夫妻共同财产进行分割。

28、生父与继母离婚,或者生母与继父离婚,未成年子女由谁抚养?

继父或者继母不同意继续抚养的,仍应由生父或者生母抚养。

29、对离婚案件一审判决不服的,可以上诉吗?

可以。

一审判决不准离婚的案件,上诉后,第二审人民法院认为应当判决离婚的,可以根据当事人自愿的原则,与子女抚养、财产问题一并调解;

调解不成的,发回重审

双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的,第二审人民法院可以一并裁判。

30、离婚案件,如何确定管辖法院?

(1)按照原告就被告原则,确定管辖法院。

(2)如夫妻一方离开住所地超过一年,另一方起诉离婚,可由原告住所地人民法院管辖。

(3)如夫妻双方离开住所地超过一年,一方起诉离婚,由被告经常居住地人民法院管辖;

没有经常居住地的,由原告起诉时被告居住地人民法院管辖。

31、同居期间形成的财产应如何分割?

(1)同居期间一方的工资、奖金和生产、经营的收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入,原则上归其本人所有。

(2)双方在同居期间有共同购置的财产或者共同经营所得的收入,如果查明属于按份共有关系,则按照各自的出资份额分享权利;

如果查明属于共同共有关系,则对共有财产共同享有权利。

如果无法查明,视为按份共有,按照各自的出资份额予以分割。

不能确定出资份额的,视为等额享有。

(3)对于被宣告无效或被撤销的婚姻,当事人同居期间所得的财产,按共同共有处理。

但有证据证明为当事人一方所有或按份共有的除外。

32、婚外情所涉赠与应如何处理?

(1)有配偶者赠与或约定赠与第三者财物,赠与后反悔主张返还或第三者要求履行赠与的,不予支持。

(2)合法婚姻配偶一方以赠与行为侵犯其夫妻共同财产权为由起诉主张返还的,一般应予支持。

33、男方发现抚养多年的子女并非自己亲生,可向对方主张损失吗?

可以。

女方故意隐瞒子女与男方无亲子关系的事实,使男方实际履行了抚养义务,构成欺诈性抚养侵权行为,男方请求返还支出的抚养费并赔偿精神损害抚慰金的,一般应予支持。

34、离婚时,双方对子女抚养问题未达成一致意见的,法院如何处理?

当事人就子女抚养问题未达成一致,又坚持不要求人民法院处理子女抚养问题的,判决不准予离婚。

35、未成年子女的祖父母、外祖父母、兄、姐可以起诉要求夫妻一方或者双方返还代为支付的抚养费吗?

可以。

未成年的或不能独立生活的子女的祖父母、外祖父母、兄、姐如果代替有抚养能力而未尽抚养义务的夫妻一方或双方履行抚养义务的,起诉要求夫妻一方或双方返还代为支付的抚养费的,应予支持。

39、离婚时承诺不要求另一方负担子女抚养费,事后能否以子女名义起诉要求另一方给付抚养费?

一般不予支持。

但具有直接抚养子女一方经济状况发生严重变化不足以维持子女当地一般生活水平,或者子女生活、教育、医疗等费用确有增加等正当情形的,可以依法判决另一方给付抚养费。


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(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言,要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的,也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力,从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑,对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。也有专家建议规定除外情形,即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素,夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售,如果支持善意第三人的主张,会出现另一方无家可归的情况。从高院公开征求意见的反馈情况来看,多数意见认为,征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定,原则上这种例外条款不应允许。如果善意氦饥份渴莓韭逢血抚摩第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房,如何平衡二者之间的利益另外,民事执行程序中已经规定,对于唯一住房不予执行,这就已经考虑到了生存权、居住问题,没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下,担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用,这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。经反复论证后最终采纳了多数人的意见,但同时规定了配偶一方的赔偿请求权,即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”。综上,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋,第三人善意取得后,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方可以请求赔偿损失。
夫妻一方擅自出售共有房屋的效力如何
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有,如果一方未经另一方同意出售,其效力应该根据第三人是否为善意取得来确定:
1、如果第三人构成善意取得,则合同有效,不可主张返还房屋。构成善意取得的要件是:
(1)第三人购买该房屋时是善意的。
第三人在购买房屋时应该是出于善意,对房屋所有权真实归属不知情,且其和出卖房屋的一方不是近亲属关系或者有其它利害关系,没有恶意串通和损害所有人利益的故意。
(2)第三人以合理的价格购买。
第三人购买房屋时,应该是以合理的市场价购买,如果明知其取得该房屋的价格与实际价值相差极大,则不是以合理价格购买,不构成善意取得。
(3)第三人已经对该购买的房屋办理产权登记手续。
房屋作为不动产,标的物的转移占有并不移转所有权,只有经过登记才能取得所有权移转的效力,因此不动产经过登记以后就具有公示效力,第三人为房屋办理产权登记手续后,房屋属于其合法占有。
在这三个条件均已具备的情况下,则不能认定房屋买卖合同无效。如果第三人适用善意取得制度,则夫妻未参与交易的一方丧失房屋所有权,不可以主张合同无效、返还房屋。如果未参与交易的一方要维护自己的合法权益的,应该向提起侵权之诉。
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一、一方出卖共同共有房屋的效力在我国,房产证是最有效的认定房屋所有权的凭证,房产证上登记的名字就是房屋所有人,任何人看到房产证时都会想当然的认为该登记名字就是产权人名字。因此对于共同共有房屋,产权证上名字不同时一方出卖共同共有房屋产生的效果也不同:
1、产权登记在该出卖人一方名下的共同共有房屋只登记在一方名下时,在该方出卖房屋时买受人有理由相信其为单独所有人,这种情况下买受人支付合理价款并办理房屋登记的,双方之间的房屋交易就是正常的房屋交易,买受人取得房屋产权。其他所有人无权要求返还房屋,只能向出卖人要求赔偿,但由于产权证上确实只有一方名字,因此其他共有人对与出卖人之间存在共有关系负有证明责任。
2、产权登记在共同共有人名下的共同所有人出卖共有财产应征得其他共有人同意,因此产权登记在共同共有人名下时,出卖人显然没有处分权,按照法律规定房屋所有权人出卖共有房屋,须提交共有人同意的证明书。如果出卖人没有提交证明书但是买受人善意即有理由相信其有处分权,且已经支付合理对价并办理产权变更登记的,买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权,此时其他所有人无权要求返还房产,只能要求出卖人进行赔偿,包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。
二、一方出卖共同共有房屋的应对
1、产权登记前一方出卖共同共有的房屋,在产权登记之前无论其是否签订了房屋买卖合同,房屋产权并没有转移,此时其他共有人在知道情况后可以向申请财产保全。申请财产保全时,申请人可以在向前或者在对案件进行审理中申请。关于房产纠纷的受理是房产所在地的基层。需要注意以下事项:

1)采取诉前财产保全后,申请人应当在15日内采取诉前财产保全的或者其他有管辖权的提起民事诉讼,如果没有,会解除财产保全措施。

2)申请人在申请财产保全时需要提供担保,如果不提供担保,人民将会驳回财产保全申请。一般来说。需要提供担保的数额应相当于请求保全的财产价值。
2、产权登记后产权登记之后,原则上是已经发生产权的转移,但是根据买受人的主观态度会有不同情形。(
1)买受人是善意的即有理由相信其有处分权,且已经支付合理对价并办理产权变更登记的,买受人依据民法中善意取得制度当然取得房屋产权,此时其他所有人无权要求返还房产,只能要求出卖人进行赔偿,包括房款的份额分配和丧失优先购买权等带来的损失。(
2)买受人是恶意的,此时需要其他共有人对买受人恶意付举证责任,如果确属恶意,则可以对产权登记进行异议登记。所谓异议登记,就是指利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的,可以通过异议登记以保护其权利。登记机构予以异议登记后,起到一个该物权在争议阶段的警示的作用,如果买卖双方继续交易该房屋,买受人会承担潜在风险,一旦异议成立,买受人不再受善意取得制度的保护,其信赖利益不再受到保护。这样的话可以保证买受人在15日内不能通过产权登记取得产权。但是申请人在异议登记之日起十五日内不的,异议登记就会失效。
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夫妻一方擅自卖房,另一方是否可以要回
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可是否可以会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对夫妻一方擅自卖房,另一方是否可以要回进行了解答,希望是否可以解答您的问题。
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婚姻家庭
夫妻一方擅自出租共同房屋,怎么处理
[律师回复] 这些问题非常的棘手,既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护,也关系到交易秩序的稳定和安全,关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时,该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产,如果第三人尽到了必要的审查与注意义务,支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续,为了保护交易安全,根据善意取得制度,第三人可以取得不动产物权。《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言,要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的,也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力,从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑,对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。也有专家建议规定除外情形,即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素,夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售,如果支持善意第三人的主张,会出现另一方无家可归的情况。从高院公开征求意见的反馈情况来看,多数意见认为,征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定,原则上这种例外条款不应允许。如果善意氦饥份渴莓韭逢血抚摩第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房,如何平衡二者之间的利益另外,民事执行程序中已经规定,对于唯一住房不予执行,这就已经考虑到了生存权、居住问题,没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下,担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用,这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。经反复论证后最终采纳了多数人的意见,但同时规定了配偶一方的赔偿请求权,即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”。综上,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋,第三人善意取得后,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方可以请求赔偿损失。
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夫妻一方擅自出售共同住房,第三人怎么处理
[律师回复] 这些问题非常的棘手,既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护,也关系到交易秩序的稳定和安全,关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时,该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产,如果第三人尽到了必要的审查与注意义务,支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续,为了保护交易安全,根据善意取得制度,第三人可以取得不动产物权。《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
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(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”。以上规定的三个构成要件是满足善意取得的前提。就第三人而言,要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不现实的,也不利于财产流转。基于不动产登记的公示公信力,从社会诚信以及保护善意第三人的角度考虑,对配偶一方以不知情、不同意为由主张返还房屋的诉讼请求不予支持。也有专家建议规定除外情形,即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素,夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售,如果支持善意第三人的主张,会出现另一方无家可归的情况。从高院公开征求意见的反馈情况来看,多数意见认为,征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定,原则上这种例外条款不应允许。如果善意氦饥份渴莓韭逢血抚摩第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房,如何平衡二者之间的利益另外,民事执行程序中已经规定,对于唯一住房不予执行,这就已经考虑到了生存权、居住问题,没必要在婚姻法解释中再专门规定;在房价高涨的现实情况下,担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用,这样不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。经反复论证后最终采纳了多数人的意见,但同时规定了配偶一方的赔偿请求权,即“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持”。综上,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋,第三人善意取得后,另一方主张追回该房屋的,人民不予支持;夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方可以请求赔偿损失。
夫妻一方未经对方同意,擅自将夫妻共同所有的房屋卖给第三人,另一方可以追回该房屋吗
[律师回复] 根据我国《婚姻法》第十七条规定,我国实行夫妻法定财产共同制,即除非夫妻双方另有书面约定,否则夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金等财产归夫妻共同所有。所以,对于婚后购买的房屋,即使登记在夫妻一方名下,一般情形下也应属于夫妻共同财产,夫妻对其有平等的处理权。如果夫妻一方未经对方同意,擅自将共有的房屋出卖给第三人的,应构成无权处分,根据我国《物权法》第一百零六条规定,夫妻另一方有权追回,但是符合下列情形的,构成善意取得,根据我国婚姻法司法解释
(三)第十一条规定,另一方不能再追回房屋。具体情形为:
1、第三人是善意购买。所谓“善意”,是指第三人不知道该房屋是夫妻双方共同所有,或者不知道夫妻一方是擅自出卖,已经尽到了必要的审查与注意义务。
2、第三人已经支付了合理的价款。所谓合理,是指房屋价款与房屋的价值基本一致,不属于不合理低价或者无偿转让等情形。
3、该房屋已经办理了产权登记手续,即房屋已经过户登记至第三人名下。 上述擅自处分本质上属于夫妻一方对另一方的财产侵权,夫妻另一方因此遭受损失的,在提起离婚诉讼时,可以要求擅自处分方进行损害赔偿。
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夫妻一方的债权另一方可以主张吗
根据相关法律规定,配偶一方的债权,在某些情况下,可能会被另一方主张。比如,该债权源于夫妻共同生活、共同生产经营,或者双方都有共同意愿。在这些情况下,另一方有权主张这个债权。这个权利体现了夫妻共同财产和责任的原则,保证了婚姻中双方的公平和平等。所以,在债权问题上,夫妻双方要多沟通,明确各自的权益,一起维护家庭的和谐。
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债权债务
夫妻一方未经对方同意,擅自将夫妻共同所有的房屋卖给第三人,另一方是否可以追回该房屋
[律师回复] 根据我国《婚姻法》第十七条规定,我国实行夫妻法定财产共同制,即除非夫妻双方另有书面约定,否则夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金等财产归夫妻共同所有。所以,对于婚后购买的房屋,即使登记在夫妻一方名下,一般情形下也应属于夫妻共同财产,夫妻对其有平等的处理权。如果夫妻一方未经对方同意,擅自将共有的房屋出卖给第三人的,应构成无权处分,根据我国《物权法》第一百零六条规定,夫妻另一方有权追回,但是符合下列情形的,构成善意取得,根据我国婚姻法司法解释
(三)第十一条规定,另一方不能再追回房屋。具体情形为:
1、第三人是善意购买。所谓“善意”,是指第三人不知道该房屋是夫妻双方共同所有,或者不知道夫妻一方是擅自出卖,已经尽到了必要的审查与注意义务。
2、第三人已经支付了合理的价款。所谓合理,是指房屋价款与房屋的价值基本一致,不属于不合理低价或者无偿转让等情形。
3、该房屋已经办理了产权登记手续,即房屋已经过户登记至第三人名下。 上述擅自处分本质上属于夫妻一方对另一方的财产侵权,夫妻另一方因此遭受损失的,在提起离婚诉讼时,可以要求擅自处分方进行损害赔偿。
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夫妻一方擅自出售房屋,第三人善意取得,怎么办?
[律师回复] 这些问题非常的棘手,既关系到夫妻财产制度的落实和婚姻法对夫妻双方利益的保护,也关系到交易秩序的稳定和安全,关键在于如何平衡无辜配偶一方与第三人之间的利益。当夫或妻一方与第三人发生不动产物权交易时,该不动产登记在夫妻一方名下但实际属于夫妻共同财产,如果第三人尽到了必要的审查与注意义务,支付合理的房屋价款且已经办理变更登记手续,为了保护交易安全,根据善意取得制度,第三人可以取得不动产物权。《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
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夫妻一方不同意出售房屋,能否主张房屋无效
[律师回复] 买卖双方通过中介签订了房屋买卖协议,合酣浮丰簧莶毫奉桐斧昆同价款¥168万元。协议签订后,买方向卖方支付¥150万元,双方办理了房屋交接手续,因房产证当时尚未办理下来,不具备过户条件,双方约定等房产证办妥后共同办理过户手续并结清购房尾款。在等待办理房产证的过程中,房价持续上涨,房主顿生毁意。房主的妻子以房产共有人身份向,以自己从未同意售房为理由,要求确认合同无效。审理后认为,房产证记载的名字只有房主一人,其妻子的名字未记载在房本上,根据不动产公示制度,其丈夫不同意出售房产不能对抗善意第三人。房屋买卖合同有效,驳回房主妻子的诉讼请求。原告未在法定上诉期内提起上诉,该判决已发生法律效力。南宁房产律师点评:本案的交易房产虽然是房主夫妻在婚内共同购买,但是房本上并未记载妻子的名字,所以其妻子的共有状态是隐名的,外人无从知晓其丈夫是否是共同产权人,甚至房主是否结婚或婚后是否离异,对外人来说都是他人的隐私,卖房人难以掌握。因此房主的妻子以自己不知晓丈夫售房为由,要求主张合同无效是不符合法理的,也不应得到的支持。为此,南宁房产律师提醒大家需要注意的是,作为购房人对所购房产的基本情况及出售条件也应尽到必要的审查义务,否则也会因疏于审查而承担相应的责任。在实践中因为明知对方有配偶,却怠于征求配偶意见而导致合同无效的判例也是有的。此案中,如果当时购房人明知出售人有配偶而又签订买卖合同的,那有恶意购买之嫌,不适用善意取得,如其配偶主张该份合同无效应获得支持。
夫妻一方擅自出售共有房产,第三人应该怎么处理?
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