违法强拆之前,会有什么明显的行动吗

最新修订 | 2024-02-25
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杨在明律师
杨在明律师
第一,被征收人拒签协议后(强拆蓝色预警)。第二,逼迁出现时(强拆黄色预警)。第三,街坊、邻居发生偷拆、误拆时(强拆橙色预警)。第四,不明身份社会人员频频活动时(强拆红色预警)。
违法强拆之前,会有什么明显的行动吗

众所周知,在征地拆迁维权过程中,最重要的策略有二:一是争取协商时间;二是奋力守住房屋、土地。

若能二者同时实现,则被征收人提升补偿数额的愿望可期。

然而实践中,随着时间的推移,房屋、土地遭遇强征强拆的风险系数也会随之不断增高。

那么,违法强拆来袭前是否会有什么预警、先兆现象出现呢?被征收人又该如何做到提高警惕,防患于未然呢?

首先需要明确的是,本文所述仅限于“违法强拆”情形。

对于合法的违建强拆或司法强拆,不存在预警、先兆一说,因为“合法”即意味着实体和程序上的符合法律规定,那么被征收人自会在法定的时间节点上收到来自行政机关的相应通知、文书,哪天拆你会写得清清楚楚。

只有对于程序明显违法的那种突入其来的强拆、偷拆、误拆、帮拆才会涉及预警问题。

对此,在明律师想提示广大被征收人以下几个时间点供大家作为预警信号使用:

第一,被征收人拒签协议后(强拆蓝色预警)。

无论是哪类征收项目,征收补偿安置协议都是一定会出现的重要文件。

而当被征收人面对征收方的各种早搬早签奖励诱惑而岿然不动,甚至直接表示补偿数额过低自己无法接受,进而明确拒绝签订补偿协议时,客观上就意味着被征收人有选择当“钉子户”的可能性。

对于一些用地需求急迫的项目而言,自此时开始房屋遭强拆的可能性就开始大大增加。

因为在此类项目的征收方看来,先谈再拆只是一种客气之举,其最主要目的绝不是依法依规完成补偿安置,而是先拆了确保工程进度再说。

因此,被征收人千万不要以为此时时间尚早而不去提高警惕,须知,“上来就拆”的情况在地方上并不少见。

第二,逼迁出现时(强拆黄色预警)。

违法强拆对于征收方而言的确要冒比较大的法律风险,因此很多征收方会选择先进行逼迁,如果逼一逼就能把被征收人逼走,那就自然而然地省去了组织强拆的麻烦。

逼迁的方式多种多样,我们已介绍过很多,这里不再赘述。

总之,一旦逼迁出现,即意味着征收两方的博弈进入了白热化阶段,剑拔弩张一触即发的状况随时有可能发生。

譬如日前轰动全国的河北廊坊付奎生案,就是在尚未进入强拆前的逼迁阶段发生了命案。

因此,被征收人一定要在此时及时提高自己内心的预警级别,千万不要认为逼迁手段都是老掉牙的“小伎俩”成不了大事。

的确在有的项目中,逼迁、骚扰能持续上经年累月,但也有的项目,三五天的就演变为强拆了。

第三,街坊、邻居发生偷拆、误拆时(强拆橙色预警)。

偷拆、误拆的特点是,征收方尚不敢承认这就是强拆,而是采取偷偷摸摸拆除房屋或者拆完后又拍大腿称“拆错了”的方式试图逃避、掩盖其强拆意图。

在强拆预警中,街坊、邻居的情况是一个重要的观察指标。

一旦街坊、邻居的房屋没有了,那么自己的房屋也很可能会面临朝不保夕的险境。

被征收人要警惕征收方一边和颜悦色的和你谈,一边以误拆、偷拆手段逐一清除的两面派手法。

以事实为依据,发现苗头了,就要及时提升预警,做好应对违法强拆的各种准备。

第四,不明身份社会人员频频活动时(强拆红色预警)。

强拆的关键,在于人。

通常实施违法强拆的都是所谓的“不明身份社会人员”,一般都身穿黑衣,纹个身,拿个木棍、铁管一类的凶器……亲身经历过拆迁的朋友都知道,上述描述绝非危言耸听或制造什么戏剧化效果,现实只会比这个要丰富、恐怖百倍。

违法强拆毕竟是个大动作,要务求稳、准、狠的拆除房屋,同时尽量避免被征收人有防御、还手、报警的可能,因此相关人员是需要进行准备、踩点的。

当社区、村子周边频频有看着脸生的不明身份人员出没,而拒签协议、发生逼迁又持续了相当一段时间后,此时的强拆预警就基本达到最高级别的红色了。

在明律师最后想指出的是,违法强拆由于不具有程序上的合法性,因而其主动权完全掌握在征收方手里,被征收人只能被动应对,而很难完全主动地掌握局面。

上述预警信号的意义在于,被征收人要根据情况随时作出准备、调整,尽量将强拆可能造成的损失降到最低。

(征收方真想强拆被征收人是难以实际阻挡的)譬如及时安排家中的老、幼、病、残转移以免在冲突中发生不测;及时将家中的贵重物品和财产转移以免被埋压在强拆过后的瓦砾下;及时准备好拍照、录像等取证必需的设备、工具,保证其随时能够投入正常使用;及时与可能提供帮助的邻居、亲友联系,做好人员上的应对准备;及时向公安机关寄送《要求保护人身财产安全申请书》,争取阻滞强拆步伐……同时,要及时与自己的代理律师沟通,律师会根据具体情况适当调整法律程序的力度、密度,进而争取实现“围魏救赵”将强拆危机解除。

这些都是实用的预警后反应策略。

需要特别指出的是,有的被征收人习惯于铤而走险,将自家的老、幼、病、残、孕搬出来做强拆的“挡箭牌”,这是极其错误和荒谬的,后果将会非常严重。

理智的被征收人一定要杜绝此类想法。

毕竟,在要钱还是要命这个问题上,被征收人总不至于干出要钱不要命的事情来。


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2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
  作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
  任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
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根据最高人民发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。
《合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
2003年4月28日,最高人民发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该解释第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。
(一)在当事人约定违约金不违反法律和产生明显不公平的情况下,遵循其约定
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(二)实际损失无证据证明的情况下,违约金比率参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定确定
合同法第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”损害赔偿是指合同一方因违反合同给对方造成损失,对方有权请求违约方对因违约所产生的损失给予赔偿,它是承担违约责任的一种重要形式。损害赔偿包括实际损害和可得利益,但都应有证据能够证明,而且可得利益的损失赔偿额不得超过违约方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同义务给对方造成的损失。逾期付款纠纷中,债务人如按约定归还货款,从一般善良经营人的角度看,债权人因此依法可得多少可得利益呢?《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》
第六条规定:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,可根据本地区实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍(包括利率本数),超出此限度的,超出部分的利息不予保护。”逾期付款纠纷争议的标的是金钱给付义务,与民间借贷的标的是相同的。因此,当事人约定逾期付款的违约金也应参照此规定,以不高于银行同类贷款利率4倍为宜。这是从善良经营人的角度推算债权人因债务人按期履行付款义务时的可得最大利益,也是债务人在订立合同时预见到或者应当预见到因其违约可能给债权人造成的损失。当然,债权人有证据证明因债务人逾期付款给其造成损失高于此规定的另当别论。至于债权人的最小可得利益,应以银行同期存款利率计算。因此笔者认为,双方当事人约定的违约金在银行同期贷款利率4倍以下均应支持。双方对于违约金如无约定,损失数额又无证据证明,违约金的数额至少为银行同期存款利率。
(三)约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限
合同法规定只有在约定违约金“过分”高于造成损失时,才能要求减少。何为“过分”,法律并未明确规定。但合同法颁布前的技术合同法实施条例
第二十二条规定:“当事人在合同中约定的违约金不得超过合同价款、报酬或者使用费的总额。”《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用〈经济合同法〉的若干问题的解答》
第九条规定,为防止当事人滥用自行约定的权利,违约金的数额一般不超过合同未履行部分的价金总额为限,对超出部分,可不予保护。笔者认为,虽然合同法施行后,原经济合同法、涉外经济合同法和技术合同法已废止,但上述条款与合同法关于对未定违约金予以适度干预的立法本旨并不相悖,仍可作为裁判时的参考。
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