建筑物区分所有权中的共有权是如何规定的？

建筑物区分所有权的客体是指区分所有权的标的。建筑物区分所有权是我国民法典规定的不动产所有权一种形态。

共有权是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分属于共有部分。

所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。

1.权利主体的特殊性

建筑物区分所有权中共有权的权利主体是业主大会或者全体业主。与一般财产共有相比，在建筑物区分所有中，共有人是众多的，随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能每一个人都参与共有财产的管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业服务企业来实际行使管理权。

2.共有部分附随于专有部分

在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的情形下，共有部分不能独立存在，也不能单独转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后才能相应地取得共有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。转让专有部分所有权，共有部分也应相应转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。在区分所有的成立登记上，一般只登记专有部分所有权，而对共有部分所有权并不单独登记。正是由于共有部分附随于专有部分，因而区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其视为一种特殊的共有形态。

3.客体范围较为广泛

一般来说，专有部分的所有权限于建筑物内。但对于共有权而言，则不限于建筑物内，还可能延伸到小区其他设施。共有部分的范围主要包括如下方面：

(1)建筑物的基本构造部分，例如支柱、屋顶、外墙或地下室等。

(2)建筑物的共有部分及附属物，例如，楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等，以及仅为部分区分所有人所共有的部分。

(3)建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人共同所有。

(4)住宅小区的绿地、道路、物业管理用房。

在日常生活中，业主往往注重对自己专有部分权利的行使和义务的履行，但易于忽视对共有部分的义务承担。例如，在实践中有的业主因拖欠共同维修费用，使建筑物共有部分长期得不到维护。