购买二手房如何预防房屋被抵押?

一、购买二手房如何预防房屋被抵押

1、要找一个正规的中介公司。

2、可以到房产部门查询相关档案。

房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押.买卖等“档案”都可以查询得到，这样市民就可避免买到抵押房等。

3、买房者在买房时要仔细察看房屋产权证。

一般情况下没有抵押的房子在房产证的“他项权”(即在房主的名字、坐落地址、面积等内容的下放)一栏里是空着的如果是抵押房在房产证上都有记载。

所以从房产证的“他项权”一栏里看是否有登记就可以知道是不是抵押房了。

4、在签订合同时把抵押房情况列入合同条款中，在卖家违约时作为索赔的依据，以保证买房者的合法权益。

5、要求在签完合同后立即过户。

若购买的是2年以上的商品房，可以立即过户，不用缴纳营业税之类的附加税款。

经济适用房选择在5年以上的，按照相关规定5年以上经济适用房可以过户。

二、个人住房抵押贷款风险分析

1、信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

信用风险一般包括以下几种形式:

(1)被迫违约。

被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

(2)理性违约。

理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。

当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

(3)提前还款。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。

提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。

另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。

提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

(4)恶意骗贷。

一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。

其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

2、抵押风险

(1)抵押处置风险。

当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。

我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

(2)抵押物价格风险。

包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。

前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。

后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3、利率风险利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。

目前我国的商业银行的个人住房抵押贷

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