买卖二手房有哪些要注意的地方

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖卖方注意事项有什么问题解答如下, 【法律意见】<br/>1、如果你的房子是经过房产中介的话，千万一定要实地查房。房产中介太会忽悠了，别被带沟里了。<br/>2、房子的归属权也是很重要的，认真查询房产证上的归属人的名字是否和卖家本人的身份一致。不注意这个事的话，这问题就大了。<br/>3、你买的房子是否还在租赁期，因为根据相关规定：“买卖不破租赁”，在房产买卖的时候不可以存在出租给其他人。<br/>4、房子的物业费是否在出租前结清，物业费包括物业管理费、电费、天然气、煤气、暖气，否则会让我们入住后进行缴纳。<br/>5、了解房子的实际房龄，大部分商品房的使用权限是70年。但也有个别房屋的产权年限只有四十年。<br/>6、在签订房产合同前一定要逐条阅读条款，千万不要别中介钻了空子，合同空处不留白。<br/>7、房子是否是正常的房子，因为违规被查封的房子不可以进行买卖的。<br/>8、看完房之后先别急着签订购房合同，我们需要观察房子几天，然后再来付定金，以防房子不合适，然后已经签订了合同，这时中介就会要求你赔偿违约金。<br/>9、二手房交易的过程中，我们买方是要缴纳一些税费的，一般都是契税（90平方以下1计算，90平方以上1.5计算，个人所得税和营业税一般都是卖方支付）。<br/>10、房子的户口是否迁出，买卖双方缴纳相关税费，办理立契过户手续。立契过户当天，买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。因为银行必须要看到《买卖契约》，才会放款给你。最后还要哦办理好房产产权变更手续。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>1、房屋产权是否明晰<br/>有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。<br/>2、土地情况是否清晰<br/>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。<br/>3、交易房屋是否在租<br/>有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。<br/>4、房屋手续是否齐全<br/>房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。<br/>5、福利房屋是否合法<br/>房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。<br/>6、物管费用是否拖欠<br/>有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。<br/>7、市政规划是否影响<br/>有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。<br/>8、单位房屋是否侵权<br/>一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。<br/>9、中介公司是否违规<br/>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。<br/>10、合同约定是否明确<br/>二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订二手房买卖合同要注意哪些<br/>在签订二手房买卖的时候，首先一定要注意合同里是否有《城市房地产转让管理规定》第六条规定的不可以转让房产；<br/>(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;<br/>(二)司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;<br/>(三)依法收回土地使用权的;<br/>(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;<br/>(五)权属有争议的;<br/>(六)未依法登记领取权属证书的;<br/>(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。<br/>(一)注意房屋手续是否齐全<br/>房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。<br/>(二)注意房屋产权是否明晰<br/>有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。<br/>(三)注意土地情况是否清晰<br/>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。<br/>(四)注意交易房屋是否在租<br/>有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。<br/>(五)注意物管费用是否拖欠<br/>有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。<br/>(六)注意中介公司是否违规<br/>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖注意些什么问题解答如下, <br/>一、 去正规的网站和中介<br/>如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。买房卖房就找房多多!<br/>还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票，贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。<br/>二、实地考察房屋情况<br/>1、房屋自身建筑情况<br/>如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。<br/>2、房屋周边状况<br/>如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。<br/>三、 看房子产权是否清晰<br/>购房者在买卖房屋时，一定要确保房产安全无误，仔细了解房屋的产权状况，尤其是在购买二手房的时候。要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。<br/>四、 看二手房的物管费用是否拖欠<br/>有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。例如，水费、电费、煤气费、电话、宽带、有线电视、物业相关费用等。<br/>五、 注意迁移户口问题<br/>买二手房，有为了孩子就近读书问题才选择购买此房。如果卖家的户口没有及时迁出，户口也迁不进来，就会发生纠纷。<br/>因此，买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。<br/>六、买二手房过户问题<br/>①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。<br/>②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。<br/>二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。<br/>前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。<br/>③上证的人数：房产证上要写几个人的名字?妻子、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。<br/>④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖应该注意哪些问题解答如下, 签订二手房买卖合同要注意哪些<br/>在签订二手房买卖的时候，首先一定要注意合同里是否有《城市房地产转让管理规定》第六条规定的不可以转让房产；<br/>(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;<br/>(二)司法机关和依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;<br/>(三)依法收回土地使用权的;<br/>(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;<br/>(五)权属有争议的;<br/>(六)未依法登记领取权属证书的;<br/>(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。<br/>(一)注意房屋手续是否齐全<br/>房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。<br/>(二)注意房屋产权是否明晰<br/>有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。<br/>(三)注意土地情况是否清晰<br/>二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。<br/>(四)注意交易房屋是否在租<br/>有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。<br/>(五)注意物管费用是否拖欠<br/>有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。<br/>(六)注意中介公司是否违规<br/>有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。