解聘物业服务人的应当提前告知业主吗?

[律师回复] 法律没有强制性规定，需不需要看业主自己确定

[律师回复] 小区业主不满物业服务2016年11月5日至11月21日，业委会召开小区业主大会，就是否要求更换新物业公司，并委托业委会重新招聘新物业公司进行表决。表决结果显示有过半数的业主要求更换新物业公司。随后，业委会向鲁谷社区行政事务管理中心传达上述决议，此后，鲁谷街道办事处下达责令业委会停止依据《决议》进行相关活动的决定。北宇物业据此拒绝退出小区。鲁谷街道办事处以大会程序违规为由，建议业委会暂缓业主大会的召开。对此，石景山诗景长安小区第一届业主委员会向提讼，请求判决撤销鲁谷社区行政事务管理中心作出的两项相关决定。目前，已经受理该案件。北宇物业的严经理接受记者采访时表示，“对于业主提出的问题，物业方面一直在积极整改，现在已经大部分得到解决。”6月14日，记者在诗景长安小区西区看到，小区业主的车辆可以出入自如。严经理说，物业并没有强收停车费，小区业主长期使用地下停车库，却不按时缴纳停车费，物业有权利要求缴费。“此外，小区有临时停车位可以免费供业主停车，但是车位数量有限，在车位不能容纳更多车辆的情况下，物业出于安全考虑无法让更多车辆进入小区，并不是不让业主进小区。”小区地下停车场并不对外经营，不需要备案，物业并没有违规。业主大会有哪些权利业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届2-3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主委员会，根据物业管理区域规模大小，由5-15人组成。如北京新规定：凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满2年的新建居住小区，均可组建业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构，其权利为：
(1)召集业主大会会议，修订业主公约、业主委员会章程;
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;
(4)审议年度管理工作计划、年度费用预算;
(5)监督公共建设、公共设施的合理使用;
(6)监督业主公约的实施;
(7)业主大会赋予的其他职责。

[律师回复] 【法律意见】
没有业主委员会可以解聘物业公司
第一种方式：.前期委托服务期间由开发商解除；
第二种方式：如果是业主较少的大楼，可以组织全体业主成立业主大会，全体投票；
【法律依据】
《物业管理条例》
第十五条下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会成员；
（三）听取和通过业主委员会的；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）管理、使用和续筹专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）撤销业主委员会不适当的决定；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

[律师回复] 【法律意见】
没有业主委员会可以解聘物业公司
第一种方式：.前期委托服务期间由开发商解除；
第二种方式：如果是业主较少的大楼，可以组织全体业主成立业主大会，全体投票；
【法律依据】
《物业管理条例》
第十五条下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会成员；
（三）听取和通过业主委员会的；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）管理、使用和续筹专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）撤销业主委员会不适当的决定；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【法律意见】
1、没有公示全体业主，也没有经业主大会同意，这样的合同不合法。
2、业主在不知道有此服务合同，及对服务水平，卫生水平，收费标准等内容都不清楚的情况下，不交管理费，可以。
3、业主可以召开全体业主大会重新选举业委会，重新选物业公司。【法律依据】《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
(六)改建、重建建筑物及其附属设施
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。

[律师回复] 解答如下, 不可以的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。物业公司显然这样做是错误的，而且是违法的。如果因停水停电造成损失的，业主可向主张自己的权利，要求物业公司赔偿因停水停电造成的损失。目前情况可以考虑业委会和居委会调解一下，最好协商解决，最终途径则是法律。根据《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 注册物业管理公司的流程如下： 1.首先注册物业管理公司前需要准备以下事项： （1）公司的品牌，名称（此过程必须谨慎，因为有一些名称可能被其他公司抢先注册且申请保护了）。 （2）筹备的公司中投资人数目及所占股份、各投资人的职责分配说明。 （3）筹备公司准备的启动资金（至少需要能够维持一年的运营才有资质申请）。 （4）公司的经营范围说明（务必周全，因为现在和未来的拓展都需要考虑）。 （5）事先确定好公司法人、监事人证明材料。 2.接下来是注册物业公司的具体步骤： （1）公司资质审核阶段：公司投资人提交身份证复印件证明身份；向机关部门提交备选公司名称字号，公司主要经营范围及注册资本。 （2）物业管理公司工商注册登记阶段：公司管理人员向工商局提交相关材料后，由市场监管局进行材料的审查，审查无误后，相关部门会为公司办理营业执照并刻盖公章、财务章、法人章等办公用章。而后公司管理人员还需办理组织机构代码证及C卡，最后前往税务局办理税务登记证。 （3）物业管理公司银行注册开户阶段：确定好公司在哪一家银行开设企业基本存款账户，然后前往银行提交公司开户证明材料，与银行签订代扣税等协议，即可在银行开具公司账户。 （4）物业管理公司注册核税阶段：该阶段的流程较为繁琐，具体为：准备相关材料→赋码→递交三方协议→添加办税员→申请一般纳税人资格认定→购买并开通法人一证通棒、网上认证→购买金税盘、发票打印机及发票扫描仪→发行→领购发票。

[律师回复] 解答如下, 不可以的。业主因未按时交纳物业服务费，是违反了与物业公司签订的物业服务合同。作为物业公司应该按照合同的约定，对违约的业主督促其交纳，或者通过法律途径加以解决。法律没有赋予物业公司可以断水断电。业主供水供电是分别与自来水公司、供电公司签订供水供电协议，交纳相关费用来获取的。它和业主要交纳的物业服务费是两码事。物业公司显然这样做是错误的，而且是违法的。如果因停水停电造成损失的，业主可向主张自己的权利，要求物业公司赔偿因停水停电造成的损失。目前情况可以考虑业委会和居委会调解一下，最好协商解决，最终途径则是法律。根据《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 退休之后就可以返聘，没有年龄规定。
聘用退休人员的风险
退休人员在退休后，已依法退出劳动领域，不具备劳动法律法规所规定的劳动者主体资格，即享有退休待遇并在社保机构领取退休工资、报销医疗费用、因病亡故的可领取抚恤金。退休人员被用人单位聘用后，双方建立的关系不属于《劳动法》和《劳动合同法》调整的范畴，不能适用劳动法、劳动合同法的相关规定，双方即使发生争议也不适用《劳动法》和《劳动合同法》的规定。故，《劳动法》和《劳动合同法》有关对劳动者的保护也不适用：
(1)依法参加和组织工会的权利(《劳动法》第七条)。
(2)与用人单位签订劳动合同，确立劳动关系、明确双方权利和义务的权利(《劳动法》第十六条)。
(3)劳动合同的期限及试用期的特别规定(《劳动法》第二十、二十一条)。
(4)劳动合同的终止、解除的条件及限制、经济补偿(《劳动法》第二十三到二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十一条、第三十二条)。
(5)劳动者的工作时间和休假。(《劳动法》第四章)。
(6)最低工资保障(《劳动法》第四十八条)。
(7)参加社会保险的权利及享有社会保险待遇(《劳动法》第七十二条、第七十三条)。
(8)通过劳动争议调解、仲裁、诉讼方式解决争议(《劳动法》第十章)。
故，如退休人员被聘用的，退休人员和聘用单位之间基于此种劳务关系，故聘用单位不需要为退休人员缴纳社保，可随时解除聘用协议，并不给予经济补偿。
因而，聘用单位对于退休人员的责任而言主要是两个方面：一是劳务报酬，二是工伤的处理。至于退休人员非因工所受到的意外伤害，可以通过其他途径来解决，如交通事故。聘用退休人员的工资报酬、医疗待遇、福利待遇、解除劳务关系等方面的争议在实务中一般不大，主要风险是发生工伤后如何处理争议较大，对于聘用单位的风险也较大。

[律师回复] 【法律意见】
没有业主委员会可以解聘物业公司
第一种方式：.前期委托服务期间由开发商解除；
第二种方式：如果是业主较少的大楼，可以组织全体业主成立业主大会，全体投票；
【法律依据】
《物业管理条例》
第十五条下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会成员；
（三）听取和通过业主委员会的；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）管理、使用和续筹专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）撤销业主委员会不适当的决定；
（八）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

[律师回复] 对于物业服务太差，业主拒交物业费被物业起诉这个问题，解答如下,
1、不可以的，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。
2、在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。

[律师回复] 前期物业合同一般是由开发商和物业公司直接签订，业主委员会成立以后可以决定是否继续聘用

[律师回复] 解答如下, 我国法律规定，只有不满10周岁的未成年人和完全不能辨认自己行为的精神病人（痴呆人）是当然的无民事行为能力人。我国法律没有明确规定植物人是否为当然的无民事行为能力人。但在司法实践中，只要有司法鉴定报告和医学上的明确诊断，判断他没有法律规定的自我判断能力和保护能力，符合无民事行为能力人的本质特征即不能辨认自己的行为，就当然地属于无民事行为能力人。他的近亲属可以直接代为行使相关的民事权利和参与其他民事活动。

[律师回复]
1、不可以的，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付物业费的滞纳金。
2、在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。

[律师回复]
一、因不交物业费，物业起诉业主的，如果物业公司的证据齐全，业主需要及时补交物业费才可以的。rn
二、依据《物业管理条例》rn第七条rn业主在物业管理活动中，履行下列义务：rn（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；rn（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；rn（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；rn（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；rn（五）按时交纳物业服务费用；rn（六）法律、法规规定的其他义务。

[律师回复] 合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 甲方（用人单位）名称：
　　性质：
　　法定地址：
　　现任法人代表：
　　乙方（职工）姓名：
　　性别：
　　年龄：
　　学历：
　　籍贯：
　　身份证号码：
　　甲方因工作（生产）需要，招（聘、雇）乙方为职工（员工）甲乙方在平等自愿、协商一致的基础上，根据《中华人民共和国劳动法》及国家、省有关法律、法规签订本合同，供双方遵守执行。
　　
一、合同期限（本合同期限按下列第_种类型执行）
　　
1、本合同为有固定期限的劳动合同。合同期从____年__月__日起至____年__月 __止，共__年。
　　
2、试用期从____年__月__日起至____年__月__日止共__个月。
　　
二、工作内容
　　乙方同意按甲方工作（生产）需要，应聘在___部门____岗，负责___工作，兼做__工作。
　　乙方在合同期内，按本岗位职责要求，完成甲方安排的正常工作（生产）任务。
　　
三、劳动保护和劳动条件
　　
1、甲方应按照《劳动法》第五十二条、五十三条、五十四条的规定建立、健全劳动安全卫生制度；为乙方提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品；对乙方进行劳动安全、卫生教育。
　　
2、甲方应当执行国家、省有关女职工、未成年工的劳动保护规定。
　　
3、乙方必须严格遵守劳动安全法规、规章制度和操作规程。乙方有权拒绝甲方管理人员违章指挥，强令冒险作业，对危害生命安全和身体健康的行为，有权提出批语并向有关部门检举、控告。若因乙方违规操作造成人身伤害及各项损失的应由乙方负主要责任。
　　
4、甲方参照国家、省有关规定和标准，公司为工作满一年员工（乙方）按月向社会劳动保障机构缴纳保险基金。乙方按规定应缴纳的保险基金，由甲方按月在乙方工资中代扣。具体实施办法详见公司有关规定。
　　
5、在正常迫使操作工作条件下，乙方因工负伤，经三亚市劳动部门事故鉴定科鉴定后，甲方应积极负责治疗，直至医疗终结；治疗期间为乙方支付必要的专项医疗费，支付基本工资或生活费，伤病愈后安排乙方力所能及的工作。具体实施办法见公司财务有关规定，并参照国家、省有关规定。
　　
6、乙方患病或非因工负伤医疗期和女工孕期、产假期、哺乳期以及乙方符合计划生育子女劳保医疗等各种待遇按公司有关规定和参照国家、省、市规定标准执行。
　　
四、劳动报酬
　　
1、甲方根据乙方现任职务、工作岗位以及本单位工资制度，确定乙方工资近按月工资发放。但在法定工作时间内，乙方应得的工资不得低于三亚地区最低工资标准。
　　乙方试用期工资____元；试用期满乙方工资____元；其中，基本工资____元；津贴及补助等按补充规定发放。
　　
2、甲方于每月__日为发薪日。甲方无故拖欠乙方工资的，按劳动部发（94）481号《违反和解除劳动合同经济补偿办法》办理。
　　
3、乙方每日工作时间为八小时，平均每周工作为四十八小时。甲方因生产经营需要，需乙方配合超时延长工作时间的，应按有关规定支付加班工资。具体实施办法见公司有关规定。
　　
五、劳动纪律
　　甲方应根据国家、省有关规定建立和完善各项规章制度。乙方必须严格遵守国家的各项法律、法规以及甲方《员工守册》和各项有效的规章制度，服从甲方的领导、管理和指挥，积极完成生产工作任务。
　　
六、劳动合同终止的条件
　　
1、有下列情况之一，可以解除劳动合同：
　　
（1）合同期满，自然终止；
　　
（2）经甲乙双方协商一致同意解除劳动合同的；
　　
（3）符合《劳动法》第二十五条和第三十二条规定的；
　　
（4）经有关部门批准到国外或港澳定居的；
　　
（5）甲方按《劳动法》第二十七条规定裁减人员的。
　　
2、符合《劳动法》第二十六条规定的，甲方可以解除劳动合同，但应当提前十五日以书面形式通知乙方，乙方解除劳动合同（含辞职）应当提前十五日以书面形式通知甲方。
　　
3、由于情况变化，经双方协商同意，可以变更合同的相关内容。
　　
七、违反劳动合同的责任
　　
1、任何一方违反劳动合同规定，给对方造成经济损失的，应根据责任大小承担相应的经济赔偿责任和法律责任。
　　
2、甲方违反本合同规定解除劳动合同，经三亚市劳动争议仲裁委员会认定后，应立即纠正，继续履行合同，并补发乙方被解除合同期间的工资和劳保福利。
　　
3、乙方违反本合同擅自离职，应赔偿甲方的损失，如经过专业培训，还应赔偿培训费。具体按有关财务规定执行。
　　
八、双方另约定的事项
　　甲方按国家《流动人口计划生育工作管理办法》第十一条负责被招用的已婚育龄流动人口的计划生育管理工作。乙方应严格遵守计划生育的有关规定，服从甲方及属地计划生育部门的管理，接受监督检查。
　　
九、其他
　　
1、甲、乙双方履行本合同发生争议时，按照〈中华人民共和国企业劳动争议处理条例〉规定办理。
　　
2、本合同未尽事宜按国家、省现行的法律、法规、政策执行。
　　
十、甲、乙双方盖章签名
　　甲方： 乙方（签名）
　　盖章：
　　二0 年 月 日

[律师回复] 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

[律师回复] 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

[律师回复] 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。