非法占用土地是否可买卖,非法占有土地处罚

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、什么是非法买卖土地 非法买卖土地是指其行为不仅包括买卖土地所有权，还包括买卖土地使用权，即土地使用权人未按法律规定的条件和程序将土地权利完全转移给受让人，受让人向其支付价款的行为。 《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。 二、非法买卖土地具体行为表现 1、以租代征 通过“以租代征”擅自将农用地转为建设用地，是近年来凸现的一种违法新形式，是一种严重的土地违法行为。所谓“以租代征”，即未依法办理农用地转用和土地征收审批手续，通过租用或占用农民集体农用土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的土地违法行为。 “以租代征”这种行为的实质违反了土地用途管制制度，未经法定的农用地转用和土地征收审批，在规划、计划之外非法扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。这种行为会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家实现宏观调控政策的落实和耕地保护的目标。 《关于加强土地调控有关问题的通知》[2020]31号文件规定：禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限制在依法取得的建设用地范围内。同时明确了法纪：未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，应当依法追究有关人员的法律责任。 2、非法转让集体土地 按照现行土地法律法规，农村集体土地所有的土地使用权，除因依法使用集体土地的企业由于破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转让外，不允许转让(包括出租)用于非农业建设。若违反了上述法律规定，就属于非法转让集体土地。非法转让的具体形式，除买卖外，还有其他一些形式，如以买卖房屋连同土地买卖，以土地入股联办企业名义转让土地等形式;其主体是享有集体土地所有权、使用权的农村集体，多为村委会或者村干部。这种非法转让集体土地的行为会造成集体耕地资源减少，人地矛盾进一步加剧。 3、非法转让划拨土地使用权 划拨土地，是指国家给用地单位无偿提供的土地。划拨土地不能直接进入土地流转市场，如进入市场，要依法补办出让手续并且补交出让金后才能进行。将国家无偿提供的划拨土地使用权，擅自转让或者以其他方式隐形交易，如以买卖房屋名义转让土地，或以土地使用权入股联办企业分红，或联建住宅分成等，都为法律所禁止。 4、非法转让出让土地 非法转让出让土地主要是指行为人在以出让方式取得土地使用权后，未按照出让合同的约定对土地进行投资开发即将土地使用权转让的行为。按照土地管理法规的规定，以出让方式取得土地使用权后，再行转让，必须要按规定对土地进行相应的投资开发之后才能进行。不进行任何投资开发即加价转让，是典型的炒卖土地行为，属于非法转让、出让土地的行为。

[律师回复] 非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役。最高人民法院的司法解释：<br/>第一条以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法<br/>第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；非法获利五十万元以上的；非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。<br/>第二条实施第一条规定的行为，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节特别严重”：非法转让、倒卖基本农田十亩以上的；非法转让、倒卖基本农田以外的耕地二十亩以上的；非法转让、倒卖其他土地四十亩以上的；非法获利一百万元以上的；非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节，如造成严重后果等。土地法三十六条，明文规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”所以说，禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物等。基本农田只要不用于耕种都是违法的。

[律师回复] 　　非法占用农用地罪与非法转让、倒卖土地使用权罪的不同在于：　　（1）客体不同。非法占用农用地罪侵害的是国家对土地特别是耕地进行保护的管理制度；而非法转让、倒卖土地使用权罪侵害的则是国家对土地使用权合法转让的管理制度。　　(2)犯罪客观方面不同。非法占用农用地罪是结果犯，表现为违反土地管理法规，非法侵占耕地，数量较大，造成大量耕地毁坏的行为。非法转让、倒卖土地使用权罪则是情节犯，表现为违反土地管理法规，实施了非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。其法转让土地使用权，是指以买卖以外的其他形式非法转移土地使用权的行为，也即未按国家法律规定程序办理征用或者划拨手续的行为，或者末按规定权限办理审批手续的土地转让的行为。倒卖土地使用权，包括毫不掩饰和明码标价地将土地卖给他人，而收取价款和以某种形式掩盖其土地买卖的实质而将土地卖给他人的两种行为方式。　　（3）对二者的处罚虽都采取了判处有期徒刑和罚金的刑罚方法，但前者没有明确确定的罚金标准；而后者则采取的是倍比罚金制的方式以确定罚金的标准。

[律师回复] 　　非法占用农用地罪与非法转让、倒卖土地使用权罪的不同在于：　　（1）客体不同。非法占用农用地罪侵害的是国家对土地特别是耕地进行保护的管理制度；而非法转让、倒卖土地使用权罪侵害的则是国家对土地使用权合法转让的管理制度。　　(2)犯罪客观方面不同。非法占用农用地罪是结果犯，表现为违反土地管理法规，非法侵占耕地，数量较大，造成大量耕地毁坏的行为。非法转让、倒卖土地使用权罪则是情节犯，表现为违反土地管理法规，实施了非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。其法转让土地使用权，是指以买卖以外的其他形式非法转移土地使用权的行为，也即未按国家法律规定程序办理征用或者划拨手续的行为，或者末按规定权限办理审批手续的土地转让的行为。倒卖土地使用权，包括毫不掩饰和明码标价地将土地卖给他人，而收取价款和以某种形式掩盖其土地买卖的实质而将土地卖给他人的两种行为方式。　　（3）对二者的处罚虽都采取了判处有期徒刑和罚金的刑罚方法，但前者没有明确确定的罚金标准；而后者则采取的是倍比罚金制的方式以确定罚金的标准。

[律师回复] 　　非法占用农用地罪与非法转让、倒卖土地使用权罪的不同在于：　　（1）客体不同。非法占用农用地罪侵害的是国家对土地特别是耕地进行保护的管理制度；而非法转让、倒卖土地使用权罪侵害的则是国家对土地使用权合法转让的管理制度。　　(2)犯罪客观方面不同。非法占用农用地罪是结果犯，表现为违反土地管理法规，非法侵占耕地，数量较大，造成大量耕地毁坏的行为。非法转让、倒卖土地使用权罪则是情节犯，表现为违反土地管理法规，实施了非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。其法转让土地使用权，是指以买卖以外的其他形式非法转移土地使用权的行为，也即未按国家法律规定程序办理征用或者划拨手续的行为，或者末按规定权限办理审批手续的土地转让的行为。倒卖土地使用权，包括毫不掩饰和明码标价地将土地卖给他人，而收取价款和以某种形式掩盖其土地买卖的实质而将土地卖给他人的两种行为方式。　　（3）对二者的处罚虽都采取了判处有期徒刑和罚金的刑罚方法，但前者没有明确确定的罚金标准；而后者则采取的是倍比罚金制的方式以确定罚金的标准。