民法典房屋买卖中交付如何认定

[律师回复] 对于房屋买卖中房屋交付如何认定这个问题，解答如下,
1、准备好过户材料，相关人员要到场
过户需要的材料会因为交易房屋性质和买卖双方的情况有所区别。以商品房为例，买卖双方准备好各自的身份证、户口簿、婚姻证明，卖方带好房产证原件及复印件即可。另外如果是单独所有，则出卖人和买受人到场即可，如果有共有人，则共有人也需要到场。
2、递交材料办理过户
交易大厅的电子提示屏会根据办理进度叫号。留意快到自己的号码时，买卖双方需要根据提示到收件窗口递交过户所需材料。
3、办理税费减免及缴税
过户当天也需要针对房屋情况进行缴税，如果房屋条件符合税费减免的标准，需要抽号到查档窗口办理税费减免。办理完毕就可以到地税窗口进行缴税了，缴税完毕，在交易大厅需办理的过户流程告一段落。接下来会经历10个工作日左右的二级审批环节，审批通过就可以顺利拿到房产证了。

[律师回复] 农村房屋买卖合同被确认无效民事责任应如何认定
在合同被确认无效后，应当按照过错原则确定当事人的民事责任。《民法通则》第61条、《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在城镇居民买卖农村房屋合同中，因为农村房屋和相应宅基地为限制流转物，法律法规和政策明确规定城镇居民不得买卖农村房屋，对此买卖双方当事人都知道或者推定应当知道，故买卖双方当事人对房屋买卖合同无效均有过错。但是，不可否认的是此类纠纷案件的缘起大多因为土地、房产的升值所诱发，在合同被确认无效的原因方面，主要是由于出卖方受利益驱动而违反了诚实信用原则，而这种“好讼行为”极大地影响了买受人的社会生活和社会秩序的稳定，不值得倡导。因此，在合同无效的过错认定方面，可以认定出卖人应对合同无效承担主要责任。
在房屋买卖合同被确认无效后，应该说主要的损失在于买受人，因为其要退房另寻住处、影响其生活和工作;对于出卖人而言，则无多大的损失，甚至还可获得不小的经济利益。因此在赔偿损失处理上，可以根据出卖方违反诚实信用和公平合理原则均衡双方的利益。具体在损失认定上，应当由出卖人赔偿买受人信赖利益损失，除缔约费用、履约费用和其他费用支出的直接损失外，还应适当地赔偿间接损失。间接损失，是指丧失与他人另订合同的机会所产生的损失，而这些损失必须是基于信赖利益而产生的损失。房屋买卖合同的目的，是基于永久性居住或收益的需要，用一定对价购买房屋所有权，双方对此是清楚的。现出卖人违反诚实信用主张合同无效，可以考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买价格的差异造成的损失来平衡双方的利益。
在诉讼程序处理上，出卖人要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋。受理案件后，认为可能认定合同无效的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有可能认定合同无效，征询其是否就损失提出反诉请求。如果买受人坚持主张合同有效，没有提出反诉的，根据不告不理的民事诉讼法基本原则，在确认房屋买卖合同效力的案件中不得径行判决出卖人赔偿损失。应当在判决中阐明买受人就合同被确认无效致其信赖利益损失，有权另行主张权利。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖合同能否追认问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋买卖合同是不能确认房屋所有权归属的，房屋是属于不动产，其所有权是以登记为准的。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

[律师回复] 具体咨询房产交易部门

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果遇到买方逾期付款等违约情形，要及时催促，必要时上诉至，要保存好相关证据，尤其是文字和录音证据，以便在诉讼中达到解除合同的条件。
房屋买卖合同签订之后，任一方不得随便终止或解除合同。但在现实生活中，由于房价的上涨速度很快，房主要求终止或解除合同的情况非常普遍，有些房主甚至主动要求以双倍返还定金为代价，终止或解除房屋买卖协议。
这种情况下，在审理时，首先审查协议是否具备继续履行条件，以及守约方是否愿意继续履行协议。如果买房是守约方，而且坚持继续履行协议，而且协议也具备履行条件，通常会判决合同继续履行。但是并不是说房主就很难解除买卖合同了，在有些条件下，特别是买方逾期付款的情况下，房主还是有机会终止或解除协议的。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复] 对于确认抵押房屋买卖有效吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，房屋已经抵押是不能买卖的，要解除抵押登记后才能买卖，但如果经抵押权人同意的，买卖行为是有效的。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

[律师回复]
一、支付违约金可否解除房屋买卖合同在二手房买卖交易过程中，买卖合同订立以后即具有法律约束力，只有符合一定的条件，卖房人才可以解除合同。
首先，如果存量房屋买卖合同明确约定，“卖家愿意支付合同约定的违约金并且承担全部中介费用，就能解除合同不用经过买家的同意”，有这样的约定卖家就能解除合同，就这叫做任意解除权；
其次，在合同中没有约定任意解除权的情况下，如果卖家把房屋过户给善意第三人导致合同实际无法履行而解除合同的，这叫做按法定解除，但是这种情况下，卖家很可能要赔偿差价损失；第三，在不符合合同约定的解除条件或者法律规定的解除条件情况下，只有协商一致才能解除合同。否则，如果买家不同意解除合同，在合同合法有效并且实际可以继续履行的情况下，合同只能继续履行，依法也会支持继续履行。
二、确认买卖合同无效的处理有些卖家串通第三人诉至要求确认买卖合同无效，比如由夫或妻一方主张买卖合同未经共有人同意，由第三人以承租人身份主张优先购买权要求确认买卖合同无效，甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户手续。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖合同如果是当事人自愿签订的，没有欺诈行为，不影响他人利益的，合同一般会有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，按揭房屋买卖合同如果是当事人自愿签订的，没有欺诈行为，不影响他人利益的，合同一般会有效。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销。

[律师回复] 您好 您的情况需要进一步了解，一般来说需要具体案情具体分析，鉴于律师的工作是谨慎细致的，为了提高沟通效率，建议通话沟通，可以帮您分析案情，再为您制定详细方案，让您的权益达到最大化

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及
第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：
第
一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。
第
二，不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
第
三，不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定：“依照合同法
第四十四条
第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 买卖双方签订房屋买卖合同后卖方人却未交付房屋2012年6月7日，薛某与林某在无锡某房地产中介公司签订了房屋买卖合同，约定薛某将自己的房屋以100万余元的价格卖给林某。合同签订当日林某交付定金5万元，约定首付款过户当日支付，50万元由中介公司代办10年商业贷款，待房屋过户手续办理完毕且房屋所有权证下发后5个工作日内交付给薛某。另外，合同还约定了逾期交房、逾期办理过户手续等的违约责任。次月30日，林某以特快专递方式向薛某发函，要求薛某接函后7日内交付房屋，并在接函后十日内办理产权过户手续，若逾期未办理交付房屋和产权过户手续，将视为违约由薛某承担法律责任。后因薛某与前妻离婚事宜及诉争房屋存在的抵押贷款，致使办理房屋过户手续被耽搁，林某诉至法庭，请求解除合同，并要求薛某双倍返还定金。买方有权解除合同卖房人双倍返还定金法庭上，林某诉称，薛某未在合同约定的期限前交付房屋及办理产权过户手续已违约，在其又发函敦促后薛某仍未履行义务，且薛某有意隐瞒诉争房屋存在银行抵押情形存有欺诈行为。因此，其有权解除合同，并要求双倍返还定金。薛某则辩称，其按约在规定期限前腾空了房屋，但因房价下跌，林某不肯入住，无奈其将钥匙交给了房产公司业务员陈某，委托陈某转交给林某。双方在合同中没有约定产权过户时间，且过户需要双方配合，林某发函让其10天内办理产权过户手续是故意刁难，正常情况下，手续齐全交产权部门也需要15天才能办理完相关手续，其不存在违约行为。认为，林某与薛某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，双方应按约履行。林某已按约支付定金，薛某却未在约定的期限内交付房屋。薛某主张林某拒收房屋钥匙、不配合办理产权过户手续未提供证据，不予采信。林某认为薛某有意隐瞒诉争房屋有银行抵押情形存在欺诈行为，根据买卖合同可以认定林某在签订合同前对涉案房屋存在抵押贷款事宜是知晓的，因此，薛某不存在欺诈行为。因薛某已违约，作为原告的林某有权选择解除合同或继续履行合同，现林某要求解除合同，双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。

[律师回复] 如果已经履行了支付义务，而对方不协助办理过户登记，则构成违约，可以起诉处理

[律师回复] 村民卖房五年后反悔要求返还北京某村民A将其所有一处房产于五年前以2万元的价格卖给河北籍刘某，当年双方都已按卖房协议完全履行了各自的义务，现A以房屋买卖合同无效诉至密云，要求刘某返还房屋。A诉称，五年前其与刘某签订了房屋买卖合同，将其所有的一处农村房产卖给刘某，刘某支付购房款20000元。不久前，刘某才得知与刘某签订的房屋买卖合同系无效合同，且现在刘某家里人口多，住房紧张，故要求确认A与刘某签订的房屋买卖合同无效，刘某将房屋返还，A退还刘某购房款20000元。刘某辩称，其占有使用该住房已达五年之长，现在A在房屋大幅升值和拆迁可获高额补偿利益驱动下，置诚信于不顾，以买卖合同无效为由，要求返还房屋，损害了刘某的合法权益，而且刘某还对该房屋和院落进行了翻建。故不同意原告的诉讼请求。农村房屋能否自由买卖经审理认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。由于刘某非本集体组织成员，故其没有资格成为该村房屋买卖的主体，故刘某与A间的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的利益应当各自返还。刘某应当将诉争房屋返还给A，但A也得将卖房款返还给刘某，考虑到房屋增值及刘某对该房屋和院落的添附及改建费用，A应当返还给刘某6万元补偿款。

[律师回复] 如果开发商持有《商品房预（销）售许可证》，无虚假宣传、欺骗根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第4条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金

[律师回复] 对于能怎么确认房屋买卖合同无效这个问题，解答如下,
一、如何确认房屋买卖合同无效
(1)房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
(2)未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
(3)产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
(4)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。
(5)单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
(6)买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
依法收回土地使用权的;
共有房产未经共有人书面同意的;
权属有争议的;
未依法登记领取权属证书的;
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、如何确认房屋买卖合同无效
(1)房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
(2)未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
(3)产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
(4)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。
(5)单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
(6)买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让(包括买卖)：
以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
依法收回土地使用权的;
共有房产未经共有人书面同意的;
权属有争议的;
未依法登记领取权属证书的;
法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、法律规定
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 如何确认房屋买卖合同无效
凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。
1、房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。
4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖合同无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。
7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 协议上是楼还是平会对合同的实质内容构成影响吗？如果仅仅是对一个错别字的纠正，那么是不影响合同效力的。
如果这个字的更改造成了合同内容从根本上发生了变化，那么，如果中间人还健在或者你们更改协议的时候还有其他人在场的话，请中间人或者其他在场的人证明你们在协议上的更改是双方都同意的就可以了。
如果这个字的更改既对合同造成了根本影响，你们不能提供有效的证据证明合同的更改是双方都同意的，那么你们的合同效力就存在问题。、
但是，不管合同是否有效，房屋的所有权是以登记为准的，如果你们已经办理了过户手续，那么对方是没有办法收回房屋的。同时，如果你们的合同存在问题，对方可以提出赔偿要求。

[律师回复] 解答如下, 不可以。农村住房和所属宅基地属于集体性质，只有本村农业户籍人员才有资格享有。《房屋登记办法》：第八十六条房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书；
（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
（五）证明房屋所有权发生转移的材料；
（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。