购房合同的违约情形需要合同中体现吗？

[律师回复] 对于能要购房违约金的情形这个问题，解答如下, <br/>一、可以要购房违约金的情形<br/>由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当支付违约金的情形有：<br/>1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;<br/>2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;<br/>3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。<br/>为了避免纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。<br/>我们知道在买卖合同中如果有一方违约就需要由其支付违约金，那么在商品房买卖中呢有没有违约金，在商品房买卖汇总如何约定违约金比较好呢，违约金的数额有没有最高额限制，哪些情形可以要购房违约金，这一系列问题可以请教专业的房产律师，毕竟违约金的索要单靠购房者自己的话很难要到或者是数额较小。<br/>二、商品房买卖中如何约定违约金<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。<br/>当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。<br/>此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>一、可以要购房违约金的情形<br/>由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当支付违约金的情形有：<br/>1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;<br/>2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;<br/>3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。<br/>为了避免纠纷产生，购房者最好在合同条款中对交付使用的条件明确约定，指出只有完全符合交付条件后才算是正式交付，否则出卖人应承担逾期交房的违约责任。<br/>我们知道在买卖合同中如果有一方违约就需要由其支付违约金，那么在商品房买卖中呢有没有违约金，在商品房买卖汇总如何约定违约金比较好呢，违约金的数额有没有最高额限制，哪些情形可以要购房违约金，这一系列问题可以请教专业的房产律师，毕竟违约金的索要单靠购房者自己的话很难要到或者是数额较小。<br/>二、商品房买卖中如何约定违约金<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对于所谓过高违约金标准的具体量化，为司法实践认定违约金过高和为当事人合理约定违约金提供了可参照的标准。<br/>当事人可以约定一方，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。由于该条款只对违约金过高进行原则性的规定，没有具体的量化标准，造成在司法实践中对于过高违约金的认定多不明确。<br/>此次新《解释》明确提出以超出造成的损失30%为标准认定约定违约金过高的依据，即约定的违约金数额在超过实际造成的损失30%以内都视为合理不算过高。从而给司法实践认定约定违约金过高和当事人合理约定违约金数额提供了具体的标准，使其有章可循。

[律师回复] 您好，针对您的违约责任具体有什么形式问题解答如下, <br/>(一)继续履行<br/>1、继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：<br/>(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依于其他责任形式。<br/>(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。<br/>(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。<br/>2、继续履行的适用。继续履行的适用，因性质不同而不同： 金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。 非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：<br/>(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);<br/>(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;<br/>(3)人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。<br/>(二)采取补救措施<br/>采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合同)、使履行缺陷得以消除的具体措施。 关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律作了如下规定：<br/>(1)第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;<br/>(2)第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;<br/>(3)第40条规定为：修理、更换、退货。<br/>应注意以下几点：<br/>(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有<br/>约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。<br/>(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。<br/>(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。<br/>(三)赔偿损失<br/>赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。 <br/>(1)赔偿损失是最重要的违约责任形式。<br/>(2)赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。<br/>(3)赔偿损失是由违约方赔偿受害方因违约所遭受的损失。<br/>首先，赔偿损失是对违约所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。<br/>其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。<br/>(4)赔偿损失责任具有一定的任意性。 赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。<br/>法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对受害方因违约而遭受的损失承担的赔偿责任。<br/>(1)完全赔偿原则。<br/>(2)合理预见规则。<br/>①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;<br/>②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;<br/>③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。<br/>(3)约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型、从属性、附条件性。<br/>(四)违约金<br/>违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。<br/>(1)法定违约金和约定违约金;<br/>(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。<br/>违约金具有以下法律特征：<br/>(1)在合同中预先约定的(合同条款之<br/>一);<br/>(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱;<br/>(3)是对承担赔偿责任的一种约定。 关于违约金的性质，其性质仍属违约的损害赔偿。 我国合同法第114条第2款也作了规定。<br/>其特点是：<br/>(1)以约定违约、、、、、、、、、、、、、金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;<br/>(2)经当事人请求;<br/>(3)由或仲裁机构裁量;<br/>(4)“予以增加”或“予以适当减少”。<br/>(五)定金责任<br/>所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依照法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。合同法第115条也规定：当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>(一)继续履行<br/>1、继续履行的概念。继续履行也称强制实际履行，是指违约方根据对方当事人的请求继续履行合同规定的义务的违约责任形式。其特征为：<br/>(1)继续履行是一种的违约责任形式，不同于一般意义上的。具体表现在：继续履行以违约为前提;继续履行体现了法的强制;继续履行不依于其他责任形式。<br/>(2)继续履行的内容表现为按合同约定的标的履行义务，这一点与一般履行并无不同。<br/>(3)继续履行以对方当事人(守约方)请求为条件，不得径行判决。<br/>2、继续履行的适用。继续履行的适用，因性质不同而不同： 金钱债务：无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。 非金钱债务：有条件适用继续履行。对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：<br/>(1)法律上或者事实上不能履行(履行不能);<br/>(2)债务的标的不适用强制履行或者强制履行费用过高;<br/>(3)人在合理期限内未请求履行(如季节性物品之供应)。<br/>(二)采取补救措施<br/>采取补救措施作为一种的违约责任形式，是指矫正合同不适当履行(质量不合同)、使履行缺陷得以消除的具体措施。 关于采取补救措施的具体方式，我国相关法律作了如下规定：<br/>(1)第111条规定为：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等;<br/>(2)第44条规定为：修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失;<br/>(3)第40条规定为：修理、更换、退货。<br/>应注意以下几点：<br/>(1)采取补救措施的适用以合同对质量不合格的违约责任没有<br/>约定或者约定不明确，而依合同法第61条仍不能确定违约责任为前提。<br/>(2)应以标的物的性质和损失大小为依据，确定与之相适应的补救方式。<br/>(3)受害方对补救措施享有选择权，但选定的方式应当合理。<br/>(三)赔偿损失<br/>赔偿损失，在合同法上也称违约损害赔偿，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益的责任形式。 <br/>(1)赔偿损失是最重要的违约责任形式。<br/>(2)赔偿损失是以支付金钱的方式弥补损失。<br/>(3)赔偿损失是由违约方赔偿受害方因违约所遭受的损失。<br/>首先，赔偿损失是对违约所造成的损失的赔偿，与违约行为无关的损失不在赔偿之列。<br/>其次，赔偿损失是对守约方所遭受损失的一种补偿，而不是对违约行为的惩罚。<br/>(4)赔偿损失责任具有一定的任意性。 赔偿损失的确定方式有两种：法定损害赔偿和约定损害赔偿。<br/>法定损害赔偿。法定损害赔偿是指由法律规定的，由违约方对受害方因违约而遭受的损失承担的赔偿责任。<br/>(1)完全赔偿原则。<br/>(2)合理预见规则。<br/>①合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;<br/>②合理预见规则不适用于约定损害赔偿;<br/>③是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。<br/>(3)约定损害赔偿。约定损害赔偿，是指当事人在订立合同时，预先约定一方违约时应当向对方支付一定数额的赔偿金或约定损害赔偿额的计算方法。它具有预定型、从属性、附条件性。<br/>(四)违约金<br/>违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。<br/>(1)法定违约金和约定违约金;<br/>(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。<br/>违约金具有以下法律特征：<br/>(1)在合同中预先约定的(合同条款之<br/>一);<br/>(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱;<br/>(3)是对承担赔偿责任的一种约定。 关于违约金的性质，其性质仍属违约的损害赔偿。 我国合同法第114条第2款也作了规定。<br/>其特点是：<br/>(1)以约定违约、、、、、、、、、、、、、金“低于造成的损失”或“过分高于造成的损失”为条件;<br/>(2)经当事人请求;<br/>(3)由或仲裁机构裁量;<br/>(4)“予以增加”或“予以适当减少”。<br/>(五)定金责任<br/>所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依照法律和合同的规定，由一方按合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱或其他替代物。合同法第115条也规定：当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定，是出现此种争议后必须解决的问题。但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。《商品房买卖解释》第17条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《商品房买卖解释》第18条第2款规定：由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任;如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：<br/>(一)出卖人恶意违约。具有下列情形之<br/>一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。<br/>(二)出卖人存在欺诈行为。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之<br/>一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在治理同样适用惩罚性赔偿。