哪几种情况下买房人可以退掉已购房屋

[律师回复] 还钱，但不要坐牢。

[律师回复] 尽快还款。

[律师回复]
1、定金纠纷
定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则，如果购房者不履行债务，没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。
2、一房二卖纠纷
一房二卖也是房产交易中常见的纠纷，简单来说，一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖，需要注意以下几个方面：
首先，购房者要保证定金是交给售房者;
其次，查看售房者的身份证明、房屋所有权情况，最好将房屋所有权证书提存;第
三，房子交易的款项不要一次性付清;
最后，网签要及时。
3、二手房买卖中承租人纠纷
合同签订完之后，很可能会出现承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以，购房者买房之前，一定要做好调查，确保是否有承租人的存在，如果有，应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。
4、房屋质量纠纷
房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现，比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况，有以下解决办法：第
一，向建设行政主管部门投诉;第
二，双方协商调解;第
三，向仲裁机构提起仲裁;第
四，拿起法律武器，维护自己正当权益。
5、中介费纠纷
很多人买房是通过中介，因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行，这个时候购房者想要要回中介费，但是中介机构却不退。对于这样的问题，需要具体分析，应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候，最好在协议中约定好中介费的退回情况。
6、房屋广告虚假纠纷
售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化，比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立学校等，但是
最后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况，购房者应该将广告中有的事物写进合同中，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。
7、共有房产单独处分纠纷
一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷，购房者事先没有进行详细的调查，也没有看房产证，很有可能出现合同解除的风险。所以，购房者买房之前一定要查看房产证，询问财产是否有共有关系。
8、小产权房买卖纠纷
很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐，但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷，买卖合同就是无效的，
最后房子还要被退回。最购房者来说就是吃了很大的亏。
9、房屋配套设施无法及时使用纠纷
很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况，因此，一定要在购房合同中对这些问题进行约定。
10、房产买卖中户口迁出纠纷
购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出，购房者要求售房者尽快迁出，但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况，购房者一定要在合同的补充协议中进行约定，一定要约定好不履行的违约责任。

[律师回复] 根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第八条的规定，当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，不予支持，但一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外；合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。 在本案中，法院认为购房人在京购房资格审查源于房地产限购政策，购房人不具备购房资格不必然导致房屋买卖合同无效。孙某与许某签订的合同，不存在上述法律规定合同无效的法定情形。另，许某出卖涉案房屋时的房屋所有权证没有记载共有人，并且按照合同约定，出示共有人同意出卖房屋的声明属出卖人许某的合同义务，即使出现共有人拒绝出售房屋的情形，按照合同约定，亦属出卖人的违约行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，共有人不同意出卖房屋，不必然导致合同无效。综上，对许某提出合同无效的主张，法院不予支持。

[律师回复]
一、子女结婚前，父母为子女购置房屋或者为子女购房部分出资，该房屋或出资应当认定为父母为自己子女一方的赠与，与子女结婚之后的配偶无关。
这种情况下该房屋或出资属于子女一方的，不参与离婚时的共同财产分割。
但是，如果子女结婚前，父母为子女购房或部分出资时明确表示该房屋或出资是给子女及其配偶双方的，则视为父母对子女及其配偶双方的赠与，该房屋或出资即属于夫妻共同财产，在离婚时要作为共同财产予以分割。
二、子女结婚后，父母为子女购置房屋或者为子女购房部分出资，该房屋或出资应当认定为父母对子女及其配偶双方的赠与，在子女离婚时作为夫妻共同财产予以分割。
但是，如果子女结婚后，父母在为子女购置房屋或者为子女购房部分出资时明确表示该房屋或出资是赠与一方的，那么，该房屋或出资应当认定为被赠与方一方的财产，不属于夫妻共同财产，在离婚时不作为夫妻共同财产分割。
需要强调指出的就是父母“明确表示”的时间问题。这个“明确表示”，最好应当是在购房或出资之时，或者在办理房屋所有权证之前作出，并且应有相应的证据证明。最有证明效力的证据形式是签订并办理公证。如果父母在办理房屋所有权证之后，或在子女离婚纠纷已经发生、准备离婚之时才作出“明确表示”，这种做法实际上是侵害了子女配偶一方的合法权益。这种事后才作出的“明确表示”或事后才签订的赠与，也很有可能不被法院采纳。
三、子女结婚前以及子女结婚后，父母为子女购房出首付款或者出资一部分，其余部分在子女结婚后自行支付或通过银行贷款支付。
这种情况，父母出资的部分按上述第
一、二种情况分别处理。子女在婚后自行支付或婚后通过银行贷款支付的部分，双方有约定的按约定处理，没有约定的则按夫妻共同财产平均分割。银行贷款未还清的部分，按夫妻共同共同分担。
最高人民法院关于父母出资为子女购房在子女离婚时如何处理的规定，着重强调了父母的意愿，体现了父母“意思自治”的原则，同时也充分保护了子女配偶的合法权益。因此，父母在为子女出资购房时一定要充分了解相关的法律规定，明确表达自己真实的意愿，并及时办理相关的法律手续。只有这样，在子女一旦发生离婚纠纷时，才能做到未雨绸缪，使矛盾得以顺利解决。
上文详细介绍不同情况下，父母为子女购置的房产，在离婚时如何分割的方法，在感情已不再，婚姻已不能成行时，维护自身的合法权益还是有必要的!

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、商品房认购书是什么?认购书和购房合同一样吗? 商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。 认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。 因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。 二、房屋认购书什么情况下等于购房合同? 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。” 因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务，应当按照商品房认购书的约定处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、商品房认购书是什么?认购书和购房合同一样吗? 商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。 认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。 因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。 二、房屋认购书什么情况下等于购房合同? 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。” 因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务，应当按照商品房认购书的约定处理。

[律师回复] 您好，离婚可通过协议离婚或诉讼离婚。若双方都同意离婚，并且对财产分配、子女抚养、债务分配等均能协商一致，可直接去民政局办理离婚。若一方想离婚，一方不想离婚，或对财产、子女、债务等其中一项无法协商一致便只能通过诉讼离婚。您可说清楚您的诉求，国晖专属婚姻家庭部，有专职的婚姻律师，可为您解决婚姻难题，脱离现有困境！

[律师回复] 夫妻婚姻购买房屋，你父母出首付款及装修款？部分房贷也是你父母承担？婚前另一方是否有出资？如果有出资（包括其父母出资），可以按出资比例按份共有，如果没有出资的证明，属于署名一方婚前个人所有。

[律师回复] 住房维修基金是办理完毕房产证过户之后，买卖双方一起办理维修基金的过户。维修基金二手房不需要再次缴纳。维修资金（mitecefud）又称“公共维修资金”“住宅专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权物业服务企业或其他管理单位使用的资金。维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修资金也应经旧业主更名为新业主名下。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、商品房认购书是什么?认购书和购房合同一样吗? 商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。作为购房意向书或者是认购书来说，只是双方就是否购买这个房屋达成一种意向性的协议，对房屋的一些具体问题都没有包括进去，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定一个房屋的买卖关系的成立。 认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。 因此，房屋认购书或者房屋认购合同一般情况下和购房合同不一样，也就是说，房屋认购书不等于购房合同。认购书的目的是约定双方日后要签订购房合同，认购书是为签订正式的购房合同做准备。但是根据目前的法律规定，房屋认购书并不是完全与购房合同没关系，在符合法律规定的情况下，房屋认购书会转化为购房合同，这个时候，认购书就等于购房合同了。 二、房屋认购书什么情况下等于购房合同? 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。” 因此，如果商品房认购书的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，商品房认购书就等于商品房买卖合同。当事人的权利义务，应当按照商品房认购书的约定处理。

[律师回复]
1、农村宅基地房子，证上有小儿子和母亲的名字：这房子应当是母亲和小儿子共同的财产。
2、但房子的户主是老母亲：户主是户口本上登记用的，与房子归谁没有关系。房子归谁所有，只看房证上写谁的名字（是夫妻结婚后的房，只写一方名字也是两人共同财产）。
3、被征收人姓名：（老母亲） 老父亲 以及小儿子：这样的话，被征收的房子，是母亲父亲和小儿子共同的财产。
4、如今这房子拆后 老夫妻 以及两个儿子 应该怎么分配？？（老父亲 大儿子 在这所房屋中所得的权益有哪些？）：
（1）房证上虽然只有母亲一人名字，但房子是在父母婚后所得，所以房子的一半是父母的共同财产，所以拆迁协议上才会有父亲、母亲的名字。
（2）房子补偿款及拆迁的安置房：先分出一半归小儿子，另一半是父母的共同财产，从这一半中再分出一半（总房产的四分之一）归父亲，剩下的四分之一由父亲、大儿子、小儿子共同继承。

[律师回复] 您好，关于购房者可以退房的几种情况这个问题，我的解答如下,
一、开发商五证不全的
如果开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》)不全，那开发商卖房是不合法的，属于违规操作。如果你在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，合同是无效的。这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的所有房款，以及这段时间内房款产生的利息。
注意：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、未经购房者允许私自更改楼房规划设计的
购房者收房时，发现房子的户型、朝向、面积等，与合同中约定的出入很大。在购房者并不知道实情的情况下，开发商私自更改房屋规划，直接构成违约。此时购房者有权提出解约，开发商需要承担违约责任。
什么情况下可以退房?新房七种情况能退货!
三、超过合同约定时间没法办理产权证的
购房合同中会对开发商为购房者办理产权证的期限作出约定，由于新房办理房产证，都是开发商一手操办，如果开发商由于某种原因无法在合同约定期限内办出来产权证，购房者可以提出退房。
四、开发商逾期交房催促后仍交不了的
开发商都会将交房日期写进合同中，如果开发商超过交房日期还没有交房，被视为逾期交房。购房者可以向开发商催告，开发商有一段时间的延展期，若被购房者催告后，过了延展期还没交房，购房者可以单方面解除合同。
五、房屋出现重大质量问题的
出现以下质量问题的，可直接退房，并要求开发商解除合同并赔偿：
1、房屋主体部分的质量，经过检验认定不合格的;
2、由于房屋质量问题严重影响购房者正常使用的。
通常情况下，房屋主体质量问题，开发商会提供《竣工备案表》，如果收房时开发商并没有提供，购房者需要警惕了。
六、房子被开发商拿去做二次抵押的
这种情况在新房比较少见，但是也有案例。有的开发商在施工期间缺少资金，将一部分已经建好的房子拿去银行做抵押。拿到贷款后，又将这部分房子卖给了购房者，而购房者并不清楚房子已被抵押过一次。这时，购房者一旦查清，可以立即要求退房，并有权要求开发商支付双倍的赔偿。
七、房屋面积差超过3%的
收房时实际测量的建筑面积，与合同中标明的面积差，超过3%的话，购房者有权向开发商提出退房。并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

[律师回复] 　　 1，合同有效。因为合同生效与履行属于两方面的问题。　　 2，被查封的房屋没有禁止买卖，只要履行了相应的责任就可以过户，如对方无法及时解封，可以要求解除合同，具体违约责任看约定。　　 3，有欺诈行为，欺诈订立的合同属于可撤销可变更。　　 4，可以要求赔偿损失。　　已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、定金纠纷
定金纠纷是房产纠纷中的一个很常见的种类，合同签订时定金一定要以书面的形式进行约定才有法律效力。定金的约定要全面，特别是对定金退回的适用情况进行明确的说明。合同法中适用定金罚则，如果购房者不履行债务，没有权利要求售房者返还定金。售房者如果不履行债务，需要向购房者返还双倍定金。
2、一房二卖纠纷
一房二卖也是房产交易中常见的纠纷，简单来说，一房二卖就是售房者将同样的房子卖给两个人。避免一房二卖，需要注意以下几个方面：
首先，购房者要保证定金是交给售房者
其次，查看售房者的身份证明、房屋所有权情况，最好将房屋所有权证书提存
第
三，房子交易的款项不要一次性付清
最后，网签要及时。
3、二手房买卖中承租人纠纷
合同签订完之后，很可能会出现承租人主张优先购买权，而导致原先的买卖合同无效，因此为购房者带来了一系列的纠纷。所以，购房者买房之前，一定要做好调查，确保是否有承租人的存在，如果有，应该要求承租人放弃优先购买权的书面承诺。
4、房屋质量纠纷
房屋质量一般在房屋交付之后购房者才容易发现，比如一些裂缝、渗漏等问题。如果您遇到这样的情况，有以下解决办法：
第
一，向建设行政主管部门投诉
第
二，双方协商调解
第
三，向仲裁机构提起仲裁
第
四，拿起法律武器，维护自己正当权益。
5、中介费纠纷
很多人买房是通过中介，因此通过中介签订的房屋买卖合同很有可能因为一些原因无法履行，这个时候购房者想要要回中介费，但是中介机构却不退。对于这样的问题，需要具体分析，应该查看合同没有履行的原因是否是中介方面的问题。签订协议的时候，最好在协议中约定好中介费的退回情况。
6、房屋广告虚假纠纷
售房者买房的时候很喜欢对自己的房屋进行美化，比如形容房子有美好的环境、有假山、有公立学校等，但是
最后购房者收房的时候却发现与形容的完全不符。对于这样的情况，购房者应该将广告中有的事物写进合同中，并且约定好虚假的话应该承担什么违约责任。
7、共有房产单独处分纠纷
一般夫妻共同财产处分的时候容易出现这样的纠纷，购房者事先没有进行详细的调查，也没有看房产证，很有可能出现合同解除的风险。所以，购房者买房之前一定要查看房产证，询问财产是否有共有关系。
8、小产权房买卖纠纷
很多小产权房因为价格比较低而受到很多人的青睐，但是购房者要知道买卖这种产权性质的房屋是存在很大的法律风险的。如果发生纠纷，买卖合同就是无效的，
最后房子还要被退回。最购房者来说就是吃了很大的亏。
9、房屋配套设施无法及时使用纠纷
很多购房者买了房子但是住进去之后发现房子配套的暖气等无法使用。我国法律没有明确规定这些配套不能正常使用的情况，因此，一定要在购房合同中对这些问题进行约定。
10、房产买卖中户口迁出纠纷
购房者买房之后却发现原房主的户口还没有迁出，购房者要求售房者尽快迁出，但是原房主却迟迟不解决。对于这样的情况，购房者一定要在合同的补充协议中进行约定，一定要约定好不履行的违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、房屋转租合同无效的情形： (一)违章建筑的转租。 法律规定出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，此时转租合同由于基础法律关系的丧失而失去了有效存在的依据。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。 (二)超过建筑物使用期的转租合同。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。建筑物的使用期与建设用地使用权期限相关，一般是70年，超过部分由于建设用地使用权要收回或者继续缴纳使用费，房屋转租合同无效。 (三)承租人拖欠租金的。 交付租金是承租人应当履行的法定义务，承租人拖欠租金的，出租人有权解除租赁合同，房屋转租合同也会因此而无效。 二、哪些房屋不能转租 我国相关法律法规对哪些房屋不能转租均有严格规定。 1、承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋内擅自搭建的”、“预租的商品房”三种房屋不得转租。 2、房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以转租房屋;未征得出租人同意转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在签订转租合同前应当书面告知出租人，否则出租人也可解除租赁合同。 3、房屋转租期间，原先的租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。 4、房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期。 5、房屋转租期间，除房东和转租当事人另有约定外，原房客应当继续履行租赁合同，如按时交付租金。

[律师回复] 你最好还是去律师事务所详谈委托律师处理

[律师回复] 你好，需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。合同法：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。　　第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。　　第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：　　
(一)法律上或者事实上不能履行;　　
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;　　
(三)债权人在合理期限内未要求履行。

[律师回复] 购房者和开发商签订购房合同后，该合同就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同共有四本：开发商二本，房管部门备案一本，购房者一本。开发商在办理房屋产权证书时，需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办理产权证书，缺少任何一本都不行。
购房时的合同和所有发票都丢了的补救措施：
一、在购房合同没有做预售登记前，如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同作废，和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费，约二百元左右。
二、在购房合同做完预售登记，没开始办理银行按揭前，如果购房者丢失合同，所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废，到三个月期满后，拿着报纸去做预售登记的机关申请注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同，再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用，合同的工本费，新合同的印花税。
三、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后，如果购房者丢失合同，除需要办理第二种情况所办理的手续外，购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押，因为原先的购房合同已经注销了，换成新的合同，也就是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了，尽管购房合同里面的内容没有变化，但依据《合同法》规定，该借款合同已经发生变更，所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同。
此外，需要提醒购房者的是，在整个购房过程中，合同经常需要交接，而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上，有些时候开发商、律师、银行由于过失也会出现丢失合同的情况。所以在交接合同时一定要求对方出具书面的凭证，以证明自己已经将合同交给对方。否则一旦发现丢失，大家互相推卸责任，最终吃亏的还是购房者。

[律师回复] 按合同约定处理。