共同共有人如何对共有物进行管理

[律师回复] 根据《中华人民共和国消防法》的规定，个人损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的，处警告或者罚款五百元以下。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：
(一)消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；
(二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
(三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
(四)埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；
(五)占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
(六)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；
(七)对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

[律师回复] 解答如下, 这个要看什么原因，不是所有的事都能找110解决的。人车分流的小区，自然不让车辆进入凭停车证进入的小区，不让没有停车证的车辆进入也可以理解，如果是业主就能随便开车进入。那一个业主分批开进10辆车进入小区。用不了几个人小区就停满车了。手续齐全，物业无缘无故不许业主车辆进入的，可以先和物业公司的负责人联系一下，问问原因。解决不了问题再报警。

[律师回复] 您好，关于共有物管理的例外规定，共有物如何分割？这个问题，我的解答如下, 一．共有物管理的例外规定对共有物的管理，应由全体共有人共同进行。但有两项例外：
(1)保存行为。这是指保全共有物的物质上或权利上利益的行为，如共有物的修缮。由于这种行为是为了防止共有物及其权利遭受损害，只会给其他共有人带来利益，而且保存行为往往是比较急迫的行为，所以共有人可以单独进行。
(2)改良行为。这是指在不改变共有物性质的前提下，对共有物进行的加工、修理等行为，以增加共有物的效用或价值。这种行为不像保存行为那样急迫，而且多少会改变共有物的现状，所以不能完全由共有人单独进行，但它又不如处分行为那样重大；所以改良行为不必经全体共有人的同意，只要拥有共有份额一半以上的共有人同意即可进行。共有物的管理费用，包括保存费用和改良费用以及其他费用如缴纳税款，应当由全体共有人按其份额比例分担。如果某一共有人支付上述费用超过其份额所应负担的部分，有权请求其他共有人按其份额偿还所应负担的部分。这种偿还请求权是一种债权：如果其他共有人不履行此项债务，应按债的一般规则处理。二．共有物如何分割按份共有因共有物的灭失、共有物归一人所有、共有人间的协议等原因而消灭。在按份共有消灭的大多数情况下，都要进行共有物的分割。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国物权法第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 多人共有一物的，对共有物的管理是事关各共有人的大事，所以也是关于共有的法律规范中的重要内容。 第九十六条规定的对共有物的“管理”是一个外延宽泛的大概念。包括共有人对共有物的保存、使用方法和简易修缮。对共有物的处分和重大修缮则不属于对共有物管理的内容，在物权法第八章共有中另条规定。另外，本条没有区分按份共有、共同共有而对共有物的管理分别作出规定，应当说按份共有人与共同共有人对共有物的管理的权利、义务上还是略有区别的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、家里进小偷物业有责任吗
1、小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。
2、只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。
3、如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。共同共有以法律规定的或者合同约定的共同关系为前提，而这种共有关系的当事人之间一般具特定的人身关系，如婚姻关系或者亲属关系。如家庭成员之间除具有人身关系之外，还具有一定的财产关系，而“共同共有”是家庭财产所有权的常态。法律为了维护家庭关系的稳定，有必要对夫妻共有、家庭共有等共有形式的共有人之间的权利义务作出明确规定，在保护各共有人利益的同时，维护共有人之间的和睦。 无论是夫妻共有财产，还是家庭共有财产，对共有财产作重大修缮，特别是对价值较大的共有财产作重大修缮，往往事关各共有人的利益，一般需要从共有财产中支付费用，还可能基于修缮而使共有人在一段时间内不能使用，或者影响共有物所创造的价值。所以物权法第九十七条规定，在对共有物作重大修缮的，须经全体共同共有人一致同意，但共有人另有约定的除外。

[律师回复] 按货物进出境的不同目的划分,海关监管货物可以分成五大类：1．一般进出口货物。指从境外进口,办结海关手续直接进入国内生产或流通领域的进口货物,及按国内商品申报,办结出口手续到境外消费的出口货物。2．保税货物。指经海关批准未办理纳税手续而进境,在境内储存、加工、装配后复运出境的货物。此类货物又分为保税加工货物和保税物流货物两类。3．特定减免税货物。指经海关依据有关法律准予免税进口的用于特定地区、特定企业、有特定用途的货物。4．暂准进出境货物。指经海关批准,凭担保进境或出境,在境内或境外使用后,原状复运出境或进境的货物。5．其他进出境货物。指由境外启运,通过中国境内继续运往境外的货物,以及其他尚未办结海关手续的进出境货物。

[律师回复] 您好，针对您的按份共有人如何对共有物进行重大修缮问题解答如下, 按份共有人对共有物的重大修缮，指在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值。例如甲乙丙兄弟三人决定将共有的房屋重建。由于对共有物的重大修缮较对共有物的保存而言需费较大，需要各共有人按照自己所占共有物份额的比例支付重大修缮费用，因此为维护多数共有人的利益，我国物权法对共有物作重大修缮的行为规定实行“绝对多数决”的原则，即占共有物三分之二以上份额的共有人同意，才能对共有物作重大修缮。 我国物权法第九十七条只是规定占份额三分之二以上共有人同意，即可对共有物进行重大修缮。应当说这样规定是有其合理性的。因为既能体现物尽其用的原则，又能兼顾多数共有人的利益，可以说是兼顾了效率原则与公平原则。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 按份共有人对共有物的重大修缮，指在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值。例如甲乙丙兄弟三人决定将共有的房屋重建。由于对共有物的重大修缮较对共有物的保存而言需费较大，需要各共有人按照自己所占共有物份额的比例支付重大修缮费用，因此为维护多数共有人的利益，我国物权法对共有物作重大修缮的行为规定实行“绝对多数决”的原则，即占共有物三分之二以上份额的共有人同意，才能对共有物作重大修缮。 我国物权法第九十七条只是规定占份额三分之二以上共有人同意，即可对共有物进行重大修缮。应当说这样规定是有其合理性的。因为既能体现物尽其用的原则，又能兼顾多数共有人的利益，可以说是兼顾了效率原则与公平原则。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、家里进小偷物业有责任吗
1、小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。
2、只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。
3、如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 物业管理纠纷调解怎么做 第一步，申请，即纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区(村)人民调解组织申请调解;或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。 第二步，受理，即社区(村)人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理;认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道(乡镇)或区(市)县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区(村)人民调解组织应当受理。 第三步，调解，物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案;疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书;未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民提讼，并出具相关证明。 第四步，履行，即调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除;一方不履行的，另一方可以向人民提讼。

[律师回复] 在沟通无果的情况下，可以向法院起诉要求排除妨害，恢复原状。

[律师回复] 您好，针对您的按份共有人应该如何对共有物进行重大修缮问题解答如下, 按份共有人对共有物的重大修缮，指在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值。例如甲乙丙兄弟三人决定将共有的房屋重建。由于对共有物的重大修缮较对共有物的保存而言需费较大，需要各共有人按照自己所占共有物份额的比例支付重大修缮费用，因此为维护多数共有人的利益，我国物权法对共有物作重大修缮的行为规定实行“绝对多数决”的原则，即占共有物三分之二以上份额的共有人同意，才能对共有物作重大修缮。 我国物权法第九十七条只是规定占份额三分之二以上共有人同意，即可对共有物进行重大修缮。应当说这样规定是有其合理性的。因为既能体现物尽其用的原则，又能兼顾多数共有人的利益，可以说是兼顾了效率原则与公平原则。

[律师回复] 您好，关于开发商有权自己进行物业管理吗这个问题，我的解答如下, 合同法第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　因为收取物业费的依据应是以小区成立物业管理委员会，并委托该物业公司在小区进行管理为前提，在没有成立之前，因为物业公司与你签订了五年的物业服务合同，你也履行了，但到期后因为没有合同的约束，根据《消费者权益保护法》第九条“ 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。”“消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购。买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。”你可以不履行和交纳物业费。《消费者权益保护法》第十条“ 消费者享有公平交易的权利。”“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”
　　因为原签订服务合同到期，物业公司没有续签服务合同，虽然履行物业管理，但因为公司服务的主体是物业管理委员会的委托，不是具体的业主。物业公司向提起合同官司，你应按主体不合法，合同到期提出你的意见和申明。但考虑到对方在些服务及管理的现状，可以在你认为或是服务价格合理的范围内接受适当的补交。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、物业管理怎么进行转委托
在转委托中，法律一般是不允许代理人将代理权再委托他人行使的，因为转委托是基于被代理人和代理
软件转委托人之间的相互信任而产生的，代理人应该亲自实施代理行为。但法律同时规定在符合特定条件的情况下，允许由复代理人代理被代理人实施代理行为。《民法通则》第68条规定：“转委托人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人的同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”由此，可以看出复代理需要符合以下几个条件：
（1）为了被代理人的利益。代理人复代理的目的不是为了自己或他人，而是为了更好地实现被代理人的利益。因此，复代理必须是符合被代理人的利益和意志的，不能损害被代理人的利益。
（2）事先征得被代理人的同意。如果代理人认为有必要进行转委托，应在事先用书面或者口头的方式与被代理人联系，询问其意见。询问是应把转委托的理由、复代理人的情况、转委托的代理权限、转委托的时间与地点告诉被代理人。如果被代理人同意，即可进行转委托，否则不能进行转委托。代理人擅自转委托的，应当承担由此产生的一切后果。
（3）确因情况紧急而来不及告诉被代理人的，代理人可先进行转委托，事后将转委托的情况及时告诉被代理人。被代理人对事后才被告知的转委托，既可以表示同意，也可以表示不同意。如表示同意，则取得与事先同意相同的效果;如表示不同意，则转委托不能成立，代理人应对转委托产生的法律后果承担责任。但代理人如能证明转委托是因紧急情况，来不及征求被代理人的同意，迫不得已而作出的，则被代理人不能拒绝转委托，必须对其予以承认。
（4）转委托在正常情况下，应该办理转托手续。若因代理人转托不明，而给第三人造成损害，第三人可以直接向被代理人要求赔偿损失，被代理人承担责任后，可以要求代理人赔偿损失，复代理人有过错的，应负连带责任。
二、抵押权人能够转委托吗
抵押权人在获得委托人同意之后才可以进行转委托，否则是不可以进行转委托的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 业主纠纷物业管不管
业主与业主之间的纠纷物业、业委会、居委会插手管(调解)那是人情化操作，一旦有一方有不同意见的，就不会形成协议，就是调解不成功。而名正言顺的“业主与业主之间的纠纷”就是法律意义上的邻里纠纷，属于居住地人民管辖、依据《中华人民共和国民事诉讼法》调解、判决的案件。
《中华人民共和国民事诉讼法》规定：
第九十三条 人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。民事状
第二十八条 因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民管辖。
第三十三条 下列案件，由本条规定的人民专属管辖：
(一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖;
(二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民管辖;
(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民管辖。
物业管理纠纷解决方式
1、调解
物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。
但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。 物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
2、仲裁
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国仲裁法的规定:平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。 仲裁协议要写明以下内容:
1)请求仲裁的意思表示;
2)仲裁事项;
3)选定的仲裁委员会。
物业管理纠纷申请仲裁的一般程序是:
(1) 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书;
(2) 仲裁委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;
(3)立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人,并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。
(4)被申请人在规定期限内答辩,双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成,双方各选一名,仲裁委员会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的,可以适用简易程序,由一名仲裁员审理;
(5)开庭:庭审调查质证、辩论、提议调解;
(6)制作调解书或调解不成时制作裁决书;
(7) 当事人向申请执行。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
3、诉讼
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。
诉讼的管辖是人民。与仲裁明显不同,人民对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。
物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤:
(1) 当事人一方(原告)提交状,至;
(2) 审查立案后将状副本送达被告;
(3) 被告提交答辩状;
(4) 开庭:调查、辨论、调解;
(5) 制作调解书或一审判决书;
(6)双方均不上诉,则判决书生效;如一方不服提起上诉,即进入二审程序;
(7)二审审理:制作二审调解书或下达二审判决书,此为终审判决,不得上诉;
(8) 申请执行。

[律师回复] 根据《中华人民共和国消防法》的规定，个人损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的，处警告或者罚款五百元以下。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：
(一)消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；
(二)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
(三)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
(四)埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的；
(五)占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
(六)人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援的障碍物的；
(七)对火灾隐患经公安机关消防机构通知后不及时采取措施消除的。

[律师回复] 解答如下, 这个要看什么原因，不是所有的事都能找110解决的。人车分流的小区，自然不让车辆进入凭停车证进入的小区，不让没有停车证的车辆进入也可以理解，如果是业主就能随便开车进入。那一个业主分批开进10辆车进入小区。用不了几个人小区就停满车了。手续齐全，物业无缘无故不许业主车辆进入的，可以先和物业公司的负责人联系一下，问问原因。解决不了问题再报警。

[律师回复] 物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业企业。进行“转委托”时，
首先，要选聘具有相应资质的专业公司来承担专业服务项目；
其次，物业管理公司要与专业公司签订委托协议，在协议中约定，专业公司提供的专业质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业质量和要求的约定；同时还要约定专业公司达不到服务质量和要求时的违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、家里进小偷物业有责任吗
1、小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。
2、只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。
3、如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。