购买商品房之后能退房吗哪些情况下可以退房

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二套房缴纳规定如下：一可以通过购房合同上的签订时间来判断。根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：购买非普通住房、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照3%征收、首套房缴纳规定如下；3，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)：
1、二套及以上住房，契税按照1%执行;
2、个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的、户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%。二

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 消费者在购买商品时，有可能会遇到销售者强行要求“搭售”商品的情况。所谓“搭售”商品，是指经营者利用其经济优势，违背购买者的意愿，在销售一种商品(或提供一种服务)时，要求购买者以购买另一种商品(或接受另一种服务)为条件，或就商品(或服务)的价格、销售对象、销售地区等进行不合理的限制。通常情况下，经营者搭售的商品，购买者并不需要，从而造成了经济上的浪费，或者对搭售的商品，购买者虽然需要，但不愿意从这个经营者那里购买。例如，曾出现过消费者购买名牌香烟时，经营者提出必须搭售质量差的香烟，否则消费者不得购买名牌香烟的现象。这种“搭售”行为直接侵害了广大购买者的利益。破坏了正常的交易秩序，构成了不公平竞争。　　《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”由此可见，“搭售”必须是违背了购买者的意愿。如果双方达成了“搭售”的协议，是出于购买者的自愿，就不能认定是不正当的：“搭售”只有在确实违背了购买者的意愿，而购买者又不得不被迫地接受的前提下才能被认定是不正当的。因此，经营者的这种“搭售”行为是违法的。购买者可以拒绝所搭售的商品、并可以向执法部门——工商行政管理部门反映情况。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 哪些情况购房人可撤销商品房买卖合同
1.购房人对所购房屋因质量或结构问题、规划或设计变更导致房屋现状发生变化，要求解除合同，由售房单位提供证明材料。
2.购房人因房屋建筑面积误差比绝对值超过3%，要求解除合同的，需提交房产测绘中心确认的预测绘和实测绘报告。
3.因售房单位的责任，超过约定期限1年内未办理登记，要求解除合同的，需提交退款凭证。
4.购房人办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还不能继续履行合同的，需提交贷款机构出具的证明。
5.售房单位工作人员失误，将购房人具体房屋信息录入错误;购房人在所购项目中换购房屋，要求更正合同信息的;需提交新签订并备案的合同。
6.购房人因出国留学或定居要求解除合同的，需提交护照和留学、定居许可证明。
7.购房人(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金，要求解除合同的，需提交市级以上医院诊断书。
8.因不可抗力而无法履行合同的，需提交相应的证明材料。
另外，特别提醒的是：售房单位不得签订虚假合同后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款;不得与购房人利用退换房形式撤销合同变相转让房屋。发现有此类行为的售房单位，房产主管部门将责令限期整改，拒不整改的，停止其网签系统一年。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购买商品房可双倍赔偿的情形 1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任： (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 购买商品房关于双倍赔偿执行需要注意三点： 1、消费者购买商品房受到欺诈的，不能依据《消费者权益保护法》的规定主张双倍惩罚性赔偿; 2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不适用; 3、该惩罚性赔偿的双倍，不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍，这是其与《消费者权益保护法》的不同之处。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购买商品房可双倍赔偿的情形 1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定，具有下列情形之 一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之 一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任： (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; (2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 购买商品房关于双倍赔偿执行需要注意三点： 1、消费者购买商品房受到欺诈的，不能依据《消费者权益保护法》的规定主张双倍惩罚性赔偿; 2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同，如果房屋的出卖人不是房地产开发企业，则不适用; 3、该惩罚性赔偿的双倍，不是合同标的额的双倍，而是已付房款的双倍，这是其与《消费者权益保护法》的不同之处。

[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样
商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国合同法》第五十二条
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 遇到这种情况，可以先与销售者协商解决，协商不成可以给12315打电话。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 哪些情况购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。

[律师回复] 可以主张的

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房认购书 甲方：(出卖人)__________ 法定代表人：______________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 传真： ___________________ 乙方：(买受人)__________ 地址：____________________ 邮编：____________________ 电话：____________________ 身份证号码：______________ 为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议： 一、房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于________市________区________县________路________号 楼盘：________号楼________单元________号房屋，建筑面积________平方米，其中套内建筑面积________平方米，公用建筑分摊面积为________平方米。房屋单价________元(美元)/平方米， 总房款为(小写)________元(美元)，(大写)________元(美元)。户型为 ________________。 二、认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留________天(自________年________月________日至________年________月________日)。 三、定金 本协议签订时，乙方向甲方支付定金人民币(小写)_______元(美元)，(大写)______________元(美元)。乙方须在上述房号保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订《商品房买卖(预售)合同》有关事宜。上述定金在甲、乙双方签订《商品房买卖(预售)合同》时，由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款。 四、付款方式 乙方同意选择下列_______种付款方式，在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》后向甲方支付购房价款。 1、一次性付款 2、分期付款：于签约当日付 _______%，剩余房款在______ 日内分________ 次付清; 3、个人住房抵押贷款：于签约当日付清房屋总价 ________%的首付款。 五、证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料，甲方保证以下资格认证文件真实无瑕疵。 1、企业法人营业执照证号：________________ 2、政府立项证明证号：________________ 3、房地产开发企业资质证书证号：________________ 4、国有土地使用权证书证号：________________ 5、建设工程规划许可证包括附图)证号：________________ 6、建设用地规划许可证证号：________________ 7、施工许可证证号：________________ 8、房屋销售许可证证号：________________ 六、甲方承诺 1、具备商品房销售(预售)条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方定金外，还应赔偿乙方利息等资金损失及其他有关财产损失。 2、在本协议签订后，须为乙方保留该房屋至保留期届满之日止，且不得与第三方签订该房屋之《商品房认购协议书》或《商品房买卖(预售)合同》;并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，甲方需向乙方双倍返还定金，同时本协议自动失效。 七、乙方承诺 在本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》，并承诺在与甲方签订《商品房买卖(预售)合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如乙方不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自行放弃该房屋的房号保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。 八、其他 甲方出现以下情形之 一，乙方有权解除协议，甲方应向乙方全额返还定金。 1、甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整、不真实或有瑕疵，导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 2、甲方存在其他违法行为导致双方不能签订《商品房买卖(预售)合同》的; 3、甲、乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的。 九、不可抗力 1、如果本协议在执行过程中受到诸如：地震、台风、洪水、火灾、战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接影响，或无法按照原协议条款执行，受不可抗力影响的一方应立即以传真通知对方，并且在此以后5天内将发生事故地区有关部门开具的事故证明寄给对方。 2、因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时，甲、乙双方可以解除本协议并免责。 十、本协议自甲乙双方签字之日起生效。 十 一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。 甲方：________________ 法定代表人：__________ 日期：________________ 乙方：________________ 日期：________________

[律师回复] 哪些情况购房者可获双倍赔偿?
(1)和购房者签订买卖合同之后，在第一位购房者不知情的情况下，开发商方又将房屋出卖给另一位购房者。
(2)开发商方故意向购房者隐瞒项目并未取得《商品房预售许可证》的信息，或者向购房者提供虚假的《商品房预售许可证》，进而诱导购房者签订购房合同。
(3)开发商方故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实，导致购房者签订购房合同并付款。
(4)所出售的房屋已经被抵押，但出卖时隐瞒这一事实。
(5)交房时，房屋的实际面积小于合同约定面积，并且面积误差比值超过3%，那么3%以内(包括3%)部分的房款额由出卖人返还给买方，并支付利息。超过3%部分的房款额，出卖人双倍返还买方。

[律师回复] 商品房买卖合同作为不动产买卖合同的主要类型，具有如下法律特征：
1、标的物在法律上呈现出复杂的形态。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且还包括建筑物和小区的公用设施、设备的所有权或使用权。
2、标的物所有权的转移以登记为成立条件。我国《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
3、行政干预强烈。由于土地房屋类不动产价值巨大，对国计民生影响很大，国家对房地产行政监管相对较为严格。如国家实行登记制度、推行合同示范文本、实行限购政策等。

[律师回复] （一）商品房认购书的基本定义商品房认购书指购房者与开发商签订的一份合同，而且于正式房屋买卖合同。根据《中华人民共和国民法通则》有关规定，“认购书”是当事人的“预约”请求。即在订立购房合同前，当事人约定将来签订合同的民事行为。因此，“认购书”在购房合同尚未签订前属于预约合同。
（二）商品房认购书的目的商品房认购书是确定商品房认购书当事人合同权利义务以及该商品房认购书是否合法、有效的根据。一个合同的主要条款有时是依照法律、行政法规的规定直接确定，也可以根据合同的性质或者当事人的约定确定。在我国，房地产合同的主要条款多数是法律、行政法规直接规定，这是由房地产合同的性质所决定的，然而，由于对商品房认购书没有具体确定的相关法律规定，所以商品房认购书的主要条款是由当事人约定和实践操作习惯所决定的。
（一）认购书在购买商品房买卖合同的作用商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
（二）认购书认定为商品房买卖合同的条件
1、认购书具备商品房买卖合同的主要内容。认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。
2、出卖人已经收受购房款。其中购房款可以是全部付款，也可以是部分房款。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房购买合同
出卖人：_____________
注册地址：___________
营业执照注册号：___________
企业资质证书号：___________
法定代表人：_____ 联系电话：______
邮政编码：_______________________
委托代理人：______ 地址：_________
邮政编码：_____ 联系电话：________
委托代理机构：__________________
注册地址：_________________
营业执照注册号：__________________
法定代表人：________ 联系电话：________
邮政编码：___________________
买受人：_____________________
【本人】【法定代表人】姓名：______ 国籍：_______
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】________
地址：___________________
邮政编码：______ 联系电话：______________
【委托代理人】【】姓名：_____国籍：_______
地址：____________________
邮政编码：__________ 电话：_______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以_____方式取得位于____、编号为_____的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为___。
该地块土地面积为___，规划用途为____，土地使用年限自__年___月__日至__年___月__日
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_____。建设工程规划许可证号为_____，施工许可证号为_______。
第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为____，商品房预售许可证号为____。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件
一，房号以附件一上表示为准)为本合同
第一条规定的项目中的：第___【幢】【座】___【单元】【层】___号房。
该商品房的用途为___，属____结构，层高为____，建筑层数地上___层，地下___层。
该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___平方米，其中，套内建筑面积___平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积___平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
第四条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第____种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为(___币)每平方米___元，总金额(___币)___千__百__拾__万___千___百__拾___元整。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(__币)每平方米___元，总金额(___币)___千___百___拾__万____千___百__拾___元整。
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(____币)___千___百___拾___万___千___百__拾____元整。
第五条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第______种方式进行处理：
1、双方自行约定：___________。
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按___利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条 付款方式及期限(略)
第七条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第___种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期在___日之内，自本合同规定的应付款期限之
第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 ____(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同
第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
第八条 交付期限
出卖人应当在___年____月___日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第___种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1、该商品房经验收合格。
2、该商品房经综合验收合格。
3、该商品房经分期综合验收合格。
4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：__________。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任
除本合同
第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_____种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过___日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__的违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起___天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的___%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___(该比率应不小于第
(1)项中的比率)的违约金。
第十条 规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：____________。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起____天内将买受人已付款退还给买受人，并按___利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十一条 交接
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：____。
第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第____种方式处理：
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2、____________________。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺(自填)
第十五条 关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后_________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_________项处理：

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房认购协议书
出卖方(简称甲方)：________________
买受方(简称乙方)：________________
甲、乙双方本着平等、自愿的原则，同意就下列事项订立本《商品房认购协议书》，以资甲、乙双方共同遵守：
一、乙方认购甲方开发的位于________________________住宅小区的下列物业：
1.商品住宅：______号楼______座______号，建筑面积______平方米。
2.商铺：______号楼______号，建筑面积______平方米。
3.车位(库)：______号，建筑面积______平方米。
二、上述房屋的价格
1.商品住宅：人民币每平方米 ______元，合计人民币：____________ 元。优惠价为____________，实际成交价格为人民币：____________元。(买受人如选择公积金按揭贷款方式，商品住宅的优惠价为 ____________元，成交价格为____________元)
2.商铺：人民币每平方米____________元，合计人民币：____________元。优惠价为____________ ，实际成交价格为人民币：______元。
3.车位：人民币每间(位)______元，合计人民币：______元。
以上______项合计人民币：______元(大写)：______ 佰______拾______万______仟______佰______拾______元整。
三、乙方应于签订本协议书的同时向甲方交付签约定金人民币______万元整(其中住宅定金______万元，商铺定金______万元，车位定金 ______万元)。甲方另开《收款收据》。
四、乙方选择的付款方式
1.一次性付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》的同时，一次性付清购房款(已付的定金抵作价款)。
2.分期付款：
(1)首期付款：乙方须在签订《商品房买卖合同》时交付总房价款的______%，计人民币______元。(已付的定金抵作首期付款)。
(2)第二期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(3)第三期付款：乙方须于签订《商品房买卖合同》后______天以内，交付总房价款______%，计人民币______元。
(4)第四期付款：乙方必须在《商品房买卖合同》约定的交房时间之前十天付清余款，即人民币：____________元，乙方付清余款后，方可办理房屋交接手续，甲方通知延期交房的，交款时间顺延。
3.银行按揭(商品房个人按揭贷款)：
(1)乙方在签订本协议书时已充分了解个人办理银行按揭贷款应具备的条件。
(2)乙方须在签订《商品房买卖合同》时，交付不低于总房价款的______%作为首期付款(已付的定金抵作首期付款)，计人民币______元，余额计人民币______元，由乙方向银行办理个人银行住房贷款。(买受人的按揭申请由银行审批确定，如银行认为需要买受人增加首付款或不同意放贷，买受人须增加首付款或更换付款方式。)
(3)按揭的具体手续按贷款银行有关规定办理。
五、乙方在签订本协议书时已仔细阅读了甲方提供的《商品房买卖合同》、《商品买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，完全清楚合同内容并予以接受。
六、乙方应在签订本协议书之次日起______日内主动到____________售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》。甲方可以另行指定签约地点。
七、乙方前来签订上述合同等法律文件时，应当携带下述证照及文件：
(1)个人购房的，须持本人身份证及本协议书;
(2)委托他人代购房产的，代理人须另持购房人签署的授权委托书和本人身份证;
(3)单位购房的，须持单位证明、法定代表人证书及本协议书，经办人不是该单位法定代表人的，须持该单位授权委托书及经办人的身份证。
八、非因甲方原因，乙方在本协议书第六条约定的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及签署《业主临时公约》并交纳相应的购房款的，视为乙方不履行本协议并自动放弃该套物业的认购权，甲方有权将乙方原认购的物业转售他人，乙方无权收回所交定金。
九、如甲方在本协议书第六条约定的期限内，未经乙方同意而将乙方认出购的上述物业另售他人的，双方的认购关系即行解除，甲方应双倍返还乙方所交定金，不承担其他赔偿责任。
十、双方签订商品房买卖合同等法律文书后，签约定金即转为履约定金。
十
一、本协议书所有手书之数据、文字内容均已经乙方核对无误。
十
二、本协议书自双方签字(盖章)后生效。
十
三、本协议书一式叁份，甲方贰份，乙方一份。
(盖章)(盖章)
经办人：__________ 通讯地址：________
____年____月____日 ____年____月____日

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 审判实践中，对商品房认购书性质的认定，归纳起来有两种观点：一种观点认为认购书就是正式预售合同，因为认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示;另一种观点认为认购书非的合同，因为认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。我们认为，认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。
首先，认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为的合同。
其次，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
最后，认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。 认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任;二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 商品房认购书，是商品房的买卖双方当事人在签订正式的商品房预售合同或现房买卖合同之前所签订的协议。认购书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。 依照上述概念可知，一般来说，商品房认购书实在签订合同之前的一种协议书，不是购房合同。当事人签订认购书后，还需要签订正式的购房合同。但实践中经常会发生这样的问题，一些开发商和购房人签订认购书后，因为种种原因，又将认购书项下的房子卖给了第三人。此时，之前购房人的利益难以通过认购书得到保障。 为此，我国法律特这对这种情况作了明确的规定，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已经按照约定接受购房者的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。那么，如果开发商违反该合同，应当由此承担履行不能的违约责任。