物业服务不到位业主是不是有拒绝交物业费的权利

[律师回复] 如果物业公司对于物业合同中约定的服务没有履行或者履行存在重大瑕疵的，则业主不交物业费可以获得法院的支持。如果不存在上述情况的，则物业服务不到位存在瑕疵的，业主不能拒交物业费。比如物业公司未履行物业合同服务责任的；物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，业主就可以拒绝交物业费。
【法律依据】
《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

[律师回复] 住宅物业服务四级标准
7.1 基本要求
7.
1.1 客户服务场所
1 设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、
复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。
2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人
及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、
收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目
及服务标准、收费标准。
3 客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8
小时，其他时间设置值班人员。
4 设置并公示24 小时服务电话。
7.
1.2 人员
1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
2 服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。
3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
4 项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工
作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
7.
1.3 制度
1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全
防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2 建立突发公共事件的应急预案。
3 建立培训体系，定期组织培训、考核。
4 建立物业服务工作记录
7.
1.4 档案
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1 建立物业管理档案，
2 配备专职档案管理人员，有档案资料室。
3 应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修
养护资料、收费资料等。
7.
1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标
志。
7.
1.6 客户服务
1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情
况、收支情况、本年度收支预算。
2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，
应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的
行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。
4 水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现
场；由专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。
报修回访率应不少于30%。
5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作
日内回复。投诉回访率100%。
6 每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%
以上，公示整改情况。
7 每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组
织安全检查。
8 每年组织业主参观共用设施设备机房。
9 每年至少组织2 次社区文化活动。
10 重要节日进行美化装饰。
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11 设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
12 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责
任保险。
13 有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物
保管、票务代理等特约服务。
7.
1.7 专项服务委托管理
1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要
求；操作人员应持有相应的职业资格证书。
3 专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。
4 对专项服务进行监督及评价。
7.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护
7.
2.1 综合管理
1 建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2 运行、检查、维修养护记录应每月归档。
3 组织实施房屋使用安全情况评估检查。
4 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制
修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的
故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。
5 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
6 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
7 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行
检查并落实防范措施。
8 设备机房
1） 每月清洁1 次，室内无杂物。
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2） 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消
防器材，确保完好有效。
4） 设施设备标志、标牌齐全。
5） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。
7.
2.2 共用部位
1 房屋结构
每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、
开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护
措施。按鉴定结果组织修缮。
2 建筑部件
1） 每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、
雨罩、空调室外机支撑构件等。
2） 每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。
3） 每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；
室外屋面、散水等。
4） 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3 附属构筑物
1） 每2 周巡查1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、
管井、沟渠等。
2） 每2 月检查1 次雨、污水管井等。
3） 每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。
4） 每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品
等。
5） 每年检测1 次防雷装置。
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7.
2.3 空调系统
1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风
机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。
2 运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符
合相关规定。
3 制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。
4 每年检查1 次管道、阀门并除锈。
5 每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6 每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷
器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗
消毒1 次风管。
7 每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。
7.
2.4 二次供水设施
1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规
定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2 每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
3 每2 月切换1 次备用水泵。
4 每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；
每年养护1 次水泵。
5 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入
冬前对暴露管道进行防冻处理。
6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人
保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
7.
2.5 排水系统
1 排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，
55
组织清理、疏通。
每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2 污水泵
汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行
状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。
3 化粪池
每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。
7.
2.6 照明和电气设备
1 楼内照明
每日巡视1 次，一般故障12 小时内修复；其他复杂故
障3 日内修复。
2 楼外照明
每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5
日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视1 次，发现故障，即时修复。
4 低压柜
每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内
容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年
检测1 次接地电阻；每年校验1 次仪表。
5 低压配电箱和低压线路
每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容
包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。
6 控制柜
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每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容
包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元
件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。
7 发电机
每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行；
每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。
8 检测
每3 年检验1 次内部核算电能表。
9 配电室、楼层配电间
防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；
电缆进出线和开关标志清晰、准确。
7.
2.7 安全防范系统
1 报警控制管理主机
每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次；
每年内部除尘1 次。
2 对讲门口机
每2 周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1 次；
每半年内部除尘1 次。
3 网络控制箱
每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每
半年内部除尘1 次。
4 红外对射探测器
每2 月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2 月
表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。
5 图像采集设备
每周检查2 次监视画面、录像功能；每2 周表面清洁1
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次；每半年内部除尘1 次。
6 摄像机
每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，
进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内
部除尘1 次。
7 解码器
每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每
季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。
8 云台
每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度
表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。
9 巡更点
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储
巡更记录。
10 读卡器
每2 周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水
状况。
11 电磁锁门锁
每月检查1 次吸力、外观、接线。
12 出门按钮
每月检查1 次开锁功能、接线。
7.
2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相
关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电
梯的显著位置。
2 在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电
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梯检验检测机构提出定期检验申请。
3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排
除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关
附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签
订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限
以及双方的权利、义务与责任。
对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务
企业定期检修计划的落实情况进行监督。
5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员
进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。
6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人
或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，
并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分
钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。
7.
2.9 水景
1 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证
用电安全。
2 使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，
每2 周检查1 次防漏电设施。
3 设置必要的安全警示标志。
4 水质符合卫生要求。
7.3 消防安全防范
7.
3.1 综合管理
1 建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，
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逐级逐岗明确消防安全职责。
2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员
掌握消防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使
用人参加的消防演练。
3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安
全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。
4 每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定
每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消
防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。
5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排
除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
6 消防控制室设专人24 小时值班，每班2 人，及时处
理各类报警、故障信息。
7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险
人员，协助配合公安机关消防机构工作。
7.
3.2 消防设施设备维修养护
1 火灾自动报警系统
1） 火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运
行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、
联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。
2） 火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警
报装置的报警、警报功能；探测器投入运行2 年后，每3 年
由专业清洗单位清洗1 次。
3 ） 备用电源
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每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电
池充放电试验和表面除尘1 次。
2 消防广播系统
每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、
对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切
换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内
的设备内部除尘1 次。
3 防排烟系统
每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核
对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排
烟阀等。
4 防火分隔设施
每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动
和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火
卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电
控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的
转动部位补充1 次润滑油。
5 水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情
况；每年养护1 次室内、外消火栓。
6 应急照明、疏散指示标志
每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。
7 消防电梯
每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消
防电话。
8 灭火器
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每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1
次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
7.4 绿化养护
7.
4.1 基本要求
1 乔木
植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。
年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。
2 灌木
植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率
高于98%。
3 绿篱和色块
植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，
保存率高于98%，年成活率高于98%。
4 地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能
及时补栽。
5 草坪
草坪整齐，覆盖率高于95%。
7.
4.2 绿化养护内容
1 灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌
溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5
月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土
壤情况合理灌溉。
2 施肥
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乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和
草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行
追肥；有条件的，应使用有机肥料。
3 病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害
情况；并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，
严禁高毒农药，无明显病虫害发生。
4 整形修剪
乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；
灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；
绿篱和色块生长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和
冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全
年至少修剪15 次。
5 除草
每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草
的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂
草应及时清除。
6 垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5
次。
7.
4.3 工作检查
1 生长季节每月检查4 次绿化工作。
2 编制每月绿化养护措施和工作计划。
3 绿化档案齐全。
7.5 环境卫生
63
7.
5.1 生活垃圾的收集、清运
1 实行生活垃圾分类收集。
2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、
板楼按单元设置垃圾收集容器。
3 每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季
节每日喷洒1 次杀虫药。
4 每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不
得乱堆乱倒。
5 垃圾清运车密闭运输、外观整洁。
7.
5.2 物业共用部分清洁
1 楼内
1） 大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面。
每周擦拭2 次信报箱。
每周擦拭1 次大堂玻璃。
每2 周擦拭1 次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。
2） 楼道、楼梯
每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面。
每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、
指示牌等共用设施。
每季度除尘1 次楼内灯具。
根据地面材质，定期做地面清洗、养护。
每日巡视保洁2 次楼道、楼梯。
2 电梯轿箱
每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板。
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每日清拖1 次轿厢地面。
不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石
材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次。
每日巡视保洁3 次电梯轿箱。
3 天台、屋面
每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次
天台、屋面。
每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。
4 楼外道路及设施
每日清扫1 次、巡视保洁3 次楼外道路。
每2 周清洁1 次楼外公共照明及共用设施；每2 月清洁
1 次雨蓬、门头等。
5 水景
根据水质情况进行消毒净化处理。
使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁2 次水池池底。
6 有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。
投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。
7 雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要
道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。
7.
5.3 工作检查和记录
1 每日检查1 次清洁质量，做好记录。
2 每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。
3 清洁档案齐全。
65
7.6 公共秩序维护
7.
6.1 出入口有专人24 小时值守。
7.
6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：
00 巡视3 次、其中楼内巡视1 次；22：00 至次日6：00 巡
视2 次，夜间巡查2 人同行。
7.
6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
7.
6.4 机动车辆登记出入。
7.
6.5 安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报
警记录应留存30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著
位置。
7.
6.6 对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
7.
6.7 每年进行3 次专项应急预案演习，做好记录。
7.
6.8 备勤人员24 小时待岗，人数不少于秩序维护专业人
员的20%，配备必要的应急工具。
7.
6.9 记录与档案
1 各项工作记录完整有效。
2 档案齐全。
7.7 装饰装修管理
7.
7.1 建立装饰装修管理服务制度。
7.
7.2 建立装饰装修管理档案。
7.
7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或
使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协
议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意
事项。
66
7.
7.4 装饰装修期间每日巡查1 次现场，发现业主或使用
人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改
正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物
业管理区域内公示。
7.
7.5 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装
修管理服务协议的当事人按照约定处理。
7.
7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采
取围挡、遮盖措施，在2 日内清运。
自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方
式，在2 日内清运。__

[律师回复] 收到传票了吗

[律师回复] 业主可以起诉物业公司，物业公司也可以起诉业主。 物业公司与业主的关系是合同关系，业主聘请物业公司对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等，在合同中规定了双方的权利和义务，如果发生纠纷，是可以通过法律渠道来解决的。 《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。

[律师回复] 当时物业服务合同没有给您吗？

[律师回复] 商家不予退还的,可以向当地的消费者协会投诉,消费者协会解决不了的,可以向当地的工商部门进行投诉,仍然解决不了的,可以向法院起诉。
行动建议：
《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，
1、经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
2、经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照本法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。
3、经营者向消费者提供商品或者服务，应当恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。

[律师回复] 实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷较为常见，并导致了不良的后果，有的导致群体性事件，更有甚者造成人身和财产伤害。2004年3月17日建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》第11条规定：“物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：……
（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；……
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的。”该办法对物业服务企业申请核定资质等级提出了明确的要求和标准。在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款有关“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持”之规定，该请求不能获得人民的支持。

[律师回复] 有的。 依据消费者权益保护法的规定，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。原则上商家是不能拒绝顾客消费的，但出现为了大多数顾客安全等情形时，有权拒绝个别消费者消费。商家拒绝消费是否涉及歧视，要依据具体情况而定。 法律依据： 《消费者权益保护法》第二十七条 经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得搜查消费者的身体及其携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。

[律师回复] 有的。
依据消费者权益保护法的规定，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。原则上商家是不能拒绝顾客消费的，但出现为了大多数顾客安全等情形时，有权拒绝个别消费者消费。商家拒绝消费是否涉及歧视，要依据具体情况而定。
法律依据：
《消费者权益保护法》第二十七条
经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得搜查消费者的身体及其携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。

[律师回复] 很多业主因为物业公司的服务不到位，或者出现盗窃事件，或者出现其他矛盾等，拒绝向物业公司缴纳物业服务费。物业公司通过常规催收途径无法收缴的话，就会积极通过诉讼方式催讨。开庭是诉讼当事人参加诉讼的一个重要过程。通过开庭时提出诉讼请求、陈述事实和理由、反驳对方的证据和看法等，能够使法官对案件有较为明确的看法，争取获得法官的支持。 【法律依据】 根据《物业管理条例》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

[律师回复] 物业服务与其它服务相比具备一定的特殊性。物业服务具备一定的共用性质，例如保安保洁、停车管理，电梯的保养，商户用电用水都要通过配电室和水泵房，这些设备同样需要定期保养和运行监护值班。 《物权法》明确指出：使用人不得以放弃权利不承担义务。所谓的没有服务并不是他们所理解的那样，拒交物业费的理由是不能成立的。

[律师回复] 解答如下, 没有。《物业管理条例》（令〔〕666号）第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。所以物业公司无权代替供水企业行使代收权利之外的其他权利。停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

[律师回复] 实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷较为常见，并导致了不良的后果，有的导致群体性事件，更有甚者造成人身和财产伤害。2004年3月17日建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》第11条规定：“物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：……
（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；……
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的。”该办法对物业服务企业申请核定资质等级提出了明确的要求和标准。在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款有关“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持”之规定，该请求不能获得人民的支持。

[律师回复] 实践中，在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝退出而引发的纠纷较为常见，并导致了不良的后果，有的导致群体性事件，更有甚者造成人身和财产伤害。2004年3月17日建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》第11条规定：“物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：…… （八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；…… （十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的。”该办法对物业服务企业申请核定资质等级提出了明确的要求和标准。在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款有关“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民不予支持”之规定，该请求不能获得人民的支持。

[律师回复] 不可以。
1、业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
2、只要物业服务合同是由业主委员会根据业主大会依法通过的决议签订，即对所有业主具有约束力，业主不得以未接受相关物业服务为由进行抗辩。
3、只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，不存在违约行为。

风险提示：物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。

[律师回复] 如果签订的物业服务合同中明确约定了当物业公司服务不到位可拒交物业费条款，此时可以拒交。如果没有约定该条款，而有证据证明物业服务质量确实过差，可以根据实际服务水平、服务质量，少交或不交物业费。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。该条例第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。另，2021年即将实施的《民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。 法律依据《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业管理条例》第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《民法典》第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果物业履行了相应的义务，以人身、财物受损为由不可以拒交物业费。
《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。
物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。
若物业公司未履行合同义务，给业主的人身、财产造成损害，应承担相应的赔偿责任；因第三人侵权导致业主人身、财产损害的，应依据物业公司的过错程度，承担相应的补充赔偿责任。

[律师回复] 业主不能无故拒交物业服务费。
《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

[律师回复] 如果物业履行了相应的义务，以人身、财物受损为由不可以拒交物业费。 《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。 物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。 若物业公司未履行合同义务，给业主的人身、财产造成损害，应承担相应的赔偿责任；因第三人侵权导致业主人身、财产损害的，应依据物业公司的过错程度，承担相应的补充赔偿责任。

[律师回复] 如果物业履行了相应的义务，以人身、财物受损为由不可以拒交物业费。 《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。 物业服务企业如果履行了物业服务合同，在管理上不存在过错的情况下，业主不能据此拒交物业服务费。 若物业公司未履行合同义务，给业主的人身、财产造成损害，应承担相应的赔偿责任；因第三人侵权导致业主人身、财产损害的，应依据物业公司的过错程度，承担相应的补充赔偿责任。