购房二手原房主违约怎么处理

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据二手买卖定金法则规定，如果是买方违约，卖方没收买方全部的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。卖方违约，卖方需支付买方2倍的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

[律师回复] 可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
1.出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；
2.买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
3.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
4.房屋质量问题的违约责任；
5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形；
上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 您好，针对您的二手房业主违约纠纷问题解答如下, 根据二手买卖定金法则规定，如果是买方违约，卖方没收买方全部的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。卖方违约，卖方需支付买方2倍的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据二手买卖定金法则规定，如果是买方违约，卖方没收买方全部的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。卖方违约，卖方需支付买方2倍的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
(一)双方协商确定的，按照约定进行;
(二)双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(
首先是同幢相同楼层及房型;
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房买卖中买房人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为：
1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房交易中买方违约的情形有哪些? 1、房屋价格大幅度下降，买方拒绝购房 房屋交易流程要办理完成需要一定的时间，不管是办理贷款，还是过户都需要一定的时间审查资料，而在办理过程中如果房屋价格大幅度下降，这就会导致买方宁愿放弃定金，也不愿意继续买下房屋。 2、买方不愿赎楼 在交易过程中，涉及的房产可能依旧会在银行进行抵押，而卖方可能会因为自己没有足够资金还清银行贷款，然后借助买方的力量去还款。最开始买方可能会答应此条件，但是随着一系列手续的办理比较麻烦，涉及的问题较多，从而放弃为卖方继续赎楼，造成违约。 3、不愿支付房款 在交易过程中，买方可能会不按照合同约定的时间和金额去银行做首期的资金监管，致使买卖合同无法再继续履行。此外，还可能是履行完了大部份，但不再履行交款义务，比如双方签署的是阴阳合同，买方只按照阳合同的数额支付购房款，而不按照阴合同的价格支付，这时买方也就构成了违约。 除了以上三种情况，还有一点需要注意。如果合同中没有明确列明不缴纳定金算违约，那么部份定金不支付不属于违约，因为定金属于实践履行合同，就算部份不缴纳，依旧可以就按照已缴纳部份履行。 避免违约情况的几个方法： 1、避免合同无效情况。比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等; 2、注意合同内容。交易双方可以约定更短的交易周期以尽快完成交易，或者约定更高的定金额度(法律规定不超过交易金额的20%)，或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用，由败诉方承担，尽可能增加违约成本; 3、自己按合同约定履约，不给对方违约机会。包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金手续等; 4、及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务，买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》，并保留函件复印件及邮寄凭证，以证明对方违约的事实; 5、协商不成，法律解决。及时委托律师维护自身合法权益，后都应立即申请财产保全，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。 二手房产权应该警惕哪些陷阱? 1.看产权交易是否有限制 如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房以及危房等不能上市交易的问题。如军产、院(医院)产、校()产的公房，必须经原产权单位盖章后才能出让，而大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。 2.买之前看看是否有承租人 在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。 3.房屋用途非商用 买房自住者可不必在意这一点，但如果是准备买房用作营业或，则应注意房产权证上的房屋用途限定。若该套房屋不能用作，就只能望房兴叹了。 4.房改房成本价未补足 1998年以前许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。 如果购买的是卖房者当初以优惠价、标准价购买的房产，那么就要确认该房屋是否已按成本价补足费用。 5.城市居民不能买农民房 根据国家政策规定，农民的房屋一般不能直接卖给城市居民，城市居民只能向农民租房。 乡产权房屋(又称小产权房屋)需经国家批准，征地开发，只有待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用权证上显示是城镇开发的，才可以上市交易。 6.小心没有房产证 购房者还需要注意，如果购买的房子只有购房合同和，而未办理产权证则尽量不要购买，这类房产很可能会因为开发商的问题，导致终无法办理产权证。 在房屋买卖交易完成的同时，买方应要求卖方及时协助自己到房管部门办理产权过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。

[律师回复] 新房二手房如何选，购房流程有什么区别：
新房与二手房的流程，大致一样，但过程中一些流程的顺序是不一样的。
购房资质审核：
在认购新房时，购房者就要提交资料进行审核了，而二手房资质审核的节点，在签约前。一般情况下，购房资质审核需要10个工作日，在认购书中会规定签订正式购房合同的日期，如果买认购当天没有带齐资审材料，耽误了购房资质审核，在约定期内没有签订购房合同，购房者则会面临违约风险。
签合同和网签顺序：
新房正常的流程是先网签，再签订合同，只有一本合同。二手房的顺序是先签合同，再进行网签，需要注意的是，二手房签订的是两个合同，前者为买卖合同，后者为网签合同，两份合同略有不同。
放贷款的节点：
新房现房，按照银行的流程时间放贷款，期房的话，商贷和市管公积金贷款，需要等到期房封顶之后，国管正常放贷，放贷时间与是否封顶无关。二手房放贷款的节点，是在新房本下发之后若干工作日内。
相对比之下，买新房比买二手房遇到的纠纷少，新房产权明晰、贷款、产权归属都很容易办理，而二手房在购买过程中，产权、贷款、合同都容易发生纠纷，对比一下，新房购房路程更简单。

[律师回复] 按合同约定执行

[律师回复] 您好，针对您的二手房房主违约该怎样赔偿问题解答如下, 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
(一)双方协商确定的，按照约定进行;
(二)双方不能协商确定的：
1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(
首先是同幢相同楼层及房型;
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;
2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

[律师回复] 您好，针对您的二手房业主违约买家怎么办?问题解答如下, 根据二手买卖定金法则规定，如果是买方违约，卖方没收买方全部的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。卖方违约，卖方需支付买方2倍的定金，并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。
房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 手房买卖中出卖人违约怎么办： 二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为： 1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。 2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。违约金的上限是合同损失的百分之三十。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二手房买卖房东违约提前预防 1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。 2、如果有详细的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。 3、如果没有具体的违约条款，需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。 二手房买卖常见的违约情形： 1、出卖人将房屋直接卖给第三人 如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。 2、出卖人要求提高房价办理过户 在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。 在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。 3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效 在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

[律师回复] 具体的合同约定如何，违约情况怎样

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果房子过户了，应该不影响你落户。
　　如果房子还没过户，那就麻烦了，因为法律上房子还是原房东的，你只能找中介或者原房东协商。
　　如果合同约定的期限届满以后卖方不将户口迁出，可以持产权证和买卖协议到派出所将他户口冻结。他的户口将无法再迁移，如果他需要办理户籍证明，或身份证丢失，需重新办理等等一切涉及户口的事宜，那么他都无法再办理。这时他就会主动找上门的。当然，这对买方造成的损失也不可估量。只能说这是一种两败俱伤的一种解决办法。
　　也有人通过以下方法将户口迁移至所购买的房产：
1、拿产权证至房产所在居委会开具《常住人口证明》；
2、拿户口页、产权证、居委会常住人口证明、身份证原件到房子辖区的派出所找户籍警办理户口迁移；
3、由于房产仍挂着原房东的户口，户籍警问，你就说，无法联系到原房东，就可以了。
　　这种方法，不能将原房东的户口迁移走，只是将自己的户口迁入房产。

[律师回复] 要看是买方违约还是卖方违约，已经签订了合同，如果买买方那方违约要付房价的百分之20的违约金给到对方

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 这要分情况判断与处理。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更、解除或撤销。否则，即便是违约，不发生解除或撤销的法律效果，而产生违约责任。因此，合同撤销具有严格的条件。合同撤销是指当事人对合同的内容有重大误解或显失公平，可以经利害关系当事人请求。撤销该合同，使其已经发生的法律效力归于消灭，是通过撤销行为而使生效的合同归与无效。《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：（
1）因重大误解订立的；（
2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 这要分情况判断与处理。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更、解除或撤销。否则，即便是违约，不发生解除或撤销的法律效果，而产生违约责任。因此，合同撤销具有严格的条件。合同撤销是指当事人对合同的内容有重大误解或显失公平，可以经利害关系当事人请求。撤销该合同，使其已经发生的法律效力归于消灭，是通过撤销行为而使生效的合同归与无效。《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销：（
1）因重大误解订立的；（
2）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民或者仲裁机构不得撤销”

[律师回复] 您好，针对您的认购书违约有违约金吗问题解答如下, 认购书违约有违约金，具体的数额要看双方的约定。法律依据为：《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 【法律意见】
　　买二手房业主违约,合同是20违约金,后最多可以主张造成损失的百分之三十的赔偿金。
　　《中华人民共和国合同法》
　　
第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
　　
第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
　　当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。