集体土地租赁合同最长能够签多长时间

[律师回复] 国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

[律师回复] 您好，关于集体土地租赁期限最长是多久有时间限定吗这个问题，我的解答如下, 国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁集体土地需要政府审批。
集体土地使用权租赁审批操作规范
一、行批项目名称、性质
(一)名称：集体土地使用权租赁审批
(二)性质：行政许可
二、设定依据
《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国令第28号)第2条：国家依法实行集体土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨集体土地使用权的除外；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条:集体土地有偿使用的方式包括：
(一)集体土地使用权出让；
(二)集体土地租赁；
(三)集体土地使用权作价出资或者入股。
三、实施主体和实施权限
《中华人民共和国土地管理法》第44条第3款：“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第22条：“具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的集体建设用地的，按照下列规定办理：
(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。”
四、行批条件
1.申请事项属本级政府权限范围；
2.申请资料齐全、符合法定形式；
3.符合土地利用总体规划的要求；
4.符合城市规划的要求；
5.符合国家产业政策；
6.符合土地供应年度计划的要求；
7.符合集体土地使用权协议租赁的相关规定。
五、实施对象和范围
申请租赁使用集体建设用地的单位和个人。
六、申请材料
1.申请报告，原件1份；
2.申请人资格认定材料：
(1)申请人为企业的，提供营业执照、企业法定代表人证书、法定代表人身份证，申请者为有限责任公司的，提供工商登记注册审批表(注明企业股东名称及股份比例)，复印件各1份；
(2)申请人为国家机关、事业单位的，提供组织机构代码证、机关事业单位法人登记证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，复印件各1份；
(3)申请人为个人的，提供个人身份证或户籍证明，复印件1份；
3.委托代理的，需提供授权委托书，原件1份；
4.委托代理人身份证，复印件1份；
5.有批准立项权的部门出具的立项批文或备案登记表，复印件7份；
5.涉及企业改革中采取集体土地使用权租赁方式处置原有划拨土地的，需提交土地使用权处置批准文件及《集体土地使用证》等其他有关文件，复印件7份；
6.建设用地规划许可证及审批单、规划定点红线图或规划蓝线图，复印件各7份；
7.规划行政主管部门审批的总平面图或规划设计条件的批准文件，整幅复印件7份；
8.权属面积审核成果材料(包括占地权属列表及现状权属示意图)，原件1份、复印件6份，红线图草图1份(市国土局一楼信息中心或广西体育中心C区市政务服务中心国土资源信息中心03岗位受理)；
9.涉及农转用的，需提交农转用批复文件，复印件1份；
10.涉及征地拆迁的，需提交征地结算相关材料，原件1份；
1
1.经受理审查后需补正的其他材料。
申请人必须提供真实有效的材料，凡是要求提供复印件的须加盖单位公章并同时提供原件核对，如特殊情况无法提供原件核对的，须加盖原件存放单位的公章，个人身份证须双面复印并签名加盖手印，所有复印件必须按原件比例复印，不能缩印或拼接。
七、办结时限
法定办结时限：20日；
承诺办结时限：16日(地价评估、公告、上报政府、签订合同、缴纳地价款、配号、地籍调查等其他外部工作时间挂起，不计算在承诺办结时限内)。
八、行批数量：无数量限制。
九、收费项目、标准及其依据
收取土地使用权租赁价款。根据《规范集体土地租赁若干意见》(国土资发〔〕222号)第3条：集体土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。
采用短期租赁的，一般按年度或季度支付租金；采用长期租赁的，应在集体土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体土地的租赁期限是多久
《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”;第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”
该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。
国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

[律师回复] 对于土地租赁合同最长能签多少年这个问题，解答如下, 在土地租赁合同期限方面我们国家是有名闻规定不能超过多少年限的，而超过部分将视为无效。但是可以在期满过后在此租让土地。而我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效在签土地租凭合同的时候需要注意一写注意事项，因为这个土地出租涉及金额往往都回比较的大所以我们必须的慎重处理，所以在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

[律师回复] 对于土地租赁合同最长期限是多久这个问题，解答如下, 土地租赁合同最长期限是多久
国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。
现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。
关于土地租赁最高期限的规定
《中华人民共和国农村土地承包法》
第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”
第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”
该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
除特别主体以外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。
土地租赁有哪些方式
随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)
第一条规定：国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
《规范国有土地租赁若干意见》
第六条规定：国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。
土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。

[律师回复] 您好，针对您的土地（或宅基地）租赁期限最长是多长时间问题解答如下, 该建设用地就是违法用地。也就是说，即。就是说，农用地租赁后不得改变该宗地的原土地用途，你村若为重新分配耕地，农村公益事业除外）只能使用国有土地，而且，你的实际农村耕地承包经营权应该是到2028年到期土地方规定，因为是租赁，该行为本身不合法，三十年不变的政策：建设用地（宅基地，村办企业。若非依法征收，若租用人未办理合法的土地使用权手续，这也属于以租代征违法建设占用农用地，另外我国自1998年实行农村土地延保

[律师回复] 您好，关于国有土地租赁的最长期限是多少年？这个问题，我的解答如下, 我国法律规定，国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的年限。
第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
虽然在土地租赁合同最长期限方面我们国家是有明文规定不能超过多少年限的，而超过部分将视为无效。但是可以在期满过后再次租让土地。
另外，我们在签土地出租合同的时候需要注意一些事项，因为土地出租涉及金额往往都会比较大，所以我们必须慎重处理，在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”
第二十一条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

[律师回复] 对于集体土地可以直接租赁吗这个问题，解答如下, 集体土地能否直接租赁
可以租赁，但是需要按照规定程序进行租赁。
因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；
(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；
(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
有一点需要特别说明的是，租用土地应当严格依照上述程序办理手续，否则承租权不受法律保护

[律师回复] 您好，关于集体土地能不能直接租赁这个问题，我的解答如下, 集体土地能否直接租赁
可以租赁，但是需要按照规定程序进行租赁。
因为我国法律对集体土地的出租行为是严格限制的，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续：
(1)与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定；
(2)在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续；
(3)租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
有一点需要特别说明的是，租用土地应当严格依照上述程序办理手续，否则承租权不受法律保护

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 集体土地的租赁期限是多久
《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”;第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经林业行政主管部门批准可以延长。”
该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。
国有土地长期租赁的具体租赁期限由租赁合同约定，最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。而国家《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

[律师回复] 您好，针对您的农村林地租赁最长期限问题解答如下, 我国法律规定，国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的年限。
第二百一十四条【租赁期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
虽然在土地租赁合同最长期限方面我们国家是有明文规定不能超过多少年限的，而超过部分将视为无效。但是可以在期满过后再次租让土地。
另外，我们在签土地出租合同的时候需要注意一些事项，因为土地出租涉及金额往往都会比较大，所以我们必须慎重处理，在租赁合同中，要确定合同的主体，在签约时务必要认真审核出租人的资格，要核实产权证上记载的权利人与出租人是否一致，要明确租赁物等等。

[律师回复] 对于集体土地租赁合同被判无效如何办这个问题，解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体土地租赁合同纠纷案
尊敬的合议庭：
云南律师事务所接受上诉人的委托，指派我担任其的二审诉讼代理，依法出庭履行代理职责，现结合本案的事实与相关的法律规定，发表如下代理意见：
一、关于上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》是否违反了法律强制规范的问题。
1、《土地管理法》明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，而该规定属于强制性规范，任何单位、组织、个人均必须遵守。这是我国对不可再生的土地资源所作的特别保护性规定。当然，作为本案的被上诉人也必须依法申请使用国有土地。该条也作了可以使用农民集体所有的土地的情形。但此除外规定是作了特限制规定：
一是兴办乡镇企业和村民建设住宅的情形，而该情形是有着特别限制条件：即只能是本集体经济组织农民集体所有的土地，强调的是兴办的乡镇企业和村民与土地的所有者必须是同属于同一个集体经济组织，即：兴办的乡镇企业和村民均不得使用其它集体经济组织的农民集体所有的土地。
二是乡(镇)村公共设施和公益事业建设，该种情形则没有特别限制，即只要经依法批准，就可以使用农民集体所有的土地，并没有强调必须是本集体经济组织的农民集体所有的土地。
而在本案中，被上诉人系是由三自然人投资成立的私营性质的有限责任公司，并且三自然人均不属于上诉人的村民。被上诉人并不属于集体企业、更不属于上诉人兴办的乡镇企业。而上诉人与被上诉人所签订的《场地有偿使用合同》项下的土地系上诉人农民集体所有的土地，而被上诉人不符合使用拥护第九小组这一本集体经济组织的农民集体土地的条件，即被上诉人不能依照《土地管理法的》的规定取得合法的用地手续，因此双方所签订的合同的内容明显违反了土地管理法的强制性规范。
2、根据《土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”规定，本案争议的合同亦是违反法律强制性规范的规定。
综上，土地资源属于不可再生资源，为此《土地管理法》明确确立了土地用途管制制度及土地保护制度，根据特别法优于一般法的规定及《土地管理法》的根本立法精神，上诉人所进行的诉讼，即是为执行《土地管理法》的特别规定精神，从根本上落实法律之规定，任何部门、执法机构均应以法律的规定、国家政策作为处理土地事务的依据，而不应以地方经济或个别部门的利益而置法律与国家政策而不顾。对于符合法律及国家政策的一切诉讼均应得到法律的支持、得到司法部门的支持。故请求二审依法对违反《土地管理法》强制性规定的合同作出裁判，支持上诉人的诉请，维护法律的尊严。
以上代理意见恳请合议庭给予采纳为谢!
年月日。

[律师回复] 您好，关于集体土地租赁合同被判无效该怎样办这个问题，我的解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

[律师回复] 您好，针对您的集体土地使用权租赁有什么注意事项问题解答如下, 集体土地使用权租赁有哪些注意事项
1、租赁集体土地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体土地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。企业可以通过租赁集体土地上已有的房屋满足生产经营场地的需要。但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。
2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权
适用于需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地，以避免因为合同无效等情形造成企业损失。
生活中，存在着不少擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设而发生纠纷或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使用权出租的注意事项，可以减少法律风险，避免不必要的麻烦和纠纷。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 集体土地租赁合同被判无效怎么办
改变土地用途的租赁合同被判无效应退还租金。
【案情简介】
甲葡萄园艺场依法拥有集体所有的土地使用权，该土地的用途为各类果树苗木。2004年1月1日，甲葡萄园艺场与乙化工厂签订协议约定将土地租给乙化工厂使用，租期为十年，每年租金7000元。乙化工厂于租期内给付过租金14000元，之后就一直拖欠租金。现因纠纷乙化工厂诉至请求确认双方之间签订的租用协议无效并要求甲葡萄园艺场返还其已交付的租金。
原告认为：其与被告甲葡萄园艺场签订协议书违反《土地土地管理法》关于土地用途的规定，属违法行为，既属违法行为，则应按合同法第58条规定，宣告合同自始无效，原告方已经返还土地了，被告取得的财产亦应予返还。
被告辩称，签订合同系双方意思表示自愿一致行为，且本葡萄园艺场亦将土地实际交付给原告使用，原告签订该协议亦属过错行为，不同意退还租金。
最终，判决原被告双方签订的《协议书》无效，驳回原告其他诉讼请求。
对于本起案件，双方当事人对违反《土地管理法》
第六十三条规定所签订的协议无效没有异议，但双方均对原告已给付给被告的14000元租金是否应当返还产生争议。即合同法第58条中规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;”如何理解和适用?
讨论中，因对该协议无效行为应当依据何种原则、遵从何种法律精神及对合同法第58条规定的理解不同，本案亦产生两种意见：
第一种意见认为，支持原告诉讼请求。应严格适用《合同法》
第五十八条规定，原被告双方在明知未经批准该农用地转变成非农用地的情况下签订土地租用协议，合同自始无效，被告不仅得不到原合同中规定的土地租金，还要将已收取的租金退还原告，这是合同法规定的返还原则，符合被告不得基于恶意行为得利的原则。
第二种意见认为，驳回原告诉讼请求。应审查合同法规定的返还财产的合法性与现实性。
首先，本案不具返还租金的合法性，原告为恶意租用该土地且使用行为，原告诉求不合法。
其次，本案也不具返还租金的现实性，土地租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，况且原告也因原合同的履行获得了占有的收益。完全恢复原状已经不可能，已交付租金的返还操作性也很难，不予返还已经交付的租金，更加符合法律规定的意愿和公平合理的原则，故原告要求返还已交付租金的诉求不予支持。
【法律解读】
笔者赞成
第二种意见，即裁判观点，具体理由为：
一、合同无效设立的宗旨是什么
从设定合同无效制度的目的出发，认定合同无效是为了防止因为无效合同的履行给国家、社会以及
第三人利益带来损失，而防控危害时所引起的救济。而返还财产只是救济的一种，并不是惩罚性的制裁，不能机械的理解返还财产是无效合同的一般原则，当合同标的物性质决定了其不能返还时，则此时不能适用返还财产，仅因维护一方当事人的利益而适用返还财产，达不到维护社会秩序稳定的作用。在本案中合同确认无效的情况下，再采用被告葡萄园艺场返还已交付的租金则显然是不现实也是不公正的。
二、合同法及民法通则对当事人的恶意行为是如何规定的
最基本的立法精神，即行为人不得从自身的恶意行为中获利。从预防不法分子利用无效合同进行恶意诉讼、恶意抗辩的情况来看。当事人明知自己签订无效合同，在履行过程中发现客观情况对己不利，主动到申请确认合同无效，要求返还财产。如果支持返还已交付的租金则满足了不法分子的请求，其不但没有因此承担合同无效的不利后果，反而可以由此获益。这样一来就存在着鼓励、放纵当事人签订无效合同的风险，不仅有损交易公平、诚信原则，扰乱市场的交易秩序，交易安全亦得不到保障。本案中，原告乙化工厂要求返还租金的诉讼请求无法律依据，如支持亦违反法律精神。
三、合同无效财产应当予以返还的情形及条件?被告的14000元租金是否具有逆转性及可返还性
从土地租赁合同的连续性给付特征来看，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，已经产生了一种无法逆转的事实状态，因此只能予以保留。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已享受的使用之利，从而必然排除了合同无效溯及力的适用。即便支持已给付租金的返还，使用土地一方也应当支付相当于租金的“土地使用费”，双方就会因此陷于循环诉讼当中，造成当事人的累讼和司法资源的浪费。此时，合同无效只能及于未来，返还财产必然受到限制，否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还，以平衡当事人之间的利益关系。在请求返还财产时，法律并非一刀切，而应依据无效合同的性质、标的等因素对返还财产给予一定的限制，公正合理地处理无效合同纠纷。
四、基于违法合同无效处理与基于合法合同解除处理的区别
无效合同应当恢复到违法前的状态，双方将依照合同从对方取得的财产予以返还，不支持获利，这是法律最低的保护形式。而合同解除是根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，通常多数非连续性合同的解除有溯及力，而多数继续性合同的解除无溯及力。若本案系合法合同被解除，则被告葡萄园艺场不仅不需要将已经交付的租金交还给原告，原告还应当将未交付的资金偿还给被告。但是本案系违法合同无效，不得依据违法行为获利，不能依据合同解除的处理办法来进行。
五、被告违法出租土地的行为该如何惩罚
从民事法律关系的角度看，即合同无效，未交付的租金无法取得，不得基于该违法签订协议的行为获利。从行政法律关系的角度看，可以依据《土地管理法》，由土地管理部门对其进行行政处罚。但是从实施的现状来看，土管部门在管理方式上还存在欠缺，对农村土地的管理只是通过制定土地利用规划、城乡发展规划等方式，对农村集体用地的用途进行安排，以维持正常交易秩序的公共管理，并不能积极主动的进行监督和管理。为了更好的将土地管理的立法精神落到实处，在土管部门还未对其进行行政处罚的情况下，被告葡萄园艺场不予返还已经交付的租金更符合现状要求。

[律师回复] 对于宅基地租赁最长期限是多久这个问题，解答如下, 宅基地租赁最长期限是多久
宅基地可以对外进行租赁，这个期限是任意规定的，因为宅基地的期限是无限的，原则上是可以无限出租，但是在租赁出去后，就不能再申请宅基地了，除非是解除租赁合同。
根据我国《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
由此可见国家并没有限制宅基地房屋的出租，因为农村村民只拥有宅基地的使用权，并且法律规定宅基地使用权不得单独转让，因此农村宅基地出租也必须是以宅基地房屋出租的方式进行，单独出租宅基地使用权是无效的，并且农村宅基地出租的对象也只能是同一个集体的成员。
理论上，集体宅基地是可以给成员无限的使用期限的，因此房屋出租的期限可以在合理的使用期限内任意约定。
宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。
宅基地使用权的转让法律效力：
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让;

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 集体土地使用权租赁有哪些注意事项
1、租赁集体土地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体土地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。企业可以通过租赁集体土地上已有的房屋满足生产经营场地的需要。但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。
2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权
适用于需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地，以避免因为合同无效等情形造成企业损失。
生活中，存在着不少擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设而发生纠纷或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使用权出租的注意事项，可以减少法律风险，避免不必要的麻烦和纠纷。