没和家人商量的法院是否能判离婚

[律师回复] 一、如何认定商品房质量不合格因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么，应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，出卖人应当对此予以修复，买受人不能因此要求退房。二、商品房质量差能解除合同吗商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。“缩水”3%以内购房合同难以解除买房者都会担心一个问题———“缩水”，也都明白一个3%的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。除此外，《司法解释》还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。恶意欺诈房产商将负惩罚性赔偿责任商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房质量纠纷的处理方式 一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。 为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。 依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。 二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。 如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。 如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商业贿赂罪如何认定 一、商业贿赂犯罪主体 商业贿赂包括行贿和，是由行贿与双方相互勾结成立的犯罪，是一种不可分割的双向行为，其犯罪主体相应的也包括行贿罪主体和罪主体。 1、商业行贿犯罪主体是一般主体，只要是“为谋取不正当利益，给予公司、企业或者其他单位的工作人员以财物”的都可构成商业行贿罪。在商业行贿中，如果提供贿赂是以经营者法人单位的名义，执行的是该法人的意志，则应由该法人承担责任，成为商业行贿罪的主体。如果经营者的代理人为了个人多推销商品或拉回货源，以自己的名义，自己以各种手段行贿，代理人个人是行贿罪主体。 2、商业罪的主体是公司、企业或者其他单位的工作人员。新通过的刑法修正案 (六)将其扩大到公司、企业以外的其他单位的工作人员，这表明在实践中如其主体只是公司、企业工作人员，尚不足以涵盖社会生活中实际发生的商业行为主体范围，如在医疗、教育、工程建筑、产权交易等领域的事业单位中的工作人员收受回扣，本质上也是商业贿赂行为，原刑法对之规定并不明确，无法对其工作人员的危害行为作处罚，影响到对这类行为的打击效果。所以，只有国家工作人员、公司企业人员、其他单位工作人员这三类人员才能共同构成犯罪的自然人主体的完整外延。因此立法上将商业犯罪的主体范围予以一定程度拓宽，使其涵盖面趋向全面性、完整性，体现了我国刑事法律关于惩治商业贿赂犯罪的进步。 二、商业贿赂犯罪的主观方面 商业贿赂犯罪的主观方面应该是直接故意，即行为人积极追求了犯罪结果的发生。同时，本罪的行为人应当具有索取或者，并为他人谋取利益的目的。“为他人谋取利益”以此作为向他人的回报，至于谋取的利益是否实现，利益是否正当，均不影响本罪的成立，即既包括他人应当得到的利益，也包括他人不应当得到的不当利益;既包括已为他人谋取的利益，也包括意图谋取或者正在谋取，但尚未谋取到的利益。但如果行为人确实没有为他人谋取利益的意图、承诺和事实，不构成该罪。 “为他人谋取利益”是立法规定的商业犯罪的构成要件，由于商业贿赂主要侵犯的是公平的市场交易秩序，而行为是否侵犯了这种法益，关键在于收受财物行为是否与其已经实施的、正在实施的、将来实施的或许诺实施的职务行为之间具有对价关系，因此，刑法条文在“非法收受他人财物”之后，添加了 “为他人谋取利益”要件，旨在说明行为人收受的财物与其具体职务行为之间具有对价关系。 三、商业贿赂犯罪客体 商业贿赂所侵犯的是复杂客体，它所侵犯的不仅是商品经济的正常运行秩序，同时还侵犯了市场经济中公司、企业或其他单位的工作人员职务上的不可收买性与廉洁性。 市场竞争是一种以公平竞争为主导的经济，通过商业贿赂达到获得利益的目的，必然会通过破坏公平竞争的交易秩序，进一步破坏公平、公正的市场秩序。 公司、企业或者其他单位的工作人员作为企业的一员，在依合同行使职权的同时，就有义务廉洁奉公，严守法纪，努力为所在单位工作，并有权获得合理合法的劳动报酬。职权不得滥用，更不能作为某些人暗中交易的筹码，谋取私利，贪赃枉法。显然，贿赂行为又侵犯了公司、企业或者其他单位的工作人员的廉洁性。 四、商业贿赂犯罪的客观方面 1、商业行贿罪的客观方面是给予公司、企业或者其他单位的工作人员以财物，但不包括回扣、手续费。 2、商业罪的客观方面。表现为行为人实施了利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物及在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的行为。 五、注意事项 所谓“利用职务上的便利”，是指行为人自己主管、经手或者参与某种公司、企业或者其他单位业务的便利条件，是行为人利用自己职务上的便利。 ①关于公司企业或者其他单位的工作人员间接是否构成犯罪问题。公司的董事、监事利用自己的职权和地位形成的左右、影响被利用者利益的制约关系，通过公司企业的其他人员或公司企业以外的人员职务上的便利，为请托人谋利，自己索贿或，是间接。这种情况司法解释至今未有明确规定，因此依据刑法的罪刑法定原则，就不能类推为本罪。 ②关于公司、企业或者其他单位工作人员人员罪是否要把“利用职务之便”作为必要的条件。这在我国刑法学界一直有争论。我认为：就人来说，之所以能够索取或者收受他人的财物，是因为他所享有的职权或者所处的地位能够对行贿人的某种需要产生决定性的影响;就行贿人来说，之所以要送财物给行为人，是因为需要通过行为人手中的权力的行使来获得某种利益。可见，行贿与人双方各取所需的基础就在于行为人具有一定的职务上的便利条件，即本质是。 刑法 第一百六十三条公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。 公司、企业或者其他单位的工作人员在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，依照前款的规定处罚。 ①间接型利益贿赂的性质认定与数额计算 间接型利益贿赂，意指行贿方付出了金钱等财产，但仍然没有直接交付方，而是将金钱等财产周转成通过其他载体表现的现实利益或者享受资格。由于利益型贿赂具有间接性、周转性、隐蔽性、复杂性的特征，是否完全符合《意见》规定的“可以用金钱计算数额的财产性利益”以及如何认定“实际支付的资费”，实践中有一定困难。 (—)礼券。礼券等财产性利益是否属于商业贿赂范围以及如何计算贿赂数额，应当区分情况分别认定。 第一，应当从人是否得到行贿人所付出的财产利益角度来考虑。有些商业行贿人所付出的财产性利益并没有完全为人所得到，缺失部分不能以商业贿赂犯罪论处。某些礼券虽然在载体表面上标价为1000元，行贿人也确实付出了1000元来购买该礼券，但其使用伴有特定限制，例如，不可参与商家整体打折等优惠活动，相对于用现金或信用卡支付消费的客户来说，实际上也许只能够享受到不到1000元的货物或者服务，故在计算商业贿赂数额时，应当将没有现实获取的利益进行相应扣除。 第二，能够确定市场价值的财产性利益，可以认定为贿赂。例如，交通卡、一卡通等礼券，其市场价值明确具有可计算性，直接可以按照礼券内预先充值的价格认定商业贿赂数额。对于司法机关难以明确认定市场价值的礼券，笔者建议在司法内部设立专门机构，为司法机关计算特定财产性利益商业贿赂形式的市场价格。引入以专门机构为核心的价格评估机制，不仅能够为涉嫌商业贿赂犯罪的被告人提供实质性的法律技术保障，而且能够为司法机关认定商业贿赂以及计算犯罪数额提供重要参考。 第三，必须正确分析礼尚往来的本质。正常礼尚往来赠送的小额礼券不应认定为商业贿赂，相关数额应当予以扣除。但是，有的行为人向交易对方提供“中奖月饼”(精美月饼礼盒，内附预先设定的豪宅礼券、进口汽车礼券或高档酒店消费卡等奖品)，以庆祝佳节名义掩盖商业贿赂实质的，由于此类财产性利益已经远远超越礼尚往来、节日馈赠的界限，礼券数额确定，完全为人享有，属于商业贿赂。 (二)免费旅游、免费装修、提供学费等形式的利益资助。《意见》将免费旅游界定为商业贿赂，并不意味着与免费旅游相关的所有费用一概认定为商业贿赂犯罪数额。 第一，行贿人出资购买全程往返机票、酒店食宿费用、旅游景点门票，人单独享有旅游服务的，属于个人全部取得的财产性利益，应当认定为贿赂。 第二，在行贿人陪同人旅游的情况下，如果没有证据确定人在旅游中财产性支出比例，就不能将该次旅游认定为贿赂。如果有证据证明旅游中的某项费用主要或完全由行贿人支付，可以认定为贿赂。目前实践中出现的行贿人与人共同出游，以推定平分旅游费用方式计算额，从严厉惩治商业贿赂犯罪角度而言是必要的，但在证据层面显然存在瑕疵。笔者主张，应当按照证据表明的人实际得到的服务费用计算商业贿赂犯罪数额。 第三，家属、情妇(夫)等特定关系人与人一同享受他人提供的旅游消费的，应当将共同享受旅游的消费数额视为商业人个人享有的财产性利益，全部计入商业贿赂犯罪数额。 (三)性贿赂。惩治商业贿赂犯罪专项工作面对的另一大难题就是如何处理性贿赂。笔者认为，《意见》将商业贿赂范围拓展至“可以用金钱计算数额的财产性利益”之后，司法机关应当运用刑法自身具备的解释功能解决性贿赂的实践难题。 如果进行静态的文义解释，性本身属于非财产性的，显然无法纳入商业贿赂范围。性贿赂虽然有请托人给付金钱的特点，但对于受托人而言根本未曾接受任何金钱或财产利益。然而，当我们以更为广阔的视角考察性贿赂，就不难发现性贿赂与免费旅游等请托人资助受托人的行为具有相同的刑法意义。司法实践中的性贿赂大多是行贿人支付钱款雇佣他人提供，以使受托人在权力运作过程中为其谋取利益。在金钱———性贿赂———谋取利益的整个行为流程内部，的本质完全没有变化:行贿人付出的是金钱，得到的是受托人通过职务行为赋予的交易机会;人付出的是利用职务便利后的帮助行为，得到的是请托人提供的以一定金钱为代价的。对于请托人代替受托人支付、情妇(情夫)费用的，更属于直接的典型贿赂。 实践中有的单位的女性职员，为了占有具有稀缺性的商业交易机会而在本单位获得职务提升或者高额业务提成，主动向相对方投怀送抱，由于请托人付出性贿赂不属于财产利益型的传统不正当竞争方式，没有金钱依托，而是本人对身体的非道德性处分，本质上是权色交易而非，故在法益实质解释层面不具有以商业贿赂犯罪进行刑法介入的正当性。请托人谋取的不正当利益或者受托人为其谋取的利益构成经济犯罪或者犯罪的，可以其他罪名追究刑事责任，不应通过商业贿赂犯罪进行刑事归责。 因此，笔者认为，除了请托人自己为受托人提供难以通过归入商业贿赂犯罪对象范围之外，将以金钱为背景、体现贿赂犯罪权钱关系交易本质的性贿赂认定为刑法中的贿赂，并不具有解释论上的障碍。 ②期待性盈利贿赂的性质认定与数额计算 实践中出现了大量给予受托人优惠购买货物机会或者低价提供投资渠道，使交易对方可能从中盈利，以便获取不正当利益的案例，司法实践中分歧较大，难以判断其商业贿赂性质与数额。《意见》出台后，提供期待性盈利是否可以认定为商业贿赂?笔者认为，对于期待性盈利的贿赂性质认定问题应当慎重，不能将所有的期待性盈利都认定为商业贿赂。 首先，提供有商业风险的期待性盈利不能被认定为“可以用金钱计算数额的财产性利益”，不属于商业贿赂。例如，行为人凭借敏锐的证券市场基本面判断能力、技术面分析能力，囤积大量市值极其低廉却具有较大升值空间的股票、期货，在较低的价位转让给商业交易对象，为其日后高价脱手提供盈利机会。人获得此项经济利益或者规避财产损失也有风险，需要借助自己的商业运作，因此不能将具有高度风险性的投资等盈利机会认定为贿赂。 其次，提供没有风险的盈利机会给人，应当认定为“可以用金钱计算数额的财产性利益”，属于商业贿赂。因为该盈利机会的风险为商业行贿人所直接控制和承担，无须商业人进行管理或者承担亏损。例如，请托人将自己开发的楼盘以远低于市场价格(甚至低于成本)的“内部价”转让给交易方，后其抛盘兑现，盈利丰厚。这就是请托人主动让利或故意亏本，属于商业贿赂。 再次，受托人是否进行初始投资决定了商业贿赂数额的计算。期待性盈利的现实取得需要一定的初始投资基础。部分期待性盈利的获得者自己承担了初始投资的份额，商业贿赂犯罪数额就只能限定在其通过该盈利机会运作而成的收益。部分期待性盈利的获得者根本就没有进行任何初始投资，完全由请托人垫付出资投入，商业贿赂犯罪数额就应当包括请托人的投资部分与受托人的实际获利部分。