抵押房产可以出售吗

[律师回复] 依法成立的抵押车买卖合同是有效的。但是抵押人出售抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。【法律依据】《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 一、预售房抵押有哪些陷阱目前许多房地产开发商非法抵押楼盘，致使业主至今无法办理登记备案和办理产权证。目前，一些地方在商品房买卖中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。尽管购房人在购房签约时非常谨慎，但由于缺乏法律知识和房地产专业知识，加上信息不对称，经常落入不诚信开发商设置的陷阱中，无法自拔。南京市房产局有关负责人告诉记者，开发商在预售商品房时常常设置三种陷阱，消费者一定要警惕。陷阱一：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，就与购房人签订商品房买卖契约，且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。陷阱二：开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。陷阱三：开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案（被设定抵押的房屋无法办理登记备案）。因此，为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后5日内（最长不得超过30日），敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。二、预售房屋抵押登记如何办理预售房屋抵押登记指债权人或第三人（抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋（已核发了房屋所有权证的）同债权人（抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋所有权、使用权不变。进行现房抵押时应提交的证件有：（一）抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋所有权证、房屋共有权证和土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份；具结书；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份；涉及集体土地的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。（二）抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）原件和复印件；国资批文（指国有企业）原件，复印件2份。抵押人应注意的一点是，抵押房屋原系商品房的，可不提供土地使用权证；已购公房设定抵押的，应提供已购公房上市准入通知书和个人购房成本交款计算表。

[律师回复] 对于抵押的房子可以出售吗这个问题，解答如下, 根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。购买该类二手房风险防范的方法：1、在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查。2、中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长。3、如果核查发现该二手房确实已设立抵押，应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。