小产权房是怎样的意思

一、小产权房是怎样的意思

小产权房一般就是指在农村集体土地上进行建设的房屋，其建造期间未办理相关的证件，也未缴纳土地出让费等费用，其产权不完整，部分小产权房拥有乡政府颁发的房产证，所以也称为乡产权房。

《土地管理法》第十条

国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

二、“房改房”是怎样的意思

房改房是有一定福利性质的房子，是国家对职工的工资中没有包含住房消费资金的一种补偿政策，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，以标准价或成本价出售的。按照成本价去购买，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价格购买，职工拥有部分的房屋权利，在五年后职工拥有所有权，房改房的销售对象也是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工，在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，严重危害市场，避免造成国有资产的流失。

《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》

第十条城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入按照本条前款的规定处理；也可以直接上市出售，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。

三、房地产开发程序是怎样的

房地产开发的步骤具体如下：

(1)提出投资设想。

开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可行性。

(2)细化投资设想。

开发商从土地出让或转让市场上，选择出实现其初步投资设想的开发建设用地，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步规划设计方案，探讨获取开发用地的方式和可行性。

(3)可行性研究。

开发商自己或委托顾问机构进行正式市场研究，分析市场供求关系，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，就有关开发计划与政府有关部门沟通，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性，并依此做出投资决策。

(4)获取土地使用权。

没有可供开发建设的土地，任何开发投资方案和决策都还是纸上谈兵。开发商可以通过土地出让和转让两个市场获取土地使用权。

(5)合同谈判与协议签署。

开发商根据市场研究中得到的客户需求特征确定最终设计方案，开始合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府建设工程规划许可和开工许可。之后，签署正式协议或合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、工程施工合同、保险合同和预租

(售)合同等。

(6)工程建设。

开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。

(7)竣工交用。

开发商组织物业管理队伍，进行市场推广和租售活动，政府批准入住，接入市政设施，小业主或租客人住，办理分户产权证书、偿还建设贷款，长期融资到位。

(8)物业资产管理。

委托专业物业管理，进行更新改造和必要的市场推广工作，以延长物业资产的经济寿命，保持并提升物业资产价值，提高资产运行质量。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

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