延期交房的开发商怎么办

最新修订 | 2024-02-24
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延期交房的开发商怎么办

一、延期交房的开发商怎么办

延期交房开发商违约,开发商应当承担违约责任,主要有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。开发商违约造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。

民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

二、开发商逾期不交房时该怎么处理

开发商逾期不交房,购房者可以催告开发商尽快交房,协商具体交房日期。经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房者有权向法院请求解除合同

开发商延期交房,应当按照购房合同的约定承担违约责任;购房合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

三、商品房退房贷款怎么办

1、房屋买卖合同银行贷款合同是两个独立的合同,房屋买卖合同是以房地产为标的的买卖合同,由出卖人和买受人签订的,银行贷款是房屋价金的一种支付手段;贷款合同是银行和买房人之间签订的,合同标的是所借款项,房屋在贷款合同中作为贷款的抵押物。解除购房合同不代表连贷款合同也同时解除了,买房人和银行之间的借贷关系依然存在,借款还是要清偿的。

2、买房人先要解除贷款合同,就要将贷款提前还清。买房人退房后,开发商要将购房款返还给买房人,但开发商为了防止买房人取得所退的购房款后不去归还贷款,势必影响开发商的利益(退回的房屋上有抵押权存在),开发商会将该退还的全部房款分为两个部分:银行贷款未偿还部分由开发商直接还给银行,首付和已经偿还的贷款部分退给买房人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条

以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

在上面的文章内容中,我们已经解答了关于延期交房的开发商怎么办的问题,相信大家已经对此有一定的了解了。如果本篇文章还没有完整解答您的问题的话,可以点击下方“立即咨询”按钮,专业律师可以在线为您解答。

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(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。
所谓“不可抗力”,在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。
根据我国法律的规定,如果是不可抗力原因导致开发商逾期交房的,开发商不需承担违约责任。这是法律的直接规定,即使双方在合同中没有进行约定,当遇到不可抗力事件时,开发商仍可直接引用法律条款来免责。
开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意,下雨下雪都是自然现象,如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的,这些事件均是在双方签订合同时可以预见的,不符合不可抗力的构成条件,这样抗辩理由是不能成立的。
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。
商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定,有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下,以各种方式通知购房者收房,在向购房者交钥匙的同时,要求购房者签下“房屋接收单”,在接收单上往往会注明房屋质量合格,本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验,签下“接收单”,在产生纠纷到的时候,开发商以已经交房为理由抗辩,使购房者陷入被动。
为了避免争议,购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下,比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等,此时完全可以不接收钥匙,更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。
(三)诉讼时效。
在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下,开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者,在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
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开发商延期交房,能退房吗
[律师回复] 对于开发商延期交房,能退房吗这个问题,解答如下, 一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等(具体要看合同当中对于延期交房时间长短不同处理的规定),如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
可以要求退房的情形有:

一,开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效。

二,开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。

三,拿不到产权证。由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。

四,无法得到贷款。在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。

五,实测房屋面积与暂测面积的误差超过3。

六,房屋质量不合格。

七,商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。

八,房屋质量导致严重影响使用。

九,开发商把房子抵押。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
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出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
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