全款买房却被开发商抵押怎么办呢

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 可以销售，但一般按照银行及房产部门要求，会要求先行解抵押后再行销售。可以买卖的,过户之前要注销掉抵押的。设立抵押有2个概念,一种是银行正常的按揭贷款,一种是民间的短借贷款(俗话做他证)。 1、只有正常的银行按揭贷款，下家可以签定买卖合同,并且办理银行贷款,在贷款审批通过后，再撤消原来的抵押并且办理下家新的抵押，有的交易中心可以同一天进行操作。 2、民间短借的他证做在房产里，下家也可以签定买卖合同(对下家有风险),下家在办理银行贷款审批之前必须撤消这个抵押才可以审批下家新的贷款。 3、如果这套房子2个抵押都有，那就慢慢来吧，先撤消了民间的抵押再说。

[律师回复] 商转公贷款目前有两种办理方式，一种是先还后贷方式，另一种是以贷冲贷方式。先还后贷方式是指已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理担保手续后，中心再发放商转公贷款。
1、 贷款人在申请前向受托银行所属的各经办支行咨询转公积金贷款的有关政策及办理程序，并在银行工作人员的指导下填写《个人住房公积金转贷资料夹》，同时准备相关证件。
2、 受托银行受理贷款申请，并审贷款人提交的贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及填写的规范性，确保各类文件上的签名真实有效。
3、贷款人初审通过的，由银行工作人员通知其持相关资料到担保公司办理担保手续。
4、贷款人凭担保公司出具的《阶段性担保函》与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》，同时将转公积金贷款的差额资金补齐至原商业贷款约定的银行储蓄还款账户。
5、贷款银行工作人员在公积金信息管理系统中录入贷款人抵押物、担保、预存差额资金等信息。
6、受托银行复审人员按照公积金管理中心规定对贷款人提交的贷款资料进行复审。
7、终审通过后，受托银行依据公积金管理中心的放款通知单，进行贷款的发放，并将转公积金贷款资金和预存差额资金划转至原商贷账户中，结清原商贷。
8、贷款银行在贷款发放后7个工作日内，配合担保公司办理房地产管理部门注销原商业贷款的房屋抵押登记，并办理转公积金贷款的房屋抵押登记手续。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商铺使用权可以抵押。 第一百八十四条 下列财产不得抵押： (一)土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外; (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产; (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商铺使用权可以抵押。 第一百八十四条 下列财产不得抵押： (一)土地所有权; (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外; (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施; (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产; (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、房产保全和抵押如何分配 依据最高院的相关司法解释，拥有抵押物权的情况下，对保全的房产进行拍卖的，所得的拍卖款应该首先实现担保物权。《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条　拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民应当依法将其除去后进行拍卖。 二、查封、扣押在先的债权优先受偿原则的适用 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第五百零八条，被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民申请参与分配。 对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。 第五百一十条 参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民执行。 这样，对企业法人的执行，在其财产可足额清偿全部债务时，贯彻优先原则，在其财产不足以清偿所有债权人债权的情况下，其他债权人可以提出破产来阻滞执行，以使自己的债权获得一个平等救济的机会。对自然人或企业法人之外的其他组织执行时，原则上坚持优先原则，但是当该债务人的全部或主要财产已被某一查封、扣押，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，则其他债权人可以申请参与分配。 由此可见，现行司法解释对多个债权执行的一般原则仍然是参与分配，按比例受偿。对查封、扣押在先的债权优先受偿的规定，只是对一般原则的补充，查封、扣押优先权的适用受到了严格的限制，其局限性十分明显，司法执行实践中能够符合上述条件而适用查封、扣押优先权的案件相当有限。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商需要满足下列条件即可取得商品房预售许可证：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，方可取得商品房预售许可证。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》 ，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。必要的 话，可以向追究开发商的责任，你没有按时办理备案的违约金也可以让他一起付了。 如何避免风险? 1、买房时，开发商会提供《商品房预售许可证》，上面有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的 说明，一定要看仔细! 2、买房子是大事，不要怕麻烦!买房前，可以到房管部门进行查询，因为在建工程要办理抵押，需要到房管部门进 行登记。同时，如果是买了在建的抵押了的房子，要注意资金监管的事情。 3、购房者在购房过程中，除了查询，还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查 封，系统里都有记录，是网签不了的，购房者可以及时发现并避免损失。 4、实践中，许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理 部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证 》。 此处要划!重!点!因此，为了规范购房法律关系，减少甚至杜绝纠纷，从保护购房者利益的角度出发，较好的办 法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款： ①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押，否则，买售人有权 无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。 ②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项 目的抵押情况。 往外卖的房子还能进行抵押吗? 首先我们要知道，商品房抵押这个这个行为其实是被允许的。根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工 程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。换句话说，开发商如果缺钱的话就会向银行进 行抵押，而且这种抵押的房子也可以出售的。 只是需要开发商按照正常的程序进行。根据有关法律规定，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为 无效。所以一般必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。 商品房抵押的后果是什么? 重复抵押 在建工程抵押具有期权性质，在具体操作中容易出现原在建工程抵押尚未解除，登记机关就为按揭贷款进行抵押登 记的情况。 一些开发商为尽快完成工程建设，用在建工程作抵押向银行申请贷款，同时为加速资金的回笼，在未经抵押权人的 同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户，且销售所得价款并未向抵押权人清偿债权 。 这种重复抵押增加了交易的不确定性，不仅购房者权利得不到保证，也为房地产行政主管部门的预售管理、权属登 记带来很大隐患和纠纷。 权益冲突 房地产开发商常常将建设工程包给施工企业，因建设资金投入量大，开发商有时会出现无法及时结清施工企业工程 款。当开发商还不起钱的时候，这个房子就会被拍卖，然而国家法律为保护承包人和农民工的利益，规定了建筑工 程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 此外，土地管理部门收取土地出让金的权利也优先于银行的抵押权。如果纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产 设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。 综合来说就是，如果开发商资金运行出现问题，房子被拍卖，那么业主将会是最后一个被补偿的角色;如果开发商 资金运行良好，能够如期偿还银行借款，则对购房人购房及后续房产证的办理不会产生影响。 抵押房难以贷款 不能签订正式合同 现在很多开发商因为有资金压力，所以把销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行贷款，甚至把房子直接作为抵 押物来贷款当开发资金，而业户虽然已经交纳了房款，但因开发商和银行之间的债务关系没有处理清，再次办理贷 款业务肯定是不行的，也是违反银行和银监会制度的，同时，抵押房不能签订购房合同，也不能办理产权登记。 后果虽然很严重，但是网友们不要悲伤的太早哈，因为开发商的抵押行为也会被监管的。被抵押房子的售房款会放 入相关部门的监管账户，定向用于归还抵押贷款，防止被开发商挪作他用。如果没有进行监管，那你也就只能一脸 懵逼的在风中凌乱了。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 依据我国相关法律的规定，申请财产保全的，只能保全与案件有关的财产，如果对方所有财产与案件有关的，就可以申请全部保全。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百零一条利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。 人民接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。 申请人在人民采取保全措施后三十日内不依法提讼或者申请仲裁的，人民应当解除保全。 第一百零二条保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 抵押财产诉讼保全是否有效 抵押财产诉讼保全有效。 第一百五十七条人民对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。 一、对抵押物进行保全的法律、法理依据 审判实践中，人民对债务人的财产采取保全措施，债务人除已设定抵押担保的财产外，已无其它财产可供保全，即使在诉讼中债务人已向 第三人履行了义务，抵押担保解除，也难以保证债权人从这部分财产中得到清偿。针对这种现象，为保证债权人债权的实现，最好的办法是“查封”这部分财产。如果抵押担保解除，债权人就得以依据人民的生效判决，实现权利。所以，规定对债务人已对第三人设定抵押担保的抵押物进行保全确有必要。 民事诉讼法第一百条规定：“人民对因一方当事人的行为或其它原因，使判决不能执行或难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”这里的财产是当事人享有所有权的财产。对债务直接管领的财产的保全，实质上是对其财产所有权的保全。人民法院查封、扣押、冻结债务人的财产，限制其在一定期限内后不得处分这部分财产，也是对其所有权的限制。民事诉讼法第92条的规定，是人民对债务人的抵押物进行保全的法律依据。 对债务人的抵押物采取财产保全的法理依据是民法物权中的抵押权制度。抵押权作为担保物权当然具有物权的一般属性。债务人将自己的财产与第三人设定抵押关系，并不丧失对抵押物的所有权。抵押物可以仍然由债务人继续占有、使用和收益，不影响其使用价值，而将其交换价值供担保之用。抵押权在经济上优于其他担保物权，在经济领域中被普遍认同，进而成为最广泛适用的担保方式，债务人不丧失对抵押物的所有权，既为债权人在民事诉讼中申请对债务人的抵押物进行保全，也为人民依债权人申请对债务入的抵押物进行保全提供了理论依据。 二、对债务抵押物进行保全的程序和范围 债权人提出申请。债权人向人民申请对债务人的抵押物采取财产保全，原则上应采用书面形式。人民对债权人的财产保全申请进行审查，如果责令债权人提供担保，债权人还应当提供相应的担保，否则驳回申请。申请书应写明：债权人、债务入的基本情况，申请财产保全的原因，抵押权人的基本情况，申请保金的抵押物的种类和价额，被保全的抵押物的具体处所。 人民的审查。人民对债权人的财产保全申请进行书面审查。经审查，认为不符合民事诉讼法规定的财产保全条件的，驳回申请，通知债权人并说明不予保全的理由。如果经审查，认为债权人的财产保全申请符合民事诉讼法规定条件，人民就作出财产保全裁定，制作财产保全裁定书。财产保全裁定书除送达债权人、债务人外，还应通知抵押权人。通知应告知抵押权人在裁定书的效力期间不得以此抵押物受偿，否则要承担妨害民事诉讼的法律后果。 财产保全裁定一经作出，产生如下效力，并立即予以执行。 第一，从人民通知抵押权人已对抵押物采取财产保全措施之日起，抵押权人不得擅自对抵押物进行折价受偿。否则，人民应认定此行为无效，情节严重的，还应追究其妨害民事诉讼的法律责任。 第二，人民的财产保全裁定中确定的被保全的抵押物，如果基车辆、船舶、房屋等财产，人民还应向产权登记部门发出协助执行通知书，要求产权登记部门在保全裁定书的效力期间不得办理被保全财产的产权转移过户手续。否则以妨害民事诉讼论处，承担相应的法律责任。 第三，在保全裁定书的效力期间，债务人不得处分被保全的抵押物。

[律师回复] 商品房被开发商抵押怎么办?
根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。
为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：
一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。
二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。

[律师回复] 商品房被开发商抵押怎么办?
根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。
为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：
一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。
二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。

[律师回复] 开发商必须在规定的日期内在房管局进行备案。备案后，该房在房管局系统里，就已经属于购房人名下的房子了不会，开发商就不能再抵押了。备案的意义是。你的购房合同里面，是有明文规定的，你可以看一下，待房屋交付后，可直接在房管局办理房产证，为了保护期房的购房者的权益。备案了。若购房人退房，那么开发商需要提供相关资料，房管局核实后才会取消备案，购房人已经购得房屋的这个时间段，在房子没有交付之前。这个流程是很复杂的

[律师回复] 　可以购买的的。 　　未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。 提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。 优点：在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。 缺点：完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。 资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 优点：双方合力解决了交易资金障碍。 缺点：如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。 办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。 优点：无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。 缺点：转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。

[律师回复] 可以啊，全款买下的房子，可以抵押给银行贷款找融丰源他们跟银行合作贷款批复快以下是流程你可以看看 1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额; 2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认; 3、银行对贷款申请进行调查、审批; 4、购房人与银行签订借款及担保合同; 5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款; 6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保); 7、银行向售房人账户发放贷款; 8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款; 9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记) 一、抵押房产用于企业经营需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明等;本公司营业执照副本加盖公章、公司章程、近1-3年公司财务报表、企业银行流水、企业经营或融资用途证明资料[1]。额度：经营用途一般最高可以申请到房产评估值的七成利率：利率视银行政策及借款人资质不同在基准利率上上浮20%以上年限：一般为五年以内 二、抵押房产用于个人消费需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、个人消费用途证明。利率：抵押房产用于个人消费用途时，一般执行基准利率或是上浮10%。年限：一般为十年以内 三、抵押房产用于购买商用房需准备资料：借款人身份证、户口本、婚姻状况证明、房产证原件及复印件、银行流水、大额资产证明、购买商用房合同。 四、房屋抵押银行贷款程序： 1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户； 2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料； 3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性； 4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同； 5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续； 6、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中； 7、请您按借款合同的规定还本付息。

[律师回复] 商品房被开发商抵押怎么办?
根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。
为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：
一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。
二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。

[律师回复] 商品房被开发商抵押怎么办?
根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。
为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：
一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。
二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。

[律师回复] 商品房被开发商抵押怎么办?
根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说，无论是先抵押后卖房，还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈，应按法律规定承担赔偿责任。
为了加强对房地产预售行为的管理，维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
购房人防范买到抵押房或买房后又被抵押有以下两种方法：
一是购房人在购房前仔细查验开发商提供的《商品房预售许可证》，在许可证中第一栏，是工程名称，很多工程都是分期开发的，要看清楚具体是哪一栋楼宇，自己想购买的楼宇是否在该期的范围内;在许可证上有一栏专门写抵押情况的，如有抵押，在备注中会有详细的说明。
二是购房人所购房屋的开发商如果能按照法律及合同约定自合同签订之日起30日到房地产交易所进行登记备案，则表明该房屋不存抵押的情况，《物权法》实行后，登记备案被视为预告登记，具有准物权的效力，可以有效防止开发商“一房两卖”。

[律师回复] 　可以购买的的。 　　未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。 提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。 优点：在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。 缺点：完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。 资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 优点：双方合力解决了交易资金障碍。 缺点：如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。 办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。 优点：无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。 缺点：转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。

[律师回复] 对于保全房产可以抵押吗这个问题，解答如下, 依据我国相关法律的规定，已经抵押的房屋是可以保全的，而采取保全措施后，如果要拍卖的，抵押权人、留置权人有优先受偿权。
《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》
10
2、人民对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。
24
1、债权人就其抵押物或者其他担保物享有优先受偿权。抵押权人或者其他担保物权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的，应经人民准许。
抵押物或者其他担保物的价款不足其所担保的债务数额的，其差额部分列为破产债权。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 房产保全需要什么抵押 根据现行法律规定，当事人申请财产保全应当提供担保。也就是说，既然你申请查封另一方的财产，你就应当在申请保全的同时向提供一定的财产作为担保，以保证自己的申请有错误时，另一方可以拿一方提供的担保弥补损失。 申请财产保全的当事人，可以拿自己单方名下的财产担保，也可以用第三方既担保人的财产担保。当事人或担保人如果用现金担保，担保数额一般要等同于欲保全财产的数额。如果要保全房屋，最好也用房屋作为担保，只要两套房屋的价格相当，或略差一些，一般都会同意受理。如果拿现金担保保全房屋，一般不需要提供等同于房屋价格的现金作保，只需要相当于房屋一定比例的现金即可。 用房屋担保保全房屋要提交的材料有： (1)财产保全申请书 (2)财产保全担保书，该担保书需要全体产权人签名 (3)产权人身份证复印件 (4)用来作担保的房屋产权证原件 (5)要查封的房产的产权登记册或产权证 (6)申请保全的保全费用 2.用现金作保 这种情况下，要提供的材料有： (1)财产保全申请书 (2)财产保全担保书。如果用现金作为担保，有的不同意用第三人名下的存款作为担保，而只能用申请人名下的现金作担保。如果这笔钱是向第三者借的，最好相关贷款手续及资金流转相关的证据都要留存好，不然，如果另一方主张这些作为担保的资金也是共同财产，那申请保全一方可又是填麻烦了。 (3)将作为担保的资金打入银行指定的账户。一般没有外币账号，因此，如果用美金或日元作为担保资金，首先可能需要将外币兑换为人民币。 (4)要查封的房产的产权登记册或产权证 如果受理了财产保全的申请，会派员到房地产交易中心，将保全的裁定交至房地产交易中心，该裁定会规定房产在一定期限不准买卖。 什么是财产保全 财产担保就是申请人在申请财产保全时向人民提供的担保，如果因保全错误为备申请人或案外人造成损失，申请人或担保人应予赔偿的制度.在司法实践中，相应的把财产保全担保分为诉前保全担保和诉讼保全担保。