车辆抵押合同效力怎么认定？

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权怎样认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权能怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，关于抵押权的公示登记效力,抵押权警示效力？这个问题，我的解答如下, 民事调解协议中和执行过程中提供财产抵押的公示登记。如上所述，为民事调解协议中的义务人提供财产抵押、为被执行人提供财产抵押属于民事担保，当事人之间应当签订抵押协议，抵押协议一经签订即发生法律效力，但只有依照物权法第一百八十七条的规定办理了抵押登记，抵押权人即民事协议中的权利人或者申请执行人才取得了抵押权
只有依照《物权法》第一百八十八条和第一百八十九条的规定办理了抵押登记，才取得了对抗善意第三人的效力。既然现有法律能够解决民事调解协议中和执行过程中的抵押登记问题，在审理和执行过程中就依法办理抵押登记。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权应该怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 人民法院依据《合同法》《担保法》的相关规定，判决双方的借款合同合法有效，受法律保护，而《借款抵押合同》因违反《担保法》而无法律效力，不受法律保护，是因为借款合同符合《合同法》的相关规定，该法第210条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”他们三方借款期间的各项活动符合《合同法》的相关规定，借款合同合法有效，应受法律保护。但是《合同法》第198条规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《担保法》的规定。”该条是对借款合同的担保提出了强制性的要求。所谓强制性，是指法律法规明文规定的行为，不管当事人主观上是否愿意，客观上都必须执行的行为。因此，当事人签订的以房屋为抵押物的借款合同就应当符合《担保法》的规定，凡不符合规定的合同，当然无效，不受法律保护。该法第41条规定：“当事人以本法42条规定抵押财产的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”未经登记，只能说明抵押合同成立，但合同并未生效。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、如果不动产抵押没有登记的，抵押合同生效，抵押权未设立。
2、《物权法》第１５条对合同效力与物权效力的区分作出原则规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”登记是针对的变动而采取的一种公示方法，是否登记并不影响合同的效力。
3、《物权法》第１８５条第１款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”
4、抵押合同为要式合同，该合同并未直接产生抵押权这一担保物权，而是必须与登记结合，才能设立抵押权，房地产抵押应当到有关主管部门办理抵押登记，只有这样抵押权才有效。但未办理登记并不影响抵押合同的效力。

[律师回复] 你好，需要根据具体的情况而定，办理抵押是需要进行抵押登记的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 抵押对抵押权人的效力是怎样的
抵押权是一种财产权，权利人可对之加以处分。我国《担保法》第50条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”从这条规定可以看出，法律是许可抵押权转让的。抵押权人对抵押权的处分，包括对抵押权本身的处分和对抵押权次序的处分。
对抵押权本身的处分抵押权人可以让与抵押权或者以抵押权为他人再设定担保。抵押权人处分抵押权具有随意性，但我们应注意，抵押权是其所担保主债权的从权利，抵押权应当与该主债权一同让与;同时，以抵押权提供担保也得随同其所担保的债权一同提供担保方可，也就是说，抵押权人以抵押权向他人提供担保时，应当与其所担保的债权一同向他人提供担保。抵押权人还可以抛弃其抵押权，抵押权因抛弃而消灭。抛弃了抵押权的债权人就成为普通债权人，即抵押权抛弃后，其债权并不消灭。但如果这种抛弃会损害第三人利益时，例如抵押权已随同其债权为他人提供担保，此时抵押权人即不得抛弃其抵押权。
抵押权人对抵押权的次序的处分，可分为三类：
①抵押权次序的变更。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，可以协议变更其相互间的次序，各抵押权人依其变更后的次序行使抵押权。但为保护交易的安全，抵押权次序的变更，应当予以登记公示。
②抵押权次序的让与。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的抵押权人的利益，可以意思表示将其抵押权的先次序让与后次序抵押权人;抵押权次序的让与，不影响其他抵押权人的受偿次序，让与人和受让人的原抵押权及其次序亦不发生变更，受让人仅取得让与人对抵押物变价金受偿的次序。
③抵押权次序的抛弃。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的特定抵押权人的利益，可以抛弃其优先受偿的利益，抵押权次序的抛弃，使得后次序抵押权人与抛弃次序的先次序抵押权人处于同一次序。
优先受偿权
抵押权人的优先受偿权我国《担保法》第33条规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，抵押权人若无此权利，抵押权将失去存在的意义。值得注意的是，抵押权人实现抵押权时，只能依照《担保法》规定的方式来实现，即抵押权人与抵押人协商以抵押财产折价、或拍卖、变卖该抵押财产。
相关法律依据
物权法第196条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
担保法第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 抵押对抵押权人的效力是怎样的
抵押权是一种财产权，权利人可对之加以处分。我国《担保法》第50条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”从这条规定可以看出，法律是许可抵押权转让的。抵押权人对抵押权的处分，包括对抵押权本身的处分和对抵押权次序的处分。
对抵押权本身的处分抵押权人可以让与抵押权或者以抵押权为他人再设定担保。抵押权人处分抵押权具有随意性，但我们应注意，抵押权是其所担保主债权的从权利，抵押权应当与该主债权一同让与;同时，以抵押权提供担保也得随同其所担保的债权一同提供担保方可，也就是说，抵押权人以抵押权向他人提供担保时，应当与其所担保的债权一同向他人提供担保。抵押权人还可以抛弃其抵押权，抵押权因抛弃而消灭。抛弃了抵押权的债权人就成为普通债权人，即抵押权抛弃后，其债权并不消灭。但如果这种抛弃会损害第三人利益时，例如抵押权已随同其债权为他人提供担保，此时抵押权人即不得抛弃其抵押权。
抵押权人对抵押权的次序的处分，可分为三类：
①抵押权次序的变更。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，可以协议变更其相互间的次序，各抵押权人依其变更后的次序行使抵押权。但为保护交易的安全，抵押权次序的变更，应当予以登记公示。
②抵押权次序的让与。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的抵押权人的利益，可以意思表示将其抵押权的先次序让与后次序抵押权人;抵押权次序的让与，不影响其他抵押权人的受偿次序，让与人和受让人的原抵押权及其次序亦不发生变更，受让人仅取得让与人对抵押物变价金受偿的次序。
③抵押权次序的抛弃。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的特定抵押权人的利益，可以抛弃其优先受偿的利益，抵押权次序的抛弃，使得后次序抵押权人与抛弃次序的先次序抵押权人处于同一次序。
优先受偿权
抵押权人的优先受偿权我国《担保法》第33条规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，抵押权人若无此权利，抵押权将失去存在的意义。值得注意的是，抵押权人实现抵押权时，只能依照《担保法》规定的方式来实现，即抵押权人与抵押人协商以抵押财产折价、或拍卖、变卖该抵押财产。
相关法律依据
物权法第196条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
担保法第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权。

[律师回复] 对于抵押对抵押权人的效力是怎么的这个问题，解答如下, 抵押对抵押权人的效力是怎样的
抵押权是一种财产权，权利人可对之加以处分。我国《担保法》第50条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”从这条规定可以看出，法律是许可抵押权转让的。抵押权人对抵押权的处分，包括对抵押权本身的处分和对抵押权次序的处分。
对抵押权本身的处分抵押权人可以让与抵押权或者以抵押权为他人再设定担保。抵押权人处分抵押权具有随意性，但我们应注意，抵押权是其所担保主债权的从权利，抵押权应当与该主债权一同让与;同时，以抵押权提供担保也得随同其所担保的债权一同提供担保方可，也就是说，抵押权人以抵押权向他人提供担保时，应当与其所担保的债权一同向他人提供担保。抵押权人还可以抛弃其抵押权，抵押权因抛弃而消灭。抛弃了抵押权的债权人就成为普通债权人，即抵押权抛弃后，其债权并不消灭。但如果这种抛弃会损害第三人利益时，例如抵押权已随同其债权为他人提供担保，此时抵押权人即不得抛弃其抵押权。
抵押权人对抵押权的次序的处分，可分为三类：
①抵押权次序的变更。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，可以协议变更其相互间的次序，各抵押权人依其变更后的次序行使抵押权。但为保护交易的安全，抵押权次序的变更，应当予以登记公示。
②抵押权次序的让与。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的抵押权人的利益，可以意思表示将其抵押权的先次序让与后次序抵押权人;抵押权次序的让与，不影响其他抵押权人的受偿次序，让与人和受让人的原抵押权及其次序亦不发生变更，受让人仅取得让与人对抵押物变价金受偿的次序。
③抵押权次序的抛弃。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的特定抵押权人的利益，可以抛弃其优先受偿的利益，抵押权次序的抛弃，使得后次序抵押权人与抛弃次序的先次序抵押权人处于同一次序。
优先受偿权
抵押权人的优先受偿权我国《担保法》第33条规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，抵押权人若无此权利，抵押权将失去存在的意义。值得注意的是，抵押权人实现抵押权时，只能依照《担保法》规定的方式来实现，即抵押权人与抵押人协商以抵押财产折价、或拍卖、变卖该抵押财产。
相关法律依据
物权法第196条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
担保法第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　担保责任　　担保法规定　　第二十一条　　保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。　　当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。　　第二十二条　　保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。　　第二十三条　　保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。　　第二十四条　　债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。　　第二十五条　　一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。　　在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任;债权人已提讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。　　第二十六条　　连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。　　在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。　　第二十七条　　保证人依照本法第十四条规定就连续发生的债权作保证，未约定保证期间的，保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同，但保证人对于通知到债权人前所发生的债权，承担保证责任。　　第二十八条　　同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。　　债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。　　第二十九条　　企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任;债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。　　第三十条有下列情形之一的，保证人不承担民事责任：　　
(一)主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的;　　
(二)主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的。　　第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。　　第三十二条　　人民受理债务人破产案件后，债权人未申报债权的，保证人可以参加破产财产分配，预先行使追偿权

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 律师解答：必须办理解除抵押不会自动失效相关法律知识：盲目采取房地合并抵押产生的后果这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变;另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在中国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果1)、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押;其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记但是，二者实际上又是重复的————这段说明是错误的，实践中房与地的抵押是有先后顺序的：必须先房屋抵押完毕拿到权利证明以后，才能据此提交资料到国土资源局进行土地的抵押登记，顺位也是相对应的(看到这处，所以给予一些补充，供讨论)2)、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定3)、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小

[律师回复] 您好，针对您的抵押对抵押权人的效力是怎么样的问题解答如下, 抵押对抵押权人的效力是怎样的
抵押权是一种财产权，权利人可对之加以处分。我国《担保法》第50条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”从这条规定可以看出，法律是许可抵押权转让的。抵押权人对抵押权的处分，包括对抵押权本身的处分和对抵押权次序的处分。
对抵押权本身的处分抵押权人可以让与抵押权或者以抵押权为他人再设定担保。抵押权人处分抵押权具有随意性，但我们应注意，抵押权是其所担保主债权的从权利，抵押权应当与该主债权一同让与;同时，以抵押权提供担保也得随同其所担保的债权一同提供担保方可，也就是说，抵押权人以抵押权向他人提供担保时，应当与其所担保的债权一同向他人提供担保。抵押权人还可以抛弃其抵押权，抵押权因抛弃而消灭。抛弃了抵押权的债权人就成为普通债权人，即抵押权抛弃后，其债权并不消灭。但如果这种抛弃会损害第三人利益时，例如抵押权已随同其债权为他人提供担保，此时抵押权人即不得抛弃其抵押权。
抵押权人对抵押权的次序的处分，可分为三类：
①抵押权次序的变更。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，可以协议变更其相互间的次序，各抵押权人依其变更后的次序行使抵押权。但为保护交易的安全，抵押权次序的变更，应当予以登记公示。
②抵押权次序的让与。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的抵押权人的利益，可以意思表示将其抵押权的先次序让与后次序抵押权人;抵押权次序的让与，不影响其他抵押权人的受偿次序，让与人和受让人的原抵押权及其次序亦不发生变更，受让人仅取得让与人对抵押物变价金受偿的次序。
③抵押权次序的抛弃。对同一抵押物享有抵押权的数个抵押权人，次序在先的抵押权人为次序在后的特定抵押权人的利益，可以抛弃其优先受偿的利益，抵押权次序的抛弃，使得后次序抵押权人与抛弃次序的先次序抵押权人处于同一次序。
优先受偿权
抵押权人的优先受偿权我国《担保法》第33条规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权人的优先受偿权是抵押权人最主要的权利，也是抵押权最主要的效力，抵押权人若无此权利，抵押权将失去存在的意义。值得注意的是，抵押权人实现抵押权时，只能依照《担保法》规定的方式来实现，即抵押权人与抵押人协商以抵押财产折价、或拍卖、变卖该抵押财产。
相关法律依据
物权法第196条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
第198条：抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
担保法第56条：拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 《担保法解释》 第74条：抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：
(一)实现抵押权的费用;
(二)主债权的利息;
(三)主债权。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 一、什么是共同抵押共同抵押指为担保同一债权，在数个不动产或不动产物权上设定抵押权的特殊抵押形式。共同抵押不是数个抵押权的单纯结合，而是基于担保同一债权，为同一目的而于数个不动产或不动产物权上设立。故其权利为复数抵押权，债权人因任何一个抵押权受到清偿时，其他抵押权即因目的达到而消灭。共同抵押中数个抵押权与一个被担保债权的关系类似连带债务。其优点在于当其中一个不动产的价格下跌或遭到灭失时，仍可以其他不动产清偿全部债务。 二、共同抵押的效力是什么共同抵押的效力体现在三个方面： （一）共同抵押权人行使抵押权乏激催刻诎灸挫熏旦抹的选择权共同抵押，如前所述，有按份共同抵押与连带共同抵押之分。 1、按份共同抵押时在按份共同抵押（按份共同抵押是指每个抵押物限定了所担保的债权金额，债权人只能就各个抵押物卖得价金分别就其应负担的金额受偿）情形，由于当事人就各抵押财产所担保的债权份额有明确约定，因此，抵押权人必须就所有的抵押财产为换价，并且就每一抵押财产所卖得的价金在该项抵押财产所担保的债权份额范围内享有优先受偿权。此种情形，等同于每一抵押财产分别担保债权之一部分，严格说来，由于其已无连带，则非真正的共同抵押。 2、连带共同抵押时与按份共同抵押相对的是连带共同抵押。所谓连带共同抵押，是指当事人约定各抵押财产不分份额地均担保全部债权的清偿或者当事人未就各抵押财产所担保的债权份额为约定。前者可称为约定的连带共同抵押，后者可称之为法律推定的连带共同抵押。由于连带共同抵押未限定各抵押财产负担的金额，且未就抵押权执行的顺序为约定时，因此，抵押权人得否就其中任一抵押财产卖得之价金，受其全部之清偿，或同时就每一抵押财产卖得价金，分别受其债权一部分之清偿，亦或各受一部清偿时，每一抵押财产应分担金额之多寡，得否由抵押权人任意确定。 （二）与物上保证人的关系以债务人以外的第三人的财产设定抵押权的，该第三人称为物上保证人。物上保证人在抵押法律关系中为抵押人，因此，有关抵押人的权利与义务对物上保证人均有适用。但物上保证人在代债务人清偿债务或因抵押权人实行抵押权而丧失抵押财产的，有向债务人追偿的权利，是债务人为抵押人时所没有的权利。物上保证人向债务人追偿可以通过两种方式： 1、直接向债务人请求偿还； 2、在其为债务人清偿的范围内，取得债权人的地位。共同抵押有物上保证人时，一般抵押中物上保证人享有的权利与承担的义务，在共同抵押中同样得享有和承担。 （三）共同抵押权的处分问题共同抵押权人可以抛弃共同抵押权的全部或部分，这是共同抵押权人对其抵押权享有的处分权，但其抛弃应受某种限制，这些限制表现为抵押权本身性质的限制外，如除抵押权的附从性限制抵押权人将抵押权脱离主债权而单独转让或再设定担保的限制外，共同抵押权人对其抵押权的全部或部分处分尚有下列限制：1、如果共同抵押权人与抵押人就执行抵押权的顺序作了约定的，共同抵押权人应按照约定的抵押权实行的顺序行使其抵押权，如果共同抵押权人抛弃抵押财产上的抵押权的全部或一部时，其效力不及于后顺序的抵押人。2、共同抵押中，有债务人提供的抵押担保的，若共同抵押权人放弃该抵押担保的，其他抵押人可以请求减轻或免除其担保责任。因为共同抵押权人放弃债务人提供的抵押担保，将可能使物上保证人的代位求偿权落空，因此，赋予物上保证人以诉的权利请求在共同抵押权人放弃抵押权的范围内减轻或免除其担保责任是有必要的。 3、若共同抵押权所担保之债权为他人设质时，此时共同抵押权附属于主债权一并质押于债权人，共同抵押权人抛弃共同抵押权的全部或一部时，会影响到债权设质担保的效果。因此，应认共同抵押权人抛弃的效力不及于质权人，除非质权人同意。

[律师回复] 主合同变更对担保效力的影响在保证制度中已有所反映。《担保法》第24条规定：“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人的书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。”该主合同变更影响保证责任的规定对债权人而言太过苛刻，使得保证难以适应实践的需要并限制了保证制度应有功能的发挥。《担保法解释》第28条、第29条、第30条对主合同的债权转移、部分转让和内容的变更对保证的影响做了具体修正。特别是第30条的规定——保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容做了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任——提出了主合同内容变更影响保证责任的具体原则，这使得担保法对主合同变更影响保证责任的调整更具全面性和灵活性。不过，我国担保法没有对依主合同所设定的抵押是否受其变更影响做出规定，而审判实践已提出这一问题。[4]由此涌现出的问题是，债权人与债务人协商变更主合同，是否要经抵押人同意？未经其同意，其责任是否可以免除？
主合同的变更会对抵押权产生影响。第
一，从抵押权的性质上看，抵押权既具有特定性又具有从属性。抵押权所担保债权的数额既关系着抵押物上负担的责任和债权人优先受偿的范围，也关系着第三人的利益，所以抵押权只能担保特定的债权；[5]抵押权为一种担保物权，以担保债权实现为目的，因而与其所担保的债权形成主从关系。抵押权与主债权具有存在上的从属性、处分上的从属性、消灭上的从属性。[6]抵押权随主合同的变更而变化，乃是抵押权性质上的应有之意。第
二，主合同的变更可分为合同主体的变更、合同性质的变更和合同内容的变更。[7]合同主体的变更，即新的债权人或债务人取代原债权人或债务人履行合同。合同性质的变更，如买卖合同变更为租赁合同，实际上等于合同当事人协商解除了原合同关系，重新建立了另一种合同关系。合同内容的变更指的是在合同履行期限、价款、履约方式等方面的更改。合同的变更显然都会动摇和改变原合同关系的基础和特征，使原债权债务关系发生重大的质变，同时也会毫无疑问地改变担保合同赖以存在的基础，极大地影响和改变了担保人的义务和责任。因此，主合同变更会改变抵押人的预期、影响抵押权的实现。由于担保法没有对此做出规定，亦未赋予抵押人以抗辩权，对抵押人而言有失公平。
立法建议：抵押合同是一种从合同，抵押权是一种从权利。由于抵押合同对主合同具有较强的依附性，抵押人承担抵押责任正是基于对主合同的合理预期和正当信赖。主合同的变更会对这种预期和信赖造成不当影响，从而也会影响到抵押人特定抵押责任的承担。担保法应赋予抵押人以抗辩权，在一定条件下免除其抵押责任。现行担保法没有对此做出规定，是立法上的漏洞。考虑到抵押合同与保证的同一性，主合同的变更对抵押权的影响，应准用保证的规定。在统一的民法典即将取代单行民事立法的背景下，虽然同为担保债权的实现方式，由于保证与抵押、质押等性质上的差异，其仍无法摆脱分别规定的命运。保证具有较强的债权性，应规定于债权编中。鉴于现行法的稳定性和主合同变更对担保效力的影响已经在保证中做了完善的规定，为了避免立法资源的浪费，关于主合同的变更对抵押权的影响，采准用保证的规定为宜。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
首先，所有权保留和抵押权一样，属广义的担保物权。所有权保留指在转移财产所有权的商品交易中，根据当事人约定或法律规定，买受人先占有、使用财产，但是在当事人约定的条件(通常是价款的部分或全部清偿)成就前，出卖人仍然保留财产所有权，直到条件成就时，所有权才转移。所有权保留表面看来是附条件的所有权转移，实则具有担保合同履行的担保物权属性，即在买受人未履行合同义务(成就所附条件)前，出卖人保留所有权，促使买受人积极履行合同义务。
其次，所有权保留必须公示，否则不得对抗第三人。一方面，所有权保留既然具有担保物权属性，就必须遵循物权法的基本原则公示原则，即所有权保留的设定必须以一种公开的、可以让人从外部查知的方式展示，以维护整个社会交易的安全另一方面，所有权保留的明显特征是所有权与占有权分离，即买受人占有财产却不享有所有权，而出卖人不占有所有权却享有所有权，这种财产的实际权属状态与外在表象不一致，要求所有权保留的设定必须公示。

[律师回复] 抵押合同的注意事项
1、抵押合同中不得约定事项根据《担保法》第四十条规定，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
2、权利凭证的保管抵押合同中可以约定房产权证等相关权利凭证由抵押权人妥善保管。
3、抵押标的的保险抵押标的如果是房产、船舶等不动产，抵押合同当事可以约定对该标的投保。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。这样在最大程度上，保证了抵押权人债权得以实现。还可约定抵押人保证所提供的抵押财产不存在未披露的共有及存在争议情况，如果因前述情况而给抵押权人造成损失，抵押人要承担相应的赔偿责任。
4、抵押费用抵押合同可以明确办理抵押登记、保险费用由谁承担，避免纠纷。
5、注意办理抵押标的登记手续依照法律规定，有些抵押物必须办理抵押登记手续，抵押权方可生效。如房产、土地等做抵押的，应当向有关部门申请抵押登记。